基于管理信息化視角下的商業地產成本管理探討

隨著我國社會經濟的不斷發展，在房地產企業發展過程中，成本管理能力逐漸成為企業發展的核心之一?，F如今，信息技術的高速發展推動了我國各行業的發展與進步。本文在管理信息化的視角下，就商業地產成本管理進行簡要的分析。

前言

隨著商業地產的不斷發展，許多開發商逐漸轉變了商業地產的開發模式，他們對后期的商業運營管理更加重視。在開發過程中，進行有效的成本控制能夠在一定程度上降低企業的開發成本，能夠提高企業的經濟發展效益。本文主要站在管理信息化的角度上，對商業地產的成本管理進行探究。

一、成本管理的功能

1.成本科目

房地產項目的成本組成包括以下幾種，（1）土地費用、（2）建筑安裝工程費、（3）銷售費用、（4）貸款利息等等。這些成本費用構成，主要是通過成本科目體系來進行反映的，而為了實現總體預算對合同金額的有效管控，實現項目總成本的測算，將成本科目體系分為以下兩種，一種是控制科目、另一種是核算科目。通過信息化管理工具，其成本管理價值主要體現在以下幾方面，（1）實現項目全成本管理、（2）對企業成本管理語言進行統一、（3）對責任成本的范圍進行明確。

2.成本測算

所謂成本測算，指的是在分析歷史項目數據的基礎上，通過科學的方法，來對項目開發的各階段的成本進行預測，以便作為成本管理的依據。一般而言，房地產行業的成本測算主要是采用類比估算法，或者采用參數估算法，在這之中，參數估算法就是通過測算模型，通過測算經濟技術指標來進行測算。而類比估算法則是根據以往項目中一些類似的經驗值作為參考依據，以獲得項目的成本數據。通過信息管理化工具，其成本測算功能主要體現在以下幾個方面：（1）通過進行成本測算，并將其與內部標桿的對比進行分析，為項目的投資決策提供支持；（2）通過進行成本測算，可以制定更加合理的目標成本，從而為項目的成本控制提供基準。

3.目標成本

所謂目標成本，指的是企業根據市場的實際情況，并且結合本企業的經營計劃，根據目標利潤預先確定的。有許多項目成本之所以出現失控的其能夠看，主要是因為這些房地產項目并沒有事先建立明確的目標成本，我國有許多的房地產企業在開發過程中，僅僅是設定一些粗淺的目標或者計劃，并未經過科學而又詳細的推演測算，這樣就很容易導致項目成本的失控。故此，目標成本需要根據各階段的成本測算為依據，對項目的目標成本進行嚴格的制定。而通過信息化管理工具，其目標成本的功能主要體現在以下幾方面：（1）使項目成本管控的基準線得到確定；（2）將目標成本進行分解，將其分解到個人，從而形成責任成本，然后以此作為企業員工的績效考核依據；（3）通過將目標成本的各版本進行對比以及控制，能夠使項目利潤可以得到更好的執行。

4.成本核算

所謂成本核算，主要是在房地產項目竣工結束之后，對項目成本所發生的情況進行核算。其中項目的全部成本主要包含以下幾方面：（1）確認的已經發生的成本、（2）估算的并未發生的成本。如果已經取得竣工結算書，那么就需要根據結算書中的反映；而如果沒有，則需要由合同責任人來進行評估。通過信息化管理工具，其成本核算功能主要體現在以下幾方面：（1）對成本管理經驗進行總結，繼而提升企業的成本管理水平；（2）對產品成本的構成進行評估。

5.成本數據庫

所謂成本數據庫，主要是指企業通過對項目開發全生命周期的成本數據進行搜集，然后經過相應的處理，再將其總結以形成各類成本指標，通過利用這些信息，來為企業的發展決策提供指導。通過信息化管理工具，其成本數據庫管理主要體現在以下幾方面：（1）對企業歷史項目的數據進行儲存與收集，以備后用；（2）對新項目的成本測算進行指導，提供借鑒參考。

二、資金管理功能

1.資金計劃

房地產企業要求相關職能部門以及項目公司根據雙方所簽訂的合同，來對各自的權責義務進行劃分，并根據完成的情況來編制付款計劃，而且還需要將這些計劃進行歸集匯總，將其上報資金用款計劃，以期為今后的資金安排提供指導或者修訂。一般而言，資金計劃會滾動三個月。至于房地產企業的資金計劃， 根據時間周期，可以將其分為以下幾種：（1）年度資金計劃、（2）季度資金計劃、（3）月度資金計劃。通過信息化管理工具，其主要管理價值體現在能夠提前安排資金，以指導合同的付款。

2.付款管理

在合同管理中，合同付款是其中的一項重要環節，付款貫穿于整個房地產項目合同執行的過程。對合同付款進行嚴格的控制，能夠確保工程的進度，能夠對成本進行有效的控制。通過信息化管理工具，其合同付款的管理有著非常重要的意義，（1）能夠及時并且準確的支付款項，能夠使工程更加順利的開展；（2）能夠確?？铐椀捻樌С?，有效避免負擔高額利息。

三、結語

在商業地產的成本管理過程中，成本管理的信息化是一個循序漸進的過程，所以在信息化建設階段，需要以企業的管理基礎，人員配備等情況為依據，再在目標的指引下，采取規范的實施流程，使企業可以在短期內達到預期的效果，達成預定的目標。（作者單位為智谷創業園有限公司）