新常態下商業銀行應加強個人住房貸款風險管理

1.引言

現階段，中國經濟呈現出經濟增速放緩、經濟結構深度調整和經濟發展方式轉變的新常態，對商業銀行信貸風險管理提出新的挑戰。特別是中央經濟工作會議將去庫存作為經濟結構調整的重要任務以來，商品房價格持續走高，催生房地產市場泡沫，給整個金融體系特別是商業銀行帶來不穩定因素。而今年一季度末全國各個城市為應對房地產市場過熱相繼出臺的限購政策使得房價跌落的同時，也加劇了商業銀行個人住房貸款的風險。我國商業銀行應不斷適應經濟環境的變化，積極應對經濟新常態帶來的挑戰，加強個人住房貸款風險管理，降低個人住房貸款風險，在經濟新常態下穩健發展。

2.個人住房貸款的含義與特點

2.1 商業銀行個人住房貸款的含義

中國人民銀行將個人住房貸款定義為：借款人由于購買自用普通住房的需要而向貸款人申請的貸款。同時貸款人在發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。中國農業銀行個人住房貸款是指農業銀行向自然人發放的用于購買國有土地上的住房，并以購房設定抵押的貸款。

2.2 商業銀行個人住房貸款的特點

與其他個人貸款不同，商業銀行個人住房貸款主要有以下特點：

第一，貸款額度較高。隨著房屋價格的走高，以房產作為抵押物的個人住房貸款的額度一般在幾十萬到幾百萬不等，明顯高于其他個人貸款額度。

第二，貸款期限長，還款周期短。個人住房貸款期限根據借款人年齡及意愿一般為5至20年，最高可達30年。其還款形式為按月還款的償還方式。

第三，貸款對象、貸款用途與抵押物單一。個人住房貸款的貸款對象是自然人，貸款只可用于購買自用住房，其抵押物是所購買的住房本身。

第四，貸款信息分散龐雜。住房貸款屬于個人消費貸款，申請人數量較多，涉及申請人基本信息和信用信息、貸款數量和年限信息、還款信息等，對商業銀行信息處理能力提出較高要求。

3.我國商業銀行個人住房貸款風險分析

由于商業銀行個人住房貸款具有上述特征，其風險也呈現出隱蔽性、系統性、對政策的敏感性等特征。本文從銀行、借款人和市場三個角度，對個人住房貸款的風險進行分析。

3.1 商業銀行內部因素產生的風險

(1)操作風險。操作風險是指由于不完善或有問題的內部操作過程、人員、系統或外部事件而導致的直接或間接損失的風險。商業銀行人住房貸款風險是由銀行內部人員違規辦理業務、設計不當的風險控制體系、信息處理系統失靈以及欺詐等引起的潛在損失的可能。個人住房貸款在貸款調查、審批、發放和貸后追蹤環節均有不同程度的操作失職現象。

(2)制度缺陷。個人住房貸款的發放往往依據個人征信報告、收入證明和銀行流水等信息對借款人作出評價，缺乏有效的個人信用評估體系，無法識別借款人的長期經濟狀況和潛在信用風險，使銀行處于信息劣勢。

(3)流動性和銀行擠兌風險。隨著房貸業務的迅猛發展，個人住房貸款規模迅速擴大，造成銀行資金運用的長期化和來源的短期化期限錯配問題嚴重。銀行資金流動性受到限制，容易造成流動性風險，同時也為銀行擠兌埋下隱患。

(4)抵押物風險。當個人住房貸款的借款人出現違約，銀行將處置其抵押物以減少損失。抵押物風險主要有抵押物價格風險和抵押物處置風險。當抵押物價格下降，不足以償還貸款時會產生抵押物價格風險。而當處置耗費成本過高或房地產二級市場不完善導致抵押物拍賣價格偏低，不足以償還貸款時則會產生抵押物處置風險。

3.2 信用風險

信用風險又稱違約風險，是指交易對手未能履行契約中所約定的義務而造成損失的風險。第一，我國信用體系不完善，銀行不能全面了解借款人信息的真實性，導致銀行向一些劣質客戶發放貸款，易造成信用風險的發生。第二，目前互聯網金融、擔保公司和中介機構發展迅猛，相關管理滯后，借款人通過上述途徑籌借“假首付”，冒充合格的借款人，容易引發違約風險。第三，借款人利用銀行管理漏洞，編造借款用途，以購房的名義套取銀行個人住房貸款另做他用，這種“假按揭”的現象給商業銀行帶來信用風險隱患。

3.3 市場風險

(1)利率風險。一方面，隨著我國利率市場化速度加快，各個銀行個人住房貸款利率呈現非同質變化態勢，成本較高的銀行會調高房貸利率，信息的不對稱將引發逆向選擇問題，引致高風險借款者的加入，增加銀行房貸的風險。另一方面，由于個人房貸期限較長，當利率處于上升期且借款人預期未來利率仍將升高時，會選擇提前還款來規避損失，利率的波動增加了借款人的違約風險。

(2)房地產市場風險。當房價下跌，剩余貸款本息額大于所購買的房產價值時，借款人選擇主動棄房的可能性增加，導致銀行貸款無法收回，形成銀行不良資產。目前，為防止房價進一步增長，國家和地方政府相繼出臺了一系列政策，通過限購、提高首付比例、降杠桿等方式對房地產市場進行調控。2016年，天津市也陸續出臺“9·30”“11·28”“3·30”限購政策，促使住房回歸其作為消費品的居住屬性，抑制其作為投資品的資產屬性。在政策調控下，天津房地產市場降溫明顯，銀行個人貸款政策趨緊。

4.我國商業銀行個人住房貸款風險的防范

商業銀行個人住房貸款風險影響大，范圍廣，不僅影響著銀行經營的優劣，更影響著整個金融體系甚至整個國民經濟的命脈。因此，必須加強個人房貸風險管理，做好風險防范。

4.1 嚴把按揭樓盤準入關

當前市場環境下，各大銀行收緊銀根、控制額度、審慎批貸，開發商及購房客戶貸款審批更為嚴格，企業回款速度放緩；受環境治理的影響，政府往往在冬季出臺停工令，拉長了開發商回款周期，資金壓力增大，這都考驗了開發商的綜合實力。大型開發商制度規范、資金實力雄厚、員工管理嚴格，能正面應對房地產市場降溫，而小型開發商則可能面臨資金鏈斷裂、樓盤爛尾的困境，從而可能出現大規模一手樓假按揭情況，危及信貸安全。因此，一手房嚴把按揭樓盤準入關，關注企業辦證進度及資金狀況，深入調查關系人貸款。二手房要優選大型中介推薦的業務，大型中介制度規范、員工管理嚴格、業務量較多，能利用集體智慧及資金實力正面應對房地產市場。

4.2 注重貸款客戶真實性調查

2015年以來，天津房地產市場快速升溫，房產價值幾近翻倍，這無疑刺激了個人客戶將住房作為投資性資產的熱情。雖然現在國家政策限制了個人客戶購房資格，但不斷涌現的地王，堅定了客戶對未來房地產回溫走高的信心，因此依舊可能存在個人客戶通過虛假借款主體、虛假婚姻狀況、虛假工作、虛假收入、虛假自有資金支付首付等情況來獲取銀行貸款。因此，客戶經理必須與借款人進行面談，核驗借款人證明資料、購買行為真實性、工作情況等，并通過電話核實、上門調查、征信查詢、企查查等手段進一步核實借款人提供資料的真實性，確保真實購買行為，保證第一還款來源的穩定性。

4.3 關注周圍樓盤價格波動

當前市場環境下，樓盤價格大部分維持穩定，不排除降價的可能。應關注周圍樓盤價格波動情況，尤其是偏遠地區的樓盤，對周圍降價現象較多的樓盤，要提前采取措施，提高該樓盤客戶貸款首付成數，避免抵押物價值降低造成我行第二還款來源價值不足。

4.4 嚴格做好貸后管理工作

嚴格按照貸后管理工作要求，開展貸后檢查、處置風險信號、了解樓盤辦證進度、逾期催收清收、檔案管理等工作，遵循“全面覆蓋、突出重點、分類管理、明確職責、快速處置”的原則，識別、化解風險，保障我行個人信貸資金安全。

5.結語

在經濟新常態背景下，我國商業銀行個人住房貸款的風險管理面臨新的挑戰，商業銀行應提高風險防范意識，提高風險識別能力，加強風險防控能力，使企業最大程度地規避風險，穩健經營。

(中國農業銀行股份有限公司天津南開支行，天津 300100)

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