淺析美國炒房客

（天津外國語大學研究生院，天津 300202）

【摘要】：美國并非不炒房，美國有其熱門的炒房模式--房屋重建（House Flipping），其本質是低價購入舊房，修繕后高價售出。隨著美國經濟恢復，美國房屋翻修活動有所回升，其總體比例低而平穩，但美國炒房客所發揮的不同角色會對房地產經濟態勢產生云泥之別的效果。

【關鍵詞】：炒房客；房屋重建（House Flipping）；中間人；投機者

1. 引言

繼2000年到2006年房地產的一派欣欣向榮景象后，美國房價連續5年大幅下跌，在2007年房地產泡沫產生，美國房地產業暴露出十分鮮明的“繁榮與蕭條”經濟循環周期現象，對美國金融市場和整體經濟的穩定性造成了巨大的困擾，與之緊密相關的無疑是活躍在美國市場中廣泛的房產投資活動，其中不乏包括一些炒房活動。

對此，許多國內外研究者展開相關研究。中國部分學者認為“由于美國每年要開征高昂的房產稅，所以美國人不炒房”[1]。然而，事實并非如此。美國一部分研究人員認為在近期的美國房地產盛況后期，涌現的大量的業余和非理性投資者是引發美國房地產泡沫的重要原因[2]。崔金旭（Jin Wook Choi）等人認為“在泡沫產生前期，美國房地產必然有龐大的交易量，而炒房客作為重要的投資群體，他們在此次交易中必然發揮了舉足輕重的作用”[3]。

縱觀國內外的相關研究，尚沒有關于美國炒房客基本情況的研究。因此，本文將介紹美國最常見炒房模式的情況和影響，使中國讀者對美國炒房客有一個基本的認識。

2.美國普遍炒房模式

房地產仍然是美國的一大投資領域，根據知名民意測驗調查公司-蓋普洛2017年4月發布的數據顯示，隨著美國房價回升，34%的美國人認為房地產是最佳的長期投資方式[4]。美國房地產投資形式多種多樣，其中之一便是房屋翻修，指購房者低價購入舊房，再高價賣出。

由于一般購房者缺乏足夠的精力和財力去修繕房屋，且絕大多數傳統抵押貸款人也需要在低耗、便利的條件下擁有自己的庇護所，而修繕后的房屋恰好滿足上述人的要求，因此此類炒房模式在美國擁有一定的市場。近期美國炒房呈現平穩謹慎態勢。根據美國一大融資數據庫ATTOM DATA Solutions 所發行的數據顯示，2016年美國約有193009所單戶住宅和公寓被翻修后倒賣，占據美國總單戶住宅銷售的5.7%[5]。

3.美國炒房有何利弊

美國炒房客的角色具有嚴重的不確定性，他們可能作為理性中間人創造潛在的物質提升，加快資金流動性；也可能作為非理性投機者，人為地哄抬房價，因此不同炒房者的行為會產生云泥之別的效果。

3.1 理性炒房

在美國理性炒房被視為是一個“高檔化”的投資活動，不僅可增加財富價值還可鼓勵人口轉移，引入更多新人口和企業，給當地供應商創造更高的銷售額，從而推動當地的經濟發展。在21世紀初期，由于包括炒房者在內的大量房地產投資活動，美國加利福尼亞州的房地產價格高漲和充裕的工作機會吸引了許多財富追求者，許多加利福尼亞州人被迫遷移到亞利桑那州、內華達州等較不昂貴的地區。由于此次人口的大規模遷移，美國鳳凰城等地區房價變得更加昂貴起來。

此類炒房活動可以增加當地政府的稅收。美國各地方政府每年會根據房地產估價和相關稅率對房地產所有人征收房產稅，而且房價越貴，房產稅越高。在房價穩定時期，房產稅的多少依據購房價格決定，但經過舊房改造后，房屋增值，相應的房產稅也會提高。

3.2 非理性炒房

利益驅使下，房屋翻修是最熱門的投資趨勢之一。在21世紀初期，美國聯邦儲備委員會為刺激經濟增長，不斷降低利率，極大刺激了房屋需求。高漲需求和有利的投資環境激發大量投資者進行房屋買賣，利益驅使性滋生眾多投資者的非理性行為。據統計，大約有45，016起炒房交易活躍在市場之中，其中部分炒房者并與房地產估價師合作，人為抬高價格，獲取高額利潤[6]。

然而，房地產市場處于一定的經濟循環周期機制中，投機者的活躍，使得房屋價格攀升至不可持續的水平，使供求狀況發生轉變，迫使房價暴跌，從而引發房地產泡沫。

4.結語

美國并非沒有炒房客。隨著美國經濟恢復，美國舊房改造有所回升，但總體呈現平穩態勢。美國炒房活動的性質取決于炒房客的理性與非理性。理性的炒房客，作為中間人可以創造潛在的物質提升、加快資金流動性、增加當地稅收；非理性的炒房客，一般充當“投機者”的角色，人為的抬高房屋價格。

參考文獻：

[1].董登新. 美國人為什么不“炒房”[J]. 廣東：IT時代周刊，2010.

[2]. Coleman IV， Major， LaCour-Little， Michael and Vandell， Kerry D.Subprime Lending and the Housing Bubble： Tail Wags Dog [J]. San Diego： Journal of Housing Economics， 2008（17）： 272-290.

[3].Jin Man Lee and Jin Wook Choi1.The Role of House Flippers in a Boom and Bust Real Estate Market [J]. The Journal of Economic Asymmetries， 2011.

[4].Gallup. Americans Still Favor Real Estate for Long-Term Investment[EB/OL].

http：//www.gallup.com/poll/208820/americans-favor-real-estate-long-term-inv

estment.aspx？g_surce=real+estateg_medium=searchg_campaign=tiles， 2017-04-

21.

[5].RealityTrac. U.S. Home Flipping Increases 3 Percent in 2016 to a 10-Year High [EB/OL].http：//www.realtytrac.com/news/real-estate-investing/2016-year-end-u-s-home-flipping-report/，2017-05-07.

[6]. Glaeser， E. L.A Nation of Gamblers： Real Estate Speculation and American History [J].American Economic Review： Papers Proceedings， 2013.