規范投資性房地產會計核算及深遠意義

過去的十五年，我國的城市化改造發展勢頭迅猛，居住房地產被大量建造、快速銷售。目前，一、二線城市的城市化建設規模已基本完成，居住房地產的建造量會逐步減少，但隨著經濟發展、企業規模擴大以及投資者投資觀念的改變，對商業房地產的需求會逐漸增加。2012年下半年，以開發商業地產為主的大型房地產企業“SOHO中國”提出轉型，將銷售改為自持，在一、二線城市中，預計未來寫字樓的租金上漲幅度會非常穩定，持有房地產以取得較高的租金回報率成為新的利潤增長點，房地產投資逐漸成為企業新的經濟增長點。縱向發展已成為企業擴張和發展壯大的重要目標，從原來以開發、建造、銷售房地產獲取利潤發展到現在自行持有并從中獲得穩定收益，是對從事建筑施工、房地產開發為主企業的完美補充，是兩大主業最完美的延伸。隨著投資性房地產數量的逐年增加，要求對投資性房地產會計核算更加規范。

投資性房地產計量的準確性關系到企業會計報表的真實性，為規范房地產投資的會計核算，2007年1月1日實施的《新會計準則》新增了投資性房地產準則，明確規范了投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露細則，從財務管理角度加強和規范投資性房地產運作；加強了房地產投資監管。

一、投資性房地產的概述

（一）投資性房地產的定義

投資性房地產是指為賺取租金、實現資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產。具體包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已經出租的建筑物。

（二）投資性房地產會計核算范疇

1.土地使用權，企業通過出讓、轉讓等合法途徑取得、擁有完全處置權、其目的是為出租作為投資性房地產進行會計核算，但是出租業務尚未形成前，不應劃分為投資性房地產；對于符合投資性房地產的核算條件，已經按照投資性房地產核算和管理的資產，如果短期內租賃業務中斷，但未來仍是以出租為目的的，作為投資性房地產的核算方式不應改變，如租賃檔期銜接的空檔、臨時閑置等；母子公司之間發生的土地使用權經營性租賃以及持有并準備增值后轉讓的土地使用權都應按照投資性房地產核算和管理。

2.建筑物，是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物。

（1）按照投資性房地產核算的要求，作為投資性房地產核算的必須是企業合法擁有產權的資產。企業不擁有產權的，如以經營性租賃租入的資產、未取得房屋產權證的資產，不能作為資產核算管理，即使出租也不能作為投資性房地產核算管理。

（2）企業在出租建筑物的同時，約定向承租人同時提供物業管理服務，如果物業管理服務的協議金額與租賃協議金額相比較低，該出租資產可以認定為投資性房地產。

（3）企業將自有的房屋用作酒店飯店等用途的，因其收入來源為經營收入而非租金收入，不確認為投資性房地產；同樣，企業將自有的房屋租賃給自己職工使用，即使收取租金，但因其根本目的是/odvcaPMTul2vS5tY89vWpogfYsLGJTj0IAkA8TwLJU=服務職工、服務企業，不是以收取租金為目的 ，也不屬于投資性房地產。

（4）房地產開發企業的存量待售房屋和待開發土地是生產經營的商品和存貨，不能確認為投資性房地產，但是房地產開發企業確定擁有的存量房屋不再銷售，準備自持以賺取租金為目的，應確認為投資性房地產。

（5）企業擁有的房屋建筑物，若在滿足自身使用的同時，多余部分用于出租，應對出租部分單獨計量并確認為投資性房地產，如果不具備單獨計量和確認的條件，那么出租部分也不能確認為投資性房地產。

因此，企業的自用土地、建筑物、作為存貨的房地產都不屬于投資性房地產核算范疇。投資性房地產既不是為了企業自身使用， 也不是為了出售贏得利潤， 而是為了在租賃市場或投資市場獲取租金收入或資本增值收入的房地產。

二、投資性房地產的會計核算

（一）投資性房地產的確認

投資性房地產確認條件與固定資產基本相同：首先與該投資性房地產相關的經濟利益流入企業的可能性達到95%或以上；其次與收入對應的支出能夠準確計量。對于持有以賺取租金收入為目的的資產，出租合同約定的租賃開始時間即是確認為投資性房地產的時間；對于持有并等待升值后轉讓以賺取差價收益的土地使用權，按照會計準則的規定，在企業董事會、經理層等類似權力機構形成書面決議明確其持有目的之日，作為確認為投資性房地產的時間。

（二）投資性房地產的計量

1.初始計量，準則中對投資性房地產的確認和初始計量做出了詳細規定。外購、自行建造或以其它方式獲得的投資性房地產初始計量時與計入固定資產和無形資產核算的房屋建筑物、土地使用權的要求一致，采用成本計量模式，包括價款、稅金和其他支出。

2.后續計量。準則中投資性房地產的后續計量可采用成本模式或公允價值模式，同一個企業里，對其所有的投資性房地產只能采用一種后續計量模式，不能一部分投資性房地產采用成本模式進行后續計量，而另外一部分投資性房地產采用公允價值模式計量。投資性房地產后續計量模式一經確定， 不得隨意變更。

（1）采用成本模式計量的建筑物和土地使用權的后續計量， 分別適用固定資產和無形資產相關會計準則，如果要更改為公允價值模式，則必需要按照會計政策變更處理，需要追溯調整期初留存收益。

（2）采用公允價值模式計量的前提是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場并且能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產市場價格及其他相關信息，對投資性房地產在公允價值作出持續、合理的估計，選擇采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，不允許再更改為成本模式。

目前，我國房地產價格還在持續上漲，采用公允價值計量模式后，企業的財務狀況會變好、資產負債率會變低、凈資產和利潤都會增加。如上市公司ST百花在2004年、2005年連續兩個年度虧損，而且2006年也發布了預虧的報告，作為一家以餐飲為主的上市公司，最后在年報中通過對投資性房地產選擇公允價值計量模式實現了利潤，從而避免了被退市的厄運。但是，在北京、上海、廣東約有240余家持有投資性房地產的上市公司，雖然這些地方房地產交易活躍，卻只有不到4%的公司采用公允價值計量模式，大都因為變更計量模式會增加成本支出、公允價值較難確定、房地產市場價格波動大導致利潤不穩定、減少了企業盈余管理等因素，而繼續采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。

（三）投資性房地產的轉換

企業有確鑿證據表明擁有的土地使用權和房屋建筑物用途發生了改變，需要重新分類，一是原確認為投資性房地產的資產重新分類為無形資產和固定資產；二是將無形資產和固定資產重新劃分為投資性房地產。

企業對投資性房地產的重分類，必需嚴格遵守相關規定，應與準則中資產確認要求一致，取得合格的書面證明材料，如房屋出租合同、企業權力機構形成的書面決議等。原來用于出租的土地使用權和房屋 資產停止出租，改為企業自用，應在租賃合同終止、資產自用時進行資產轉換處理；房地產企業將原準備出售的存量房產轉變為自行持有，不再用于銷售而是用于出租以獲取租金為目的，可在租賃合同開始日進行轉換；房地產企業因資金周轉緊張等原因，需要將用于出租的房產停止出租，重新用于出售，該類轉換則需要在房地產企業決策層形成書面決議時進行轉換。

投資性房地產轉換時在成本模式下會計處理相對簡單，企業只需將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值即可。在公允價值模式下，自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，應當按照轉換當日的公允價值計價，如轉換當日的公允價值小于原賬面價值，其差額計入當期損益；如轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積賬戶。相反，投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

此外，準則中還對企業處置投資性房地產進行了規范，企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損， 應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

三、規范投資性房地產會計核算的意義

（一）有利于提高房地產行業的會計信息質量

新準則對采用公允價值模式計量投資性房地產規定了兩個前提條件、對投資性房地產的會計信息披露提出了五個要求以及規定成本模式與公允價值模式不可逆轉換，均在一定程度上限制了房地產行業隨意操控利潤，有利于提高會計信息的真實性、可靠性和有用性，進而提高上市公司的治理水平；新準則的實施將大大提高境內上市公司的會計信息與境外市場的可比性，有助于境外投資機構對上市公司投資價值作出有效研判。

（二）有利于穩固npv 估值方法在房地產行業的重要地位

近年來，隨著我國經濟的迅速發展，投資性房地產逐漸增多，在進行會計核算時可以采用公允價值進行計量， 投資者必然會關注投資性房地產的真實價值，npv 估值方法特別強調：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，而其他財務估值方法往往包含若干假設，會帶有較大的主觀成分， 容易產生爭議。新準則中規范的會計核算對國內資本市場的發展將構成長期利好。

總之，我國企業進行投資性房地產會計核算時，要嚴格按照會計準則進行賬務處理；分析投資性房地產的確認和計量；優化投資性房地產轉換；提高會計信息的準確性和可靠性。（作者單位為五礦礦業控股有限公司）