中國房地產企業財務風險成因及控制策略研究

楊嘉偉

【摘要】隨著社會的進步和國民經濟的發展，我國房地產行業的發展得到了前所未有的推進，眾多投資者被這個行業的高回報率以及發展前景吸引，繼而踏足房地產行業，以謀求更高的經濟效益。不過因為房地產業屬于一個資金密集型的行業，在資金投入量上往往比較大，而且前期資金投入特別大，這也就導致了某些財務風險的出現，在影響投資企業經濟效益的同時，也影響到了行業的可持續發展。本文主要結合我國房地產行業財務風險形成的原因，探討了與之相應的一些控制策略。

【關鍵詞】房地產業 財務風險 成因 控制

一、我國房地產企業中財務風險形成的原因

（一）由于決策失誤導致投資風險出現

在企業管理人員做出投資決策的時候，經常是由于企業并沒有對所投資項目可行性進行良好分析，所參考的經濟方面的信息也不夠全面和準確，同時決策人員在決策能力方面具有一定欠缺等因素，致使投資決策出現了失誤，這也就會導致投資項目無法獲得預期收益。

房地產企業所做出投資決策在科學性以及合理性方面的呈現將會直接影響到企業的經濟效益和未來的發展。而決策失誤導致的財務風險一般都是出現在兩個階段當中：①可行性研究時期。投資項目整體規劃所具備的可行性將直接決定投資的成敗。要是企業并沒有做出合理的市場調研以及技術分析，就會導致由于投資決策方面的失誤而形成財務風險。②投資估算時期。在進行投資決策的時候，在確定項目投資規劃以后，企業財務部門應該對所要開發的項目投資編制實施估算。而要是財務部門所做的估算工作具有較大的偏差，而資金已經投入，會導致企業在資金的周轉方面呈現出危機，讓項目資金不能夠形成正常的流轉狀態，影響到最終的投資成效。

（二）由于宏觀環境的改變導致財務風險出現

房地產企業面臨的宏觀環境風險主要分為幾個方面，其中包含經濟環境風險、市場環境風險、資源環境風險以及政策環境風險。

（1）經濟環境。就國家的發展以及經濟建設所呈現的周期性來講，在未來的一段時間之內，我們國家的房地產行業都會在國家經濟當中占據非常大的比重。它是國民經濟發展最為重要的支柱行業之一，所以說對經濟發展周期和水平的影響也是比較大的。房地產所呈現周期性的發展將會對國民經濟形成深遠的影響，不過經濟周期呈現的波動以及經濟環境所呈現的變化也會給房地產行業的興衰產生直接的影響。房地產行業在產業關聯性方面是較為突出的，它跟金融行業、零售行業、化工行業、建筑行業以及通信行業等都具有十分密切的聯系。而這種關聯性也讓房地產行業容易受到宏觀經濟環境所呈現變化的影響，特別是在經濟環境不好的時期當中，與它具有的關聯性產業所遭受到的經濟危機，將會提升房地產企業形成財務風險的概率。

（2）市場環境。市場環境風險可以說是房地產商品在進入到市場當中之后才會面對的風險，由產品進入到交易環節時市場的整體狀況，以及企業所做出的銷售策略對風險大小加以決定。隨著我們國家住房改革制度的逐漸完善，購房人員在個性化方面的需求逐漸的呈現了出來，這也就需要企業針對不同的客戶群體在產品方面進行細致的劃分。而要是企業所投資和開發的產品在規劃設計和項目定位方面欠缺前瞻性，在銷售策略的制定上也不具備創新思維，就非常可能導致產品滯銷的情況出現。

（3）資源環境。房地產企業需要面對在資源環境方面的風險通常是來自于土地。這主要是因為土地是房地產行業當中一種必不可少的資源，而國家所推行的土地政策、價格、位置以及市場供需關系等因素都會對房地產企業形成非常大的影響。因為土地成本可以說是房地產開發總體成本當中最為重要的一個組成部分，占據的比例較大，不但會影響到企業收益率以及資金周期律，并且要是企業不能夠在規定的期限之內對儲備土地加以開發的話，就會面對百分之二十的土地閑置費，甚至有可能會被無償收回。

（4）政策環境。該方面的風險指的是政府部門為了確保國民經濟能夠保持可持續發展，對房地產業利用相關政策來實現宏觀調控，繼而給企業帶來財務風險。

（三）內部控制不合理導致財務風險出現

企業內部控制管理工作是決定一個企業發展情況最為重要的因素，企業管理人員應該對其加以高度的重視，優質的內部管理能夠節約管理成本，繼而提升企業的經濟效益。

（1）內部控制制度不完善。第一，有些房地產企業只會針對企業運行過程當中的某些環節設置一些相應的操作規則，而相互之間卻無法具備良好的內在聯系，并不能形成較為健全的制度體系。第二，在對內部控制制度加以設置的過程當中，并沒有良好的結合行業發展規律以及管理需求，對內控制度加以盲目的構建，做不到統籌兼顧，使得內控工作只具備制度，而不具備完善的操作流程，使其喪失了實用性以及可操作性。

（2）內部控制監督不夠到位。針對內控工作實施的監管也是影響企業內控風險控制質量呈現的重要因素。有些企業雖然制定出了內控制度，在工作實踐當中也基本能夠按照內控程序進行，不過在其相應監督機制方面卻具有較大的欠缺，讓內部控制只是流于形式，導致財務風險的出現。要是企業內部的財務部門跟審計部門之間沒有分開，會導致企業內審工作受各種利益牽制，繼而很難針對財務流程實施高效的控制以及約束，對審計監督效果形成嚴重的影響。

二、我國房地產企業中財務風險的控制策略

（一）財務風險控制意識的提升

雖然財務風險將會對房地產企業的經營和今后的發展形成巨大的影響，不過因為我國經濟長期都處在對房地產業依靠的模式當中，讓很多業內人士覺得只要是我國的經濟沒有大波動出現，房地產企業也就不可能面臨大的危機。并且因為大多數房地產企業在融資方式上都是采用銀行貸款的方式，這也就更讓企業在面對財務風險的控制方面顯得意識十分淡薄。而不管是房地產企業能否在將來一直得到國家在政策方面的支持，應該說企業對財務風險控制的重視都是企業在未來實現健康發展的一個最為重要的條件。endprint

（二）提升對資金鏈風險的控制

資金鏈風險是房地產企業的財務風險當中最為重要的內容之一，財務風險的出現通常都是跟企業資金鏈風險的控制不夠合理相關。房地產行業屬于資金密集型的行業，所以要是沒有資金持續的支持，企業就將會喪失持續發展的基礎和前提。特別是對那些中小型企業來講，不理性的擴張，亦或是使用了不合理的資金鏈管理策略，都非常可能會致使企業陷入到財務困境當中，投資方面的失誤勢必導致企業資金鏈的斷裂，讓企業迅速崩塌。有許多具有豐富經驗的房地產開發商都知道，當下房地產企業在實施資金鏈風險控制方面還具備較大的可操作空間，特別是在投資環節當中資金漣源所呈現的投資可持續發展，需要對資金鏈風險做出更為全面和細致的掌控。

（三）提升對政策以及市場變化所形成的應變能力

市場環境以及政策出現的變化也會對房地產企業形成較大的影響。企業對市場環境以及政策風險加以準確的掌控，才是企業規避財務風險，繼而獲取良好發展的重要保障和前提。而就我國房地產行業目前的狀況來說，大多數企業在應對市場環境變化以及政策變化的時候還有很多問題，這主要是因為我們國家的房地產企業長期所經受的總體政策變化都具有擴張性以及開放性。而因為2010年國家在對房地產行業的相關政策做出了調整，讓許多房地產企業呈現出了應對不夠的情況。在對市場環境以及政策變化加以應對的過程當中，應該讓所呈現的變化跟科學的財務決策相結合，利用對企業內部合理資本結構的保持，實現對財務風險的控制，繼而讓企業實現更高的經濟效益和社會效益。

（四）風險預警以及管理機制的建立和健全

房地產企業需要將自身狀況跟外部的市場環境結合起來，繼而建立并健全企業內部的財務風險預警機制，從而設置出符合實際情況的企業財務風險管理機制。應該對資金鏈風險加以高度的重視，資金鏈是房地產企業健康發展的基礎，能夠維持資金鏈長期安全、穩定的運行對房地產企業來說是十分關鍵的。在對資金鏈風險加以判斷的過程當中，一定要將資金鏈所對應的本質情況當做判斷依據。對現金流預算的具體執行狀況加以重點的關注，利用對預算差異和異常波動的分析，繼而找出資金流鏈條當中所出現的各種問題，采用與之相對應的解決措施，把有可能出現的問題以及風險抑制在萌芽中。要是企業目前所擁有的資金小于預期收入資金，就說明企業盈利不足，亦或是過度擴展而導致現金短缺。在這個時候就應該積極將差異所形成的原因找出，不能只是簡單的利用資金注入的方法進行解決，要在查明原因之后做出針對性的解決。而且對現金凈流量結構以及組成的分析，主要是針對經營狀態、融資以及投資占據現金的比例來確定其是否能否貼合企業目前的發展戰略。

三、結束語

總而言之，在房地產行業高速發展的今天，對企業財務風險加以良好的分析和處理，具有非常重要的現實意義，是房地產企業經濟效益和社會效益良好的呈現的基礎和前提。只有切實做好財務風險的控制工作，才能夠更為良好的推動我國房地產行業健康的發展，繼而為我國國民經濟的持續增長注入源源不斷的動力。endprint