抵押貸款中存在的問題及對策

文/張程程 胡東旭 鄧兵，遼寧科技大學經濟與法律學院

項目編號：201710146000283

抵押貸款中存在的問題及對策

文/張程程 胡東旭 鄧兵，遼寧科技大學經濟與法律學院

項目編號：201710146000283

在經濟社會的不斷發展下，人們傳統的融資模式也在發生著悄然改變。對于銀行來講，貸款是其傳統主要業務，這為銀行帶來了豐厚利潤。其中貸款模式主要形式有抵押貸款、質押貸款、擔保貸款，而最為常見的又是抵押貸款。本文主要研究目前銀行抵押貸款中存在的諸多現實問題，分析這些問題及來源，并提出了一些建議。

抵押貸款；抵押貸款風險；貸款的防范

1 我國抵押貸款現狀

近幾年來，我國貸款市場不斷發展，貸款交易量不斷增加，無論是企業還是個人貸款都隨之增加，此時貸款的案件也不斷增多。其中多數案件集中于抵押貸款上，可見，抵押貸款這一塊存在著極大問題。最近十年來，中國大部分商業銀行接受的抵押物和客戶集中度均值逐年上升，甚至極個別商業銀行的集中度都超過了40%。目前我國抵押貸款市場還處于發展的初創期，抵押貸款法律制度不完善，個人信用征信體系不健全，商業銀行風險管理水平較低，實際的抵押貸款違約率高，用于估測抵押物價值的指標滯后性非常明顯，掩蓋了實際風險狀況。縱使我國抵押貸款市場還未出現大的波動，但是防范之心不可無，不斷加強對風險的監控，才會使我國抵押貸款市場不斷良性發展。

2 抵押貸款存在的問題

最近幾年，我國抵押貸款中存在的問題日益顯露。根據相關數據顯示：信用貸款、抵押貸款和保證貸款在我國貸款中占主體地位，質押貸款和票據貼現等所占比重較小。與質押貸款等其他貸款的風險相比，抵押貸款的資產質量最差，貸款不良率最高，風險最大。尤其體現在抵押物中使用土地使用權和房產抵押貸款中。具體而言，我國商業銀行抵押貸款主要有幾個方面風險:

2.1 信用風險

這類風險在抵押貸款風險中信用風險是最直接的風險，它可以分為以下兩類:

一是被迫違約。被迫違約是指借款人在抵押后，因其他因素，例如房價下降或突發事件的發生，導致抵押物價值降低，而銀行要求提供其他擔保，但貸款人無法提供其他擔保而造成的違約。要知道目前銀行中大部分抵押貸款是發放給了房地產行業，而房地產行業的景氣與否直接關系到抵押貸款的違約率。一旦房價下降，那么抵押的房屋價值就會減少，銀行就會要求提供其他擔保，有關企業個人資金受限，被迫違約幾率便會大大升高。

二是理性違約。理性違約可以說是貸款人主動違約。如果貸款人所借的資金有更好的投資方向，那么他便會主觀上將貸款用于能帶來更大的收益的項目，當所借資金到期時，由于收益大于違約的成本，借款人便會會理性違約，以便獲得更大收益。

2.2 抵押物風險

抵押物的風險也比較常見，與信用風險相比，它的不確定因素更大，主要有以下三種。

一是抵押物價格風險，抵押物的價格尤其房屋等不動產的價格會隨著市場變化出現下跌，這類風險在實踐中經常發生。其次，還有一些抵押物價格上還存在一些人為風險，例如在其抵押期限內，抵押人對物的故意損壞，造成抵押物價值下降，這一點更突出表現在在房產抵押上。

二是抵押物損失風險，在抵押貸款期間，由于一些不可抗力的發生，例如火災、地震、洪水等，這會造成抵押物的損失，甚至是抵押物滅失，此時抵押權僅僅成了一句空話，一旦收不回貸款，貸款人就不能獲得任何補償。

三是抵押物處置風險，如果抵押人以物或者權利作抵押，則抵押權人看重的是其消費、保值、增值的作用。為了實現自身資金的安全性和盈利性，抵押權人會非常看重抵押物的風險。當抵押人超過規定抵押期限不能償付貸款時，抵押權人便會將將抵押物處分變現，從而彌補自己的損失。一旦抵押物不能及時變現，就會影響銀行資金的回收和再利用，同樣如果不能足額變現，那么作為抵押權人的銀行受到損失。

2.3 欺詐性風險

欺詐性風險是指貸款人采取捏造事實、隱瞞真相或其他非法手段，欺騙銀行，從而獲取非法利益的行為，從而導致銀行貸款收不回來，而造成經濟損失的風險。縱使銀行已經采取各種方法來降低風險，但是由于欺詐的發生是不確定的，仍有可能損害銀行利益。在商業銀行發放抵押貸款資產時，由于信貸資產的數目多、復雜程度較高，使一些不合要求的資產包含在所出售的抵押貸款資產中中，而且不容易被發現，會使銀行遭受損失。

3 抵押貸款的防范

抵押貸款中的風險不可能消除，要知道風險與收益是相伴的，因此我們所要做的就是如何盡可能多的規避風險，這就需要政府、社會、個人一起努力，為此我提出以下幾點建議。

第一：加強貸款方面的法律法規，從制度上有所保障

國家應制定抵押辦法及與抵押貸款相關的法律法規，構成了抵押貸款的法律基本框架。因此，我們建議制定《抵押貸款法》、《抵押物法》、《同等信用機會法》等配套法律法規,具體規范抵押貸款的各項行為,化解銀行抵押貸款風險。

第二：進一步規范抵押貸款市場，建立統一監管機構

首先，建立統一監管主體和建立行業自律協會，使之從社會層面和政府層面共同監督，相互配合；再者，面向社會招募相關領域專家充實自律機構，加強自律機構人才建設，全面提高人員素質，保證監管實施效果。

第三：加強銀行自身管理，內部防范風險

首先，加強職工職業技能和相關政策法規知識培訓,樹立牢固的風險意識,對每一筆業務都要做到嚴格審查貸款條件,嚴格按規定程序辦理。其次，在銀行內部管理中,樹立以優質服務競爭的理念,加強對國家宏觀經濟預測,對市場利率預測、對房地產市場價格預測,建立銀行個人住房抵押貸款質量靜態與動態監測系統。最后,銀行還應建立風險基金,當風險發生時,用風險基金彌補損失。

[1]姚捷.我國住房抵押貸款借款人提前還款行為分析「J].商業研究，2005(23).

[2]劉開瑞，張馨元.個人住房抵押貸款證券化的設計研究[J].經濟經緯，2010(3).