房地產金融發展趨勢與創新

隨著我國的改革開放政策進一步放寬，這對我國的房地產行業的發展也起到了積極促進作用，房地產金融的發展速度也有了提升。在市場經濟環境多變的情況下，加強當地產金融的健康發展，就和我國的經濟穩步發展有著緊密聯系。本文先就房地產金融的特征以及發展模式加以闡述，然后就房地產金融發展的問題以及發展趨勢判斷和創新措施詳細探究，希望能通過此次對房地產金融的理論研究，能促進實際的房地產金融行業健康發展。

政府主導下的金融運行模式有著鮮明的中國特色，房地產金融的發展也要能夠和我國的國情緊密聯系，如此才能保障房地產金融健康發展。房地產金融在實際的發展中還面臨著諸多的挑戰，這就需要房地產金融自身能夠保持健康穩定的發展。通過從理論上深化房地產發展趨勢和創新研究，就能為房地產金融實際發展提供相應參考。

一、房地產金融的特征以及發展模式分析

（一）房地產金融的特征體現

我國的房地產金融的發展過程中，逐漸形成了鮮明特征，和其他的金融業務相比較來說，房地產金融的期限比較長，開發的周期也比較長，在進行建設中也有著比較多的不確定因素，對資金的占用時間比較長。再者，房地產金融涉及到的資金額度比較大，在具體的建設開發中，只是依靠自身是難以完成的。另外就是房地產金融的債權比較可靠，主要是房地產作為不動產其保值增值的特點比較突出，所以金融機構能通過債權安全向房地產資金需求者進行提供抵押貸款，這樣也能獲得比較穩定的收益。房地產金融在我國當前的發展mzkSOTTrarG74KBxp7jevLTAhF2/5Sxp8OAzAPCNjsw=比較迅速，但是在發展中的問題也比較突出。由于房地產的投資規模比較大，所以金融業進入就成為必然，這對金融的發展也能起到積極促進作用。

（二）房地產金融的發展模式

房地產金融的發展中形成了多樣化的發展模式，其中的房地產信貸發展模式是比較重要的，這是銀行或是金融機構將房地產作為服務對象，并圍繞房地產在生產環節進行發放貸款的活動，對于房地產信貸而言，其自身的作用功能就比較偶，比較突出的就是增值和再生功能，房地產信貸有償使用以及還本付息機制就決定了其再生能力以及增值功能。功能還體現在儲蓄功能方面，能將長期儲蓄積累購買能力轉變成信用方式購買力，在儲蓄功能的發展方面比較突出。信貸發展模式中的有償性功能對資金的合理運行，以及促進消費結構的優化起到了積極促進作用。

房地產金融發展模式當中的房地產信托也是比較重要的模式，主要就是通過信托機構進行接受委托經營管理的，房地產信托字對房地產的產業發展方面起到了積極促進作用，能夠有效滿足房地產經紀活動長期資金的需求，以及能夠有助于滿足房地產經濟活動對巨大資金額度的需求。信托資金主要是來源于房地產信托基金以及存款和代理集資信托等方面。

房地產金融發展模式當中住房公積金制度也是比較基礎的發展模式，這一房地產金融發展模式是在向著市場經濟發展方向轉變情況下進行提出的。在對住房公積金制度的推行過程中，能有效擴充住房資金來源渠道，也能有效提高有限供給能力。我國在對住房公積金的使用主要是通過公積金的支取以及按照規定允許下進行辦理支取，以及按照職工進行住房公積金本兮余額結算。

除此之外，房地產金融的發展模式當中，房地產保險也是比較重要的模式內容，通過房地產保險就能為房地產產業的健康發展進行建立資金補償，能有效為房地產資金正常運用提供良好條件，這對加速房地產資金融通也比較有利。在這些房地產金融的發展模式下，對整體的經濟環境的優化就起到了積極促進作用。

二、房地產金融發展的問題及發展趨勢判斷和創新措施

（一）房地產金融發展的問題分析

從當前我國的房地產金融發展的現狀能夠看到，其中還存在著一些不足之處，主要體現在幾個重要層面：

1.房地產市場環境有待優化。房地產金融的實際發展過程中，受到市場環境因素的影響比較突出，但是在實際中房地產市場的運作不規范的問題還比較突出，這就必然會對房地產貸款質量產生影響。當前的房地產市場的環境問題主要體現在沒有和當地經濟發展現狀以及需求緊密集合，盲目攀比的問題比較突出，造成房地產開發的規模比較大。有的地區進行規劃土地的時出現失控的現象，對市場的調控能力比較薄弱。我國的房地產字當前呈現出投資持續增高，消費持續增高，固定資產投資比重增加等鮮明的特點。由于房地產市場的環境沒有得到凈化，這就會影響貸款的質量，有著比較大的安全風險。

2.房地產金融市場風險相對集中。房地產金融發展中的一級市場風險比較集中，而對于二級市場來說發展就相對比較緩慢。房地產是高固定成本以及高經營杠桿的行業，有著比較突出的周期性，并且在房貸風險方面也比較大。在經過房地產市場的調控后，房地產開發資金來源結構就發生了變化，國內貸款比例持續降低，自籌資金的比例在上升，私募房地產的投資基金表現的比較活躍，上也個人的住房貸款風險也比較突出，主要體現在個人信用風險以及金融欺詐風險和家庭高負債風險方面。

3.房地產金融法規建設有待完善。房地產金融的健康發展需要有相應的法規作為保障，我國的房地產金融法規建設還沒有完善發展，在開發貸款的完整政策規定方面還沒有完善化，缺少完善的法律體系作為保障，就必然會影響房地產金融的健康發展。我國近些年在房地產金融領域的發展速度比較快，但是缺少完善的信貸政策加以支持，這就必然會對房地產金融市場的健康發展形成很大的阻礙。對于住房信貸而言，這是信貸政策調整以及業務發展的重要內容，而相關的運作法律環境還沒有完善，缺乏貸款對象以及條件等專門的立法，這就不利于房地產金融的健康發展。

（二）房地產金融發展趨勢判斷

房地產金融的發展過程中，根據當前的發展現狀，就能夠對其趨勢進行判斷，還沒有形成房地產金融以及土地金融融合的房地產金融體系，相關的政策規定以及業務規模的投資比較還處在粗放的管理模式下，并且在未來的一段時間內還需要進一步加強管理。還沒有形成完善的房地產金融服務體系，在住房金融的資源方面還沒有合理化的進行配置，未來的房地產金融的發展中對房地產金融服務支撐體系的完善目標會得以實現。房地產金融發展還沒有形成完善房地產金融業務創新的體系這些在未來發展中都會逐漸的完善。

（三）房地產金融創新發展措施

房地產金融在我國的發展過程中，要充分注重和我國的國情能緊密的聯系，保障房地產金融的創新發展，筆者就此提出幾點發展措施：

1.加強客戶為主住房金融體系的建立。處在新的發展階段，就要充分注重以客戶為主的服務理念應用，結合客戶的需要進行創新房地產金融產品，其創新要注重和市場緊密結合，注重市場的細分，結合不同收入人群實施不同目的區別，以及進行推出相應的服務制度。并要結合不同的層次進行推出適合的產品，只有通過差別性的服務，才能保障住房金融體系作用的充分發揮。發展中注意吸收經驗，緊緊地把握好創新這一核心思想，而創新的主要根源就是要注重將客戶作為發展的核心，為客戶提供多樣化的服務。

2.注重住房消費貸款業務積極拓展。房地產金融創新發展過程中，要能注重消費貸款業務的擴展，由于消費業務的不足就必然會影響房地產金融的進一步發展。這就需要結合當前我國的房地產金融發展的不足之處，進行開展購房按揭業務，這樣就能夠為消費者提供很大便利。或是讓消費者能夠按照要求交付證明材料實施分期付款，分期還本付息進行購房方式應用，這就是采用的低付款高消費的發展模式，這一模式在當前已經得到了廣泛應用，能夠滿足消費者買房的需求。對于住房消費業務的擴展，還要充分注重金融部門對職工證明材料審核后和職工簽訂合同，把貸款項目轉移到售房單位，這樣的方式也能有助于消費貸款業務的擴展，對房地產金融的健康發展有著積極意義。

3.充分注重房地產金融服務實體經濟。對于當前我國的房地產金融的發展現狀，要充分注重發展方向的明確，將房地產金融服務于實體經濟作為發展方向，對過去房地產功能進行轉變，強調回歸到產業本質上來看，向著社會功能進行轉變，積極的培育健康房地產市場和新的股市。在這一發展過程中就要積極的借鑒國外的房地產金融發展的經驗，將好的經驗引入到我國的房地產金融發展當中去，并和我國的房地產金融發展現狀緊密結合，通過房地產金融的健康發展來進行帶動房地產產業的升級和結構性的優化調整，從而促進其可持續發展。

4.加強房地產金融發展中政府職能轉變和充分發揮。房地產金融的發展過程中，政府在其中起到了重要作用，是調節房地產金融發展環境的重要力量，這就需要從實際出發，加強對房地產市場的監督控制，對房地產泡沫的產生以及發展能加強抑制。在這一過程中政府就要及時準確的掌握土地投放重量，對土地的價格要進行控制。政府還要能結合實際進行建立政府住房抵押貸款擔保的制度，和商業性的保險能夠緊密聯系，從而形成互補的混合保險模式，這就對房地產金融的健康平穩的發展有著積極作用。要能夠通過相關部門進行組建抵押物集中處置機構，最大化的減輕債權人等處置成本。

5.加強房地產金融發展風險的防范。對于多變的市場經濟環境，就要從多方面加強重視，對房地產金融的風險防范能進一步加強，這就需要從具體的措施加以實施，能有大局觀認清形勢，準確的把握特點，在房地產金融的風險防范意識上要加強。加強房地產金融的監管力度，對房地產信貸的發放能夠嚴格執行，加強對房地產金融的調控，這些都能有助于對風險起到防范的作用。

三、結語

總而言之，房地產金融的蓬勃發展環境下，要能對房地產金融的發展趨勢有一個準確的判斷，并結合實際發展中的不足之處，及時的進行處理，通過從宏觀環境上的優化，促進我國的房地產金融的健康發展，只有如此才能有助于保障我國的整體經濟的穩步增長。（作者單位為廈門大學金融學院）