淺析美國炒房客

（天津外國語大學(xué)研究生院，天津 300202）

【摘要】：美國并非不炒房，美國有其熱門的炒房模式--房屋重建（House Flipping），其本質(zhì)是低價(jià)購入舊房，修繕后高價(jià)售出。隨著美國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，美國房屋翻修活動有所回升，其總體比例低而平穩(wěn)，但美國炒房客所發(fā)揮的不同角色會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢產(chǎn)生云泥之別的效果。

【關(guān)鍵詞】：炒房客；房屋重建（House Flipping）；中間人；投機(jī)者

1. 引言

繼2000年到2006年房地產(chǎn)的一派欣欣向榮景象后，美國房價(jià)連續(xù)5年大幅下跌，在2007年房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，美國房地產(chǎn)業(yè)暴露出十分鮮明的“繁榮與蕭條”經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期現(xiàn)象，對美國金融市場和整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性造成了巨大的困擾，與之緊密相關(guān)的無疑是活躍在美國市場中廣泛的房產(chǎn)投資活動，其中不乏包括一些炒房活動。

對此，許多國內(nèi)外研究者展開相關(guān)研究。中國部分學(xué)者認(rèn)為“由于美國每年要開征高昂的房產(chǎn)稅，所以美國人不炒房”[1]。然而，事實(shí)并非如此。美國一部分研究人員認(rèn)為在近期的美國房地產(chǎn)盛況后期，涌現(xiàn)的大量的業(yè)余和非理性投資者是引發(fā)美國房地產(chǎn)泡沫的重要原因[2]。崔金旭（Jin Wook Choi）等人認(rèn)為“在泡沫產(chǎn)生前期，美國房地產(chǎn)必然有龐大的交易量，而炒房客作為重要的投資群體，他們在此次交易中必然發(fā)揮了舉足輕重的作用”[3]。

縱觀國內(nèi)外的相關(guān)研究，尚沒有關(guān)于美國炒房客基本情況的研究。因此，本文將介紹美國最常見炒房模式的情況和影響，使中國讀者對美國炒房客有一個(gè)基本的認(rèn)識。

2.美國普遍炒房模式

房地產(chǎn)仍然是美國的一大投資領(lǐng)域，根據(jù)知名民意測驗(yàn)調(diào)查公司-蓋普洛2017年4月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，隨著美國房價(jià)回升，34%的美國人認(rèn)為房地產(chǎn)是最佳的長期投資方式[4]。美國房地產(chǎn)投資形式多種多樣，其中之一便是房屋翻修，指購房者低價(jià)購入舊房，再高價(jià)賣出。

由于一般購房者缺乏足夠的精力和財(cái)力去修繕房屋，且絕大多數(shù)傳統(tǒng)抵押貸款人也需要在低耗、便利的條件下?lián)碛凶约旱谋幼o(hù)所，而修繕后的房屋恰好滿足上述人的要求，因此此類炒房模式在美國擁有一定的市場。近期美國炒房呈現(xiàn)平穩(wěn)謹(jǐn)慎態(tài)勢。根據(jù)美國一大融資數(shù)據(jù)庫ATTOM DATA Solutions 所發(fā)行的數(shù)據(jù)顯示，2016年美國約有193009所單戶住宅和公寓被翻修后倒賣，占據(jù)美國總單戶住宅銷售的5.7%[5]。

3.美國炒房有何利弊

美國炒房客的角色具有嚴(yán)重的不確定性，他們可能作為理性中間人創(chuàng)造潛在的物質(zhì)提升，加快資金流動性；也可能作為非理性投機(jī)者，人為地哄抬房價(jià)，因此不同炒房者的行為會產(chǎn)生云泥之別的效果。

3.1 理性炒房

在美國理性炒房被視為是一個(gè)“高檔化”的投資活動，不僅可增加財(cái)富價(jià)值還可鼓勵(lì)人口轉(zhuǎn)移，引入更多新人口和企業(yè)，給當(dāng)?shù)毓?yīng)商創(chuàng)造更高的銷售額，從而推動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。在21世紀(jì)初期，由于包括炒房者在內(nèi)的大量房地產(chǎn)投資活動，美國加利福尼亞州的房地產(chǎn)價(jià)格高漲和充裕的工作機(jī)會吸引了許多財(cái)富追求者，許多加利福尼亞州人被迫遷移到亞利桑那州、內(nèi)華達(dá)州等較不昂貴的地區(qū)。由于此次人口的大規(guī)模遷移，美國鳳凰城等地區(qū)房價(jià)變得更加昂貴起來。

此類炒房活動可以增加當(dāng)?shù)卣亩愂铡Ｃ绹鞯胤秸磕陼鶕?jù)房地產(chǎn)估價(jià)和相關(guān)稅率對房地產(chǎn)所有人征收房產(chǎn)稅，而且房價(jià)越貴，房產(chǎn)稅越高。在房價(jià)穩(wěn)定時(shí)期，房產(chǎn)稅的多少依據(jù)購房價(jià)格決定，但經(jīng)過舊房改造后，房屋增值，相應(yīng)的房產(chǎn)稅也會提高。

3.2 非理性炒房

利益驅(qū)使下，房屋翻修是最熱門的投資趨勢之一。在21世紀(jì)初期，美國聯(lián)邦儲備委員會為刺激經(jīng)濟(jì)增長，不斷降低利率，極大刺激了房屋需求。高漲需求和有利的投資環(huán)境激發(fā)大量投資者進(jìn)行房屋買賣，利益驅(qū)使性滋生眾多投資者的非理性行為。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大約有45，016起炒房交易活躍在市場之中，其中部分炒房者并與房地產(chǎn)估價(jià)師合作，人為抬高價(jià)格，獲取高額利潤[6]。

然而，房地產(chǎn)市場處于一定的經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期機(jī)制中，投機(jī)者的活躍，使得房屋價(jià)格攀升至不可持續(xù)的水平，使供求狀況發(fā)生轉(zhuǎn)變，迫使房價(jià)暴跌，從而引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

4.結(jié)語

美國并非沒有炒房客。隨著美國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，美國舊房改造有所回升，但總體呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。美國炒房活動的性質(zhì)取決于炒房客的理性與非理性。理性的炒房客，作為中間人可以創(chuàng)造潛在的物質(zhì)提升、加快資金流動性、增加當(dāng)?shù)囟愂眨环抢硇缘某捶靠停话愠洚?dāng)“投機(jī)者”的角色，人為的抬高房屋價(jià)格。

參考文獻(xiàn)：

[1].董登新. 美國人為什么不“炒房”[J]. 廣東：IT時(shí)代周刊，2010.

[2]. Coleman IV， Major， LaCour-Little， Michael and Vandell， Kerry D.Subprime Lending and the Housing Bubble： Tail Wags Dog [J]. San Diego： Journal of Housing Economics， 2008（17）： 272-290.

[3].Jin Man Lee and Jin Wook Choi1.The Role of House Flippers in a Boom and Bust Real Estate Market [J]. The Journal of Economic Asymmetries， 2011.

[4].Gallup. Americans Still Favor Real Estate for Long-Term Investment[EB/OL].

http：//www.gallup.com/poll/208820/americans-favor-real-estate-long-term-inv

estment.aspx？g_surce=real+estateg_medium=searchg_campaign=tiles， 2017-04-

21.

[5].RealityTrac. U.S. Home Flipping Increases 3 Percent in 2016 to a 10-Year High [EB/OL].http：//www.realtytrac.com/news/real-estate-investing/2016-year-end-u-s-home-flipping-report/，2017-05-07.

[6]. Glaeser， E. L.A Nation of Gamblers： Real Estate Speculation and American History [J].American Economic Review： Papers Proceedings， 2013.