經濟轉型視野的“去庫存”與房地產市場穩健性

近年來，隨著農村人口向城市的轉移，我國的房價呈現著逐漸升高的趨勢。就三四線城市而言，在最近的十年內房價上漲了近十倍，這其中巨大的經濟利潤吸引了越來越多的開放商，房地產業也成為我國的一大經濟支柱產業。但現階段卻存在著較明顯的房漲價現象，這使得房地產庫存居高不下，同時也不利于我國的經濟轉型。本文從探討如何維持我國的房地產穩健發展從發，分析了如何在經濟轉型背景下對房地產業進行去庫存，并提出了一些相關的策略。

受社會發展和住房政策的影響，我國住房價格在一九九八年住房分配制度改革后就一直呈現著上漲的大趨勢，但在大趨勢下卻是波動的。我國正處于經濟轉型的關鍵時期，我國不同城市有著不同的樓房形勢，對一二線城市而言，存在著明顯的“房漲價”現象，為此，我國從2016年開始相繼出臺了很多的限制政策；但對于三四線城市而言，樓房供遠大于求，現階段，面臨著嚴重的去庫存任務。這使得我國三四線城市的房地產市場存在著不景氣的現象，而房漲價和去庫存之間的矛盾正是導致房地產市場不景氣的原因，現階段我們有必要探討如何制定合理的調控政策，使房地產業在經濟轉型的背景下實現穩健發展。

一、去庫存與房漲價的矛盾

（一）我國房地產業面臨的去庫存現狀

筆者通過查看和分析我國統計局的數據，2015年相比2014年，待售面積同比增長了近一億平方米。不僅如此，自2011年以來，我國一直呈現著這么快的增長速度，這使得我國的住房庫存在逐漸的增加。在這樣的情況下，于二零一五年十二月份中央總結了三種去庫存政策，一是在甘肅等地，通過召開住房城鄉建設工作會議來實現去庫存；二是在福建等地，通過出臺相應的省級去庫存文件實現去庫存；三是在山東等地，通過印制房地產方面的通知來實現去庫存。不僅僅如此，我國有十三個省份在二零一六年時就已經把去庫存寫入了《政府工作報告》中，可見我國面臨著嚴峻的去庫存現狀，尤其是我國的三四線城市。

二、房漲價分析

（一）趨勢分析

我國主要有七十個大中城市新建住宅價格指數和百城住宅價格指數兩個房價衡量指數。就我國情況而言，前者具有更大的參考價值，因此本文也是借助前者來進行分析的。筆者通過分析得出這樣的結論，我國一線城市住宅價格漲幅大于二線城市，而二線城市同樣的大于三線城市，三線城市大于四線城市。

（二）經濟轉型背景下的房漲價現象

目前，我國正處于經濟轉型的關鍵階段，農村正在向城市轉變，因而房地產市場還有很大的發展空間，因而現階段的房漲價現象與我國的經濟轉型有著密切的邏輯關系。我國各城市的房價都在普遍上漲，但三四線城市沒有一二線城市那樣的吸引力，使得房漲價對推動我國的經濟轉型的作用不明顯。

三、實現我國房地產業穩健發展的措施

我國處于經濟轉型的關鍵階段，但由于我國經濟發展過程中的內在矛盾，引起了現階段普遍存在的房漲價現象，而房漲價現象使得我國三四線城市面臨著嚴峻的去庫存現象，這嚴重影響了我國的經濟轉型。筆者認為為保證我國房地產業的穩健發展，可以采取以下措施。

（一）一二線城市要防止房地產泡沫現象的發生

對于房地產較火的一二線城市而言，存在著一定的泡沫風險。這些一二線城市要嚴格落實國家出臺的調控政策，通過限制購房量、提高首付比例等措施來壓制房價上漲現象。此外，還可以通過對城市空余土地合理開發的措施來抑制房價的上漲。

（二）三四線城市加強對去庫存政策的落實

對于我國的三四線城市而言，雖存在著房價上漲的現象，但同時也面臨著嚴重的去庫存現狀。因此，房地產商應更加的注重這些住房的出售，對于政府而言，不僅僅要出臺相關的去庫存政策，還有監督各房地產商政策的落實。如增加三四線城市的公共設施建設，提高三四線城市的醫療教育水平，這可以吸引更多的農村人口，從而更好地實現去庫存。

（三）完善住房租賃市場

由于我國現階段的房價普遍過高，很多想要到城市發展的農村人口并沒有承擔城市房價的經濟能力，筆者認為，城市住房去庫存除直接出售樓房外還可以通過租賃的方式，這將吸引更多的農村人口，因而完善租賃市場也是一個很好的去庫存方式。

四、結語

我國的經濟結構導致了經濟轉型和房價上漲兩個問題，但房價上漲導致了很多的三四線有著嚴峻的去庫存任務，因而在經濟轉型背景下實現房地產業的穩健發展就要將去庫存工作落到實處。文中提出一定的去庫存措施，希望對我國的房地產業發展有一定的幫助。（作者單位為湖南外貿職業學院）