關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理的思考

一、物管的定義及縣域內(nèi)物管現(xiàn)狀

物業(yè)管理（簡(jiǎn)稱“物管”）是指業(yè)主通過(guò)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)（簡(jiǎn)稱“物企”），由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

物管隨縣城建設(shè)的擴(kuò)容和房地產(chǎn)開發(fā)相伴而生，已具有一定的規(guī)模。在實(shí)行房改前，個(gè)人住房多為公房和單位集資建房，房屋產(chǎn)權(quán)多樣化，業(yè)主單一穩(wěn)定，物管均以單位、業(yè)主自行管理即可。隨著房改和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)交易，成為居民私有財(cái)產(chǎn)，受到法律保護(hù)，同一小區(qū)同一樓房居住著來(lái)自四面八方的業(yè)主，集中建設(shè)的居民住宅樓存在共有財(cái)產(chǎn)和共有物，其房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的管理、維修、維護(hù)及保養(yǎng)，公共場(chǎng)所的綠化、環(huán)境衛(wèi)生的清掃及區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)生活秩序，紛雜的管理事務(wù)由業(yè)主自行管理的模式顯然難以為繼；又因業(yè)主整體素質(zhì)與現(xiàn)代物管服務(wù)不協(xié)調(diào)不適應(yīng)，各種矛盾糾紛沓至而來(lái)。和諧的鄰里關(guān)系，安全舒適的居住環(huán)境，美麗幸福的小區(qū)家園，呼喚著和諧高效的現(xiàn)代物管。因此，進(jìn)一步規(guī)范物管，提升管理服務(wù)效能，是民之所望，各級(jí)政府及其相關(guān)部門必須切實(shí)加以解決。

二、存在的主要問(wèn)題及原因分析

由于縣域內(nèi)物業(yè)服務(wù)起步相對(duì)較晚，對(duì)物管的組織、協(xié)調(diào)、管理機(jī)制不健全；服務(wù)企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量不高；業(yè)主素質(zhì)良莠不齊，履約誠(chéng)信因人而異；業(yè)主與物管企業(yè)圍繞各自的利益互不相讓，糾紛多，疏通解決渠道不暢。前述問(wèn)題交織，造成物企服務(wù)質(zhì)量不斷走低與業(yè)主繳費(fèi)履約失信交替的惡性循環(huán)，致使物業(yè)管理活動(dòng)低水平運(yùn)行，企業(yè)低效經(jīng)營(yíng)，業(yè)主不滿，矛盾糾紛日益突出。

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)先天不足（多為老舊小區(qū)），加之建設(shè)單位的利益最大化追求，擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，物管設(shè)施不足或缺失。一些小區(qū)開發(fā)建設(shè)的設(shè)計(jì)建設(shè)沒有按照物管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，造成物業(yè)管理用房和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房有的達(dá)不到使用要求，有的由于無(wú)資金裝修添加設(shè)備等原因不能正常使用。遭遇無(wú)巢可駐和巢穴空置雙重硬傷。

2.物管企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的積極性不高，缺乏有效競(jìng)爭(zhēng)。客觀上講縣城體量小，物企進(jìn)駐數(shù)量少，特別是技術(shù)服務(wù)質(zhì)量高的企業(yè)更少，業(yè)主選擇受限。建設(shè)單位又“肥水不流外人田”，出于擴(kuò)業(yè)增效，將物管業(yè)務(wù)納入其延伸工程，造成一些住宅小區(qū)前期物業(yè)管理自創(chuàng)自建，不通過(guò)招投標(biāo)方式選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的物管企業(yè)，加之業(yè)主淡漠物管，致使這種近親繁殖現(xiàn)象長(zhǎng)此以往，質(zhì)低而行。

3.業(yè)主行使當(dāng)家作主權(quán)力意識(shí)淡漠，參與管理意識(shí)不強(qiáng)，依法解決物管問(wèn)題能力意識(shí)不足。具體表現(xiàn)為不關(guān)心物管工作，不參加業(yè)主大會(huì)，而涉及自身利益受損，或?qū)ξ锕芷髽I(yè)的管理和服務(wù)不滿意時(shí)，采取最簡(jiǎn)單的拒交物業(yè)費(fèi)等消極辦法來(lái)應(yīng)對(duì)，造成小矛盾小糾紛不斷，成為物業(yè)管理發(fā)展的絆腳石。

4.激勵(lì)物管業(yè)的措施不多、行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范。物業(yè)管理服務(wù)作為新型服務(wù)業(yè)的一員，其生存和發(fā)展依靠政策支持，需要政府的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策扶持和行業(yè)行為規(guī)范，這一需求通常又因其屬非主打行業(yè)而得不到重視。

三、對(duì)策思考

提升社會(huì)管理能力，大力推動(dòng)物管業(yè)健康發(fā)展，滿足人民群眾改善生活環(huán)境的迫切愿望，建設(shè)美麗和諧幸福家園。

1.謀劃物管發(fā)展目標(biāo)，為物企發(fā)展創(chuàng)造有利條件

一要將物管作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一員，納入新型服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定扶持政策，加強(qiáng)行業(yè)管理，提高專業(yè)化水平，有力促進(jìn)物管行業(yè)健康發(fā)展。根據(jù)縣域內(nèi)物管正處于起步上升階段的實(shí)際，可從稅收減免、提供資金支持和技能培訓(xùn)等優(yōu)惠措施，吸引更多物企入市參與競(jìng)爭(zhēng)，提升物企的市場(chǎng)活力；依法組建物管行業(yè)協(xié)會(huì)組織，規(guī)范其運(yùn)作方式，引導(dǎo)其制定行業(yè)專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)規(guī)范，強(qiáng)化行業(yè)自律約束，提高自建自控自管能力，以適應(yīng)市場(chǎng)需求，做大做強(qiáng)物管事業(yè)。

二要把好“物業(yè)承接查驗(yàn)”關(guān)，明確建設(shè)單位、物管企業(yè)和業(yè)主權(quán)責(zé)，厘清各自的責(zé)任邊界，為物管提供工作基礎(chǔ)，有效避免遺留問(wèn)題造成糾紛的發(fā)生。“基礎(chǔ)不牢地動(dòng)山搖”，物管出現(xiàn)的矛盾很多是由于建設(shè)單位在移交物企開展管理服務(wù)前的建設(shè)遺漏問(wèn)題導(dǎo)致的。像設(shè)施設(shè)備未經(jīng)驗(yàn)收合格、公共設(shè)施權(quán)屬分割不清、房屋設(shè)施及場(chǎng)所維修維護(hù)責(zé)任劃分不明等，這些將會(huì)嚴(yán)重影響物管工作的開展。因此，負(fù)有監(jiān)督管理責(zé)任的政府及其相關(guān)部門必須高度重視，把好查驗(yàn)關(guān)，為物管工作創(chuàng)造扎實(shí)可靠的工作基礎(chǔ)。

三要倡導(dǎo)“陽(yáng)光物管”，創(chuàng)建公開公平履約平臺(tái)。“陽(yáng)光是最好的防腐劑”，也是最好的凝聚人心的粘合劑，更是簡(jiǎn)易可靠的消除誤解的驅(qū)疑劑。應(yīng)規(guī)范建立各物業(yè)小區(qū)物管公示欄，主要公開業(yè)主規(guī)約、繳費(fèi)；物企服務(wù)協(xié)議、涉及業(yè)主重大利益的事項(xiàng)；建設(shè)單位的維修保修事項(xiàng)；業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)及需要告知的其他重大事項(xiàng)等，做到管務(wù)公開，業(yè)主關(guān)心的事項(xiàng)務(wù)必?fù)?jù)實(shí)及時(shí)公開。這樣不僅可以消除誤會(huì)激發(fā)矛盾，更能讓物企集中精力強(qiáng)技提質(zhì)，善管效優(yōu)。

2.培育業(yè)主主人意識(shí)，公正誠(chéng)信，遵規(guī)守約

一要發(fā)揮所在地人民政府的法定職責(zé)，組織成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，由其代表業(yè)主行使法定職權(quán)，處理業(yè)主與物企的選聘及運(yùn)行中的問(wèn)題。

二要加強(qiáng)業(yè)主的法制宣傳教育，增強(qiáng)法治觀念，遵規(guī)守法，自覺履行業(yè)主公約（管理規(guī)約）。對(duì)公民的法制宣傳教育，提高其文明守法素質(zhì)是政府的法定職責(zé)，而且要久久為功，常抓不懈才能見到實(shí)效。可采取以案施教，組織法庭進(jìn)小區(qū)公開審理物管糾紛案等，注重引導(dǎo)廣大業(yè)主自覺遵守“規(guī)約”，不因個(gè)人所好感情用事而發(fā)生拒絕履行物管費(fèi)的繳納、不參與業(yè)主委員會(huì)組織的活動(dòng)等行為。

三要建立表彰激勵(lì)機(jī)制，傳遞正能量。縣、鄉(xiāng)兩級(jí)人民政府應(yīng)結(jié)合正在開展的各種創(chuàng)建活動(dòng)，將物管工作中的先進(jìn)典型納入進(jìn)行表彰獎(jiǎng)勵(lì)，宣傳培育熱心公益、無(wú)私奉獻(xiàn)、誠(chéng)信友善的好人好事，引導(dǎo)群眾積極參與物管建設(shè)和諧美麗小區(qū)；表彰優(yōu)秀物管企業(yè)，帶動(dòng)該行業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)創(chuàng)一流。

3.積極作為，強(qiáng)化管理責(zé)任措施，法治物管上臺(tái)階

一要依法行使行政處罰權(quán)，對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸如不規(guī)劃建設(shè)管理用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房、擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)公用部位共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或者使用權(quán)、不按規(guī)定選聘前期物業(yè)、不按規(guī)定繳納業(yè)主大會(huì)籌備費(fèi)、不進(jìn)行交付承接查驗(yàn)等行為，必須依法實(shí)施行政處罰權(quán)予以強(qiáng)制規(guī)范，創(chuàng)建法治物管環(huán)境。

二要支持物企依法維權(quán)，學(xué)會(huì)遇事找法，解決問(wèn)題用法，化解矛盾靠法的法治思維和手段，對(duì)以各種借口不交物業(yè)管理費(fèi)等違約的業(yè)主，依法提起訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)利。

三要超前思維，守好物業(yè)、物管建設(shè)關(guān)。要按照法定職責(zé)依法抓細(xì)抓好住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)開始—物業(yè)竣工驗(yàn)收出售—業(yè)主大會(huì)召開選舉業(yè)主委員會(huì)—選聘物企（包括前期物企）—交付承接查驗(yàn)五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)管，不合格的一律不放行，不留死角，力求事半功倍。有必要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，在新區(qū)規(guī)劃中要落實(shí)好“以人為本”理念，其停車位等配套設(shè)施盡可能滿足業(yè)主的需求，力避影響生活環(huán)境質(zhì)量的問(wèn)題設(shè)計(jì)建設(shè)，增強(qiáng)業(yè)主的幸福感、歸宿感。

4.加大投入，為依法改進(jìn)和規(guī)范物業(yè)管理提供技術(shù)支持和資金保障

一要加大投入，對(duì)老舊物業(yè)小區(qū)進(jìn)行必要的改造，健全設(shè)施設(shè)備，倡導(dǎo)并支持業(yè)主依法選聘物企實(shí)行專業(yè)化管理。

二要統(tǒng)籌自管物業(yè)區(qū)，對(duì)其亮化、綠化、美化和花化等應(yīng)當(dāng)按照城市建設(shè)的規(guī)劃統(tǒng)一實(shí)施，使其同步規(guī)范提升，共同打造陽(yáng)光時(shí)尚花園城。

三要抓好棚戶區(qū)改造，充分吸取已建小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，打造更多環(huán)境優(yōu)美時(shí)尚生活小區(qū)，為新型物管創(chuàng)制優(yōu)美的發(fā)展環(huán)境，助力物管躍上新臺(tái)階。（作者單位：米易縣人大常委會(huì)城環(huán)工委）

作者簡(jiǎn)介：嚴(yán)明祥，男，漢族，1963年5月生，中共黨員，現(xiàn)任米易縣人大常委會(huì)城環(huán)委主任。

閔青春，男，漢族，1981年8月生，中共黨員，碩士研究生，現(xiàn)任米易縣人大常委會(huì)城環(huán)委副主任。