關(guān)于建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的幾點(diǎn)看法

根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記一直處于分散狀態(tài)。目前，中國(guó)的動(dòng)產(chǎn)登記分散在近 10 個(gè)部門(mén)——國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)等登記；住建部門(mén)負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)登記；農(nóng)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 登記；林業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)林地登記……對(duì)這種現(xiàn)狀，分部門(mén)登記不僅造成人民群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)繁雜，也容易造成登記部門(mén)之間相互推諉扯皮或者相互矛盾，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)、查詢(xún)帶來(lái)了諸多不便。具體有如下表現(xiàn)：

一、未能很好地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)

以前由不同部門(mén)管理和登記，導(dǎo)致不同不動(dòng)產(chǎn)之間的權(quán)屬界限不清、權(quán)利歸屬不明，引發(fā)眾多矛盾和糾紛。另由于各部門(mén)的登記方法、技術(shù)規(guī)程等不一致，很容易導(dǎo)致重登、漏登現(xiàn)象發(fā)生，造成了大量登記錯(cuò)誤。

二、降低行政辦事效率

多個(gè)部門(mén)都在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，各個(gè)部門(mén)都配備一套專(zhuān) 門(mén)的人員、機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所以及設(shè)備等等，國(guó)家不僅為此多支付 很多人力物力成本，而且各部門(mén)之間的職能交叉容易導(dǎo)致部門(mén)間的爭(zhēng)權(quán)奪力或者扯皮推諉，降低行政辦事效率，甚至嚴(yán)重影響政府形象。

三、辦事程序繁瑣，加重了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)

分散登記時(shí)，在農(nóng)村當(dāng)事人要分別到 4個(gè)不同的部門(mén)辦理 4個(gè)不同的證件；城市居民和企業(yè)則最少要辦兩個(gè)證。各種證書(shū)滿天飛，不僅增加了人民群眾辦證的不便，而且增加了其時(shí)間和資金成本。

四、不動(dòng)產(chǎn)交易安全未得到很好的保障

原來(lái)由于房地分別登記，導(dǎo)致房屋和土地分離的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。房屋進(jìn)行交易后，只辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記而不辦理土地變更登記，造成房屋和土地不是同一權(quán)利人的情況經(jīng)常存在。不僅權(quán)利人辦理登記不方便，而且交易相對(duì)人查詢(xún)。登記資料不容易，了解交易標(biāo)的狀況很困難。

那么要改變現(xiàn)狀應(yīng)由以下幾方面入手：

首先，整合職責(zé)，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。 我國(guó)涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的部門(mén)和機(jī)構(gòu)繁多，不動(dòng)產(chǎn)因管理機(jī)構(gòu)不同而由不同的機(jī)構(gòu)登記。要統(tǒng)一登記，必須先統(tǒng)一機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在，國(guó)家部門(mén)層面統(tǒng)一登記職責(zé)已經(jīng)基本明確。2013年 11月 20 日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已經(jīng)明確將不動(dòng)產(chǎn)登記的職 責(zé)及行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)分離，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原，林地、海域等不動(dòng)產(chǎn) 統(tǒng)一登記職責(zé)，但行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門(mén)承擔(dān)。

其次，加強(qiáng)立法，統(tǒng)一法律依據(jù)。物權(quán)法第十條規(guī)定，“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”物權(quán)法已經(jīng)給出了相關(guān)程序，那就是先制定出相關(guān)法規(guī)，然后履行，可以說(shuō)，制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法規(guī)是十分關(guān)鍵的一步。

在《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》中明確不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍和方法是重中之重。

（一）登記范圍。土地和房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，但土地上的附 著物或者說(shuō)定著物，除了房屋外，種類(lèi)繁多，哪些屬于不動(dòng)產(chǎn)登記范疇，哪些不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記范疇，其法定名稱(chēng)和權(quán) 證名稱(chēng)如何定，值得探討。由于國(guó)家尚沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍作出統(tǒng)一規(guī)定，各地理解不一，名稱(chēng)不一，是否登記也不統(tǒng)一，因此，由國(guó)家法律、行政法規(guī)來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍和具體名稱(chēng)作出 統(tǒng)一規(guī)定，“定紛止?fàn)帯保苡斜匾?/p>

（二）登記辦法。作為單一事項(xiàng)的不動(dòng)產(chǎn)登記，如房屋所 有權(quán)登記、土地使用權(quán)登記等，已有相關(guān)規(guī)章和規(guī)范性文件， 按照《物權(quán)法》的規(guī)定制訂不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法，主要任務(wù) 一是應(yīng)當(dāng)就不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍、種類(lèi)和權(quán)證名稱(chēng)作出統(tǒng)一規(guī) 定，不允許地方和部門(mén)創(chuàng)設(shè)新的不動(dòng)產(chǎn)登記種類(lèi)和權(quán)證名 稱(chēng)，真正保證“物權(quán)法定”；二是規(guī)定幾種統(tǒng)一登記模式，但 不宜登記模式一刀切。法律上可以授權(quán)省級(jí)政府自行決定統(tǒng) 一登記模式并制訂不動(dòng)產(chǎn)登記辦法。不同的統(tǒng)一登記模式， 會(huì)有不同的土地與土地附著物登記關(guān)系，會(huì)有不同的登記條 件、程序和期限，會(huì)形成不同的登記辦法。

再次，統(tǒng)一權(quán)利證書(shū)。 從企業(yè)和群眾的角度來(lái)看，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記最重要的是要統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)，減少辦證環(huán)節(jié)，減少證書(shū)種類(lèi)，減 輕群眾負(fù)擔(dān)，方便群眾。目前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的證書(shū)，主要有國(guó) 有土地使用證、集體土地使用證、集體土地使用證、房屋所有權(quán)證、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原所有證和草原使用證等 10 多種。統(tǒng)一登記應(yīng)當(dāng)遵循便民的原則，盡量減少權(quán)利證書(shū)，同一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)盡量只發(fā)一個(gè)權(quán)利證書(shū)。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記雖然現(xiàn)在看到了曙光，但是要完全實(shí)現(xiàn) 統(tǒng)一并不是簡(jiǎn)單的事情，可謂任重而道遠(yuǎn)。目前有許多整合 的工作需要開(kāi)展，如統(tǒng)一登記的程序、統(tǒng)一登記的表冊(cè)卡簿、 整合原有的分散登記的檔案資料包括電子資料、建設(shè)統(tǒng)一的信息系統(tǒng)等等。這需要所有從事不動(dòng)產(chǎn)登記的人員在社會(huì)各界大力支持下齊心協(xié)力、共同奮斗，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。（作者單位為利津縣國(guó)土資源局）