公允價值計量在投資性房地產中的運用研究

隨著經濟的不斷發展，傳統的歷史成本計量已經越來越不能適應現代經濟環境的變化，由此便產生了公允價值計量模式。20世紀90年代以來，公允價值一直是理論界討論的一個熱點和難點問題。

本文首先介紹了公允價值的概念，然后討論了公允價值計量在投資性房地產中的應用、存在的問題，并根據所存在的問題提出合理性的建議。

一、概述

1.公允價值的含義

2006年頒布的會計準則提出了公允價值這一概念，雖然對公允價值進行了定義，但是定義的時點不夠明確，界限不夠清晰。2012年財政部對公允價值計量開始進行征稿，直至2014年1月26日財政部正式頒發《企業會計準則第39號—公允價值計量》，該準則明確了公允價值的定義為：公允價值是指市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到款或者轉移一項負債所需支付的價格，即脫手價格。

2.公允價值計量研究的背景和意義

由于我國市場經濟體制還不完善，使得公允價值計量模式在采用過程中存在著很多困難。所以公允價值自2006年提出以后到2013年，這七年間采用公允價值計量模式的企業依然很少，僅占擁有投資性房地產的上市公司總數的4.75%。

為了適應社會主義市場經濟發展需要以及更好地做到與國際會計準則接軌， 2014 年1月26日，財政部發布了《企業會計準則第39號—公允價值計量》，并要求2014年7月1日將該會計準則正式實施。

隨著公允價值計量準則的發布實施，我國的公允價值計量模式迎來了一個快速、規范發展的新機遇，對于提高我國會計信息相關性，增強決策有用性，以及實現我國會計準則與國際會計準則的持續趨同具有重大意義。

3.公允價值的應用條件及應用領域

公允價值的運用是需要一定的條件的，只有在活躍的交易市場中，能夠持續可靠的獲得公允價值，才能采用公允價值計量模式。采用公允價值計量模式無需像成本計量模式那樣對相應的資產計提折舊或攤銷，但需要獲得資產的公允價值， 同時對其賬面價值做出相應的調整。采用公允價值計量模式符合了當代經濟發展的潮流，所以公允價值計量在財務會計領域的運用越來越廣泛，比如用于衍生為金融工具、非貨幣性交易、債務重組、企業合并、投資性房地產等領域。

二、投資性房地產公允價值計量現狀及對企業的影響

1.投資性房地產公允價值計量的現狀

（1）采用公允價值計量的上市公司較少

近年來，我國上市公司中擁有投資性房地產的企業在逐年增加，但大部分上市公司一直沿用歷史成本計量模式，采用公允價值計量模式的企業較少。

從表2-1可以看出，從2007年至2013年，公允價值計量模式實施的這幾年來，擁有投資性房地產的上市公司采用公允價值計量模式的較少，大部分企業都沿用了成本計量模式。自2014年7月1日，新準則頒布以后，采用公允價值計量模式的投資性房地產增長的幅度有所上升，達到6.05%。但是所占的比例仍舊較小。說明我國企業采用公允價值的積極性不是很高，大部分企業還是喜歡運用成本計量模式。

（2）確定公允價值的方法不一致

我國投資性房地產準則規定了在什么條件下可以使用公允價值計量模式，但是對于怎樣取得公允價值并沒有做統一的規定，所以在實際操作中，擁有投資性房地產的上市公司確定公允價值的方法也不盡相同，新會計準則對公允價值的估值技術作了新的規定，將其分為市場法、收益法、成本法三種方法。雖然每一種確定方法都參考了市場環境因素，但也會受到人為因素的影響，具有較強的主觀性。

2.投資性房地產公允價值計量的影響分析-以世貿股份為例

（1）世茂股份的簡介

上海世茂股份有限公司是通過上海市政府批準成立的并且世茂股份的股票是在上海證券交易所上市（1994年2月4日）的股份有限公司。并于2001年4月30日將公司的名字改為“上海世茂股份有限公司”，同時從以商業百貨業為主營業務轉為房地產綜合經營開發為主營業務。又由于該公司地理位置優越，擁有經濟、人才、市場、交通等一系列的優勢，促使其走向了國際市場。2007年，世茂股份開始使用投資性房地產這個會計科目，并采用了成本計量模式。從2009年6月1日起將投資性房地產的計量模式由成本計量轉換成公允價值計量。

（2）采用公允價值計量模式對世茂股份資產負債表的影響

自2009年6月1日世茂股份對投資性房地產的計量模式由成本轉換為公允價值計量模式以后，資產總額明顯增多，投資性房地產在總資產及凈資產中所占的比例也明顯增大。這主要由于近幾年我國房地產市場發展較快，房地產公允價值基本上都遠高于歷史成本。所以導致變更計量模式的當期，投資性房地產的價值會大幅增加。

從表2-2的數據中可以看出自2008年占總資產的0.51%一直增加到2014年的29.76%，以及從2008年所占凈資產的0.92%飆升至87.50%。由此可知，投資性房地產已占據了世茂股份資產很高的權重。

（3）運用公允價值計量模式對世茂股份利潤表的影響

投資性房地產進行后續計量時由成本計量轉為公允價值計量模式時，應作為會計政策的變更處理，同時需要對相應的會計科目進行追溯調整。當計量模式由成本計量轉換為公允價值計量時需要對投資性房地產的賬面價值進行調整，賬面價值與公允價值之間的差額計入期初留存收益。因此，對于擁有較大金額的投資性房地產業務的企業，計量模式變更時固然會導致當期利潤的大幅上升。

由上文的分析可知，企業投資性房地產的會計政策由成本模式變更為公允價值計量模式時，變更日將公允價值高于原賬面價值的差額計入年初的留存收益中，因此這將會增加當年凈資產的賬面金額。另外，投資性房地產公允價值變動時，其差額作為企業的公允價值變動損益，直接計入利潤表，通常會導致利潤的增加。同時資產負債表中股東權益的賬面價值會因此受到一定程度的影響 。因此，投資性房地產采用公允價值計量模式在一定程度上會引起上市公司凈資產收益率變動。從而對企業的經營成果產生一定的影響。

三、投資性房地產公允價值計量存在的問題及完善措施

1.投資性房地產采用公允價值計量模式所存在的問題

（1）難以獲得可靠的公允價值

企業釆用成本模式對房地產進行后續計量時，只需要在初始成本計量的基礎上按期計提折舊或進行攤銷即可，而且房地產的賬面價格與計稅基礎一致，期末不需要對凈利潤進行納稅調整。但采用公允價值模式對房地產進行后續計量時，需要在每一個會計期末對投資性房地產的公允價值加以確定。公允價值的計量需要在公平自愿的基礎上進行。由于我國的社會主義市場經濟體制還處于初級階段，市場環境還有很多方面不完善，加之信息不對稱，導致現在符合會計準則的公允價值難以獲得，計量的操作難度較大。

（2）會加大相關人員對利潤操縱的可能性

由上文分析可知，世茂股份政策變更以后，采用公允價值計量模式導致營業利潤和凈利潤也大幅度增加。其財務狀況和經營成果都得到了很大的改善。同時也增加了世茂股份為了提高經營業績，增加利潤，而操縱公允價值的可能性。

（3）會計人員的專業水平和素質較低

新會計準則的實施，使得專業人員對會計政策的選擇權增大，需要進行專業判斷的事項增多。在公允價值計量模式下，很多財務報表的公允價值難以可靠的取得，因為未來現金流量的金額、時點和貨幣時間價值等都具有很大的不確定性，操作難度增大，這就需要會計人員有較高的專業能力和職業判斷能力。但我國的會計人員的專業技能水平相對較低，還不能很好地滿足市場的需求。加之一些會計人員的素質較低，一些會計人員職業能力不足，工作時墨守成規，不愿學習新的會計職業技能。還有一些會計人員經不住利益的誘惑，不能很好的克制自己，堅持原則，在工作中做一些違法違規的事情。

2.投資性房地產采用公允價值計量的完善措施

（1）執行過程中逐步完善公允價值準則

隨著我國的社會主義市場經濟體制的逐步完善，公允價值計量模式在使用過程中也在逐漸改進。公允價值獲得的前提是市場環境處于公開透明的基礎上。所以，要想對公允價值計量模式進行有效的實施，確保公允價值的公允性，必須努力構建一個完整、統一、開放、透明、充分競爭的市場，為公允價值計量模式的實施打造一個良好的市場環境，增強公允價值的可比性。同時，還應當完善公允價值評估的相關政策及市場機制，建立相應的監督制度，確保獲得可靠地公允價值。

（2）規范公允價值運用主體的行為，避免進行利潤操縱

由于投資性房地產采用公允價值計量模式進行會計計量可以提高財務信息的相關性與可靠性，所以國家應該積極鼓勵擁有投資性房地產的企業采用公允價值計量模式。但由于我國市場經濟體制還不夠完善，難以獲得可靠的公允價值。從公允價值獲取的方法可知，公允價值的獲得受人為因素的影響較大，主觀性較強。因此，公允價值要想真正公允，必須解決專業人員對利潤操縱的問題。

由于新會計準則的實施，使得專業人員對會計政策的選擇權增大，需要進行專業判斷的事項增多，從而增大了會計人員濫用會計準則的可能性。因此國家相關部門需要規范公允價值運用的主體行為，強化內外部監督，避免利潤操縱。

（3）加強隊伍建設，提高會計人員的專業水平

公允價值計量模式的引入，增加了會計人員進行專業判斷的機會，加大了會計人員的工作量以及工作難度。并且還要求專業人員需要具有一定水平的會計估計，會計判斷等職業判斷能力，這毫無疑問是對會計人員的專業水平提出了更高層次的要求。由于我國相關專業人員目前的職業判斷能力和專業水平還不能滿足社會經濟市場的需要。因此，要求企業在完善市場經濟體制的同時，還應該加強對會計人員的培訓與教育，提高會計人員的專業水平，改善公允價值運用的市場環境。

四、結論

綜上所述，本文通過對比分成本計量模式與公允價值計量模式的優缺點，認為公允價值計量模式更適用于投資性房地產的計量。從近幾年我國上市公司的數據披露來看，公允價值計量模式在擁有投資性房地產的上市公司中并未得到廣泛的應用。主要是由于公允價值應用的客觀環境不夠完善、獲取成本較高等原因引起的。

本文通過數據分析了解了公允價值計量模式對財務狀況和經營成果產生的影響。但由于采用公允價值的計量的企業不是很多，搜集的數據并不一定能準確的揭示所反映的規律特征。；另外，由于我的學識和能力的限制，只通過幾個關鍵的指標來反映公允價值對財務狀況和經營成果的影響。因此還需要綜合分析公允價值計量模式對上市公司財務狀況的影響。