淺談我國樓市“限購令”

一、限購令概述

（一）限購令頒布的背景

近年來，伴隨著國民經濟的高速發展，城鎮化水平逐漸上升，住房市場剛性需求的不斷上漲以及土地資源稀缺等原因導致的住房資源供不應求，使我國房價一直處于上漲狀態，并出現大量投資投機者，造成房價的進一步猛漲，房市出現嚴重泡沫現象。國家對于房地產市場的宏觀調控并非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發展過程。很多專家認為，由于我國住房資源的稀缺，市場上呈現出倆種不正常的需求。一種是恐慌性買房，消費者買房主要用于自己居住，因怕房價增長過快急于買房。還有一種是投資性買房，消費者看好房市的前景，將自己的資金投入房市以謀取暴利。這倆種消費都是因為住房資源供不應求，為房市注入大量泡沫。基于這種局面，2010年4月17號，國務院頒布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中規定：“各地人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定期限內限定購房套數。”目前，限購令已成為各地政府限定購房數量、維持房市秩序防止泡沫現象、保障民生的重要舉措。

（二）限購令的概念

限購令頒布之后一直是不斷的根據當地房地產市場的具體形勢和調控效果做出相應的調整，所以本文中所謂的限購令并不是一個封閉的概念，而且相對開放的，不斷調整和完善中的概念。

各城市的限購政策內容概括起來主要有：

1、對購房人資格的限制

（1）戶籍居民家庭限購倆套房產，非戶籍居民家庭限購一套房產。

（2）戶籍居民與非戶籍居民均只能購買一套新房。

（3）凡是已經擁有一套住房的居民家庭，限購一套住房。

2、實行住房信貸政策的差別化

主要體現在對于貸款購房者，針對其購買的是第一套住房還是第二套住房在首付款比例上對他們進行了規定和區分，并且對于第二套住房的貸款利率也進行了限制。然而，對于購買三套及以上或者不能證明其已在本市繳納若干年稅收或社會保險的非本地戶籍居民，金融機構將暫停對其發放購房貸款。

3、實行住房公積金差別化

對于購買首套住房的，政府以購買的房屋的面積為標準，制定了不同的首付款比例政策。并且明確了能夠第二次使用住房公積金的對象。

（三）限購令法律屬性

限購令主要是包括國務院發出的倆次通知以及各地政府配合國務院而發布的限購政策以及具體的實施方案規則。限購令它既不能滿足法律法規的形式也不是正式的法律淵源。因此，限購令并不具有法律規范效力。根據我國行政法對抽象行政行為的規定，抽象行政行為是指行政主體針對不特定的對象實施的規章、決定、命令等行政規則的行為。限購令由國務院和各地方政府針對我國房市中存在的泡沫現象，未依托于相應的法律法規，根據宏觀調控房市的需要自主創設權利義務，針對不特定對象提出的，對房市中的交易行為加以限制。所以，限購令應該是一種抽象行政行為，他是一種宏觀調控行為。

（四）限購令政策走向

國家實施宏觀調控經濟政策，頒布限購令，是因為住房問題是關乎國計民生的重大問題。房市的不穩定，經濟泡沫現象，影響了金融市場的發展，最關鍵是導致居民無住所，嚴重影響到社會穩定。國務院頒布限購令，就是為了堅決打擊投機性購房行為，切實解決民生的住房問題。限購令頒布后，北京第一個做出反應，全面貫徹國務院下發的文件，進一步加強對房地產市場的調控。在此之后，上海、廣州、深圳也相繼出臺了相關的限購政策。為了鞏固限制令實施以來的初步成果，2011年1月26日，國務院針對各地方政府參與限購令的力度做出了更加明確的規定，國務院進一步明確了對于購買二、三套住房貸款的首付比例。并且，限購區域不僅局限在直轄市、一線城市，部分二、三級城市也已經開始貫徹落實了，限購范圍開始逐步擴大。

但是，在限購令出臺一段時間之后，地方政府開始對限購令的響應不夠積極。國務院頒發限購令的目的在于改善民生，保障人民有房可住，但對于地方政府來說，土地資源房地產市場是他們財政收入的重要來源以及GDP的重要影響因素。同時，在這種情況下，由于房地產是流通相對較為緩慢的商品，房地產開發商在幾個月內手中還說有足夠的商品供應，購買者想借助政策的變化，買到相對便宜點的住房。因此，地方政府、房地產開發商以及購買者都處于一種觀望態度。針對限購令中有關戶籍制度的規定，在其中可發現一定的“排外”身影，這在一定程度上限制了外地的購買者，外來人口是城市發展的主力軍，這在一定程度上會影響到城市經濟建設。國家的房地產調控政策是一次比一次嚴厲、一次比一次完善，國家在逐步調整自己的政策，現今每一政策的出臺只是一個過渡性政策。

二、限購令與合同法、物權法

我國憲法規定中國公民在法律面前一律平等，公民享有憲法規定的權利，同時必須履行憲法規定的義務。限購令對本地居民與非本地居民在購房上進行了區分對待，限制令相對來說給了非本地居民更多的限制條件。這一點違背了我國憲法的平等原則。同時，根據我國民法中規定的合同自由原則，是指當事人在法律允許的范圍內，就與合同有關的事項享有選擇和決定的自由。自由原則是商品交易的基本原則，合同自由原則要求除特殊原因不得限制民事主體的交易進行限制。而限購令即是對開發商與消費者之間的交易進行了人為限制，按照市場本來的運行規律，購房者應該有權使用自己擁有的貨幣來決定購買房屋的數量、面積、款型。限購令通過設置種種限制性條件，改變了市場本來的交易規律，違背了合同的自由原則。關于我國的物權登記制度，國家對不動產實行統一登記制度，由法律行政法規規定。由于不動產登記的重要性，因此登記機關、登記申請人、登記的類型等等都應當由法律做出明確規定。也就是說不動產登記不能由地方政府的法律法規、行政規章或其他規范性文件來規定。因此，部分地方政府規定的對于違反限制令進行的房地產交易不予進行登記違背了我國物權法規定的不動產登記制度。

三、限購令的成效與弊端

限購令出臺之后，對火熱的房地產市場起到了一定的降溫作用，商品房交易量明顯萎縮，在第三輪限購令發布之后，房價增長的速度已經有所減緩，房地產市場出現了“量價齊跌”的局面，有些房地產開發商開始不同程度的虧損。雖然限購令的初步目的已經達到，但從嚴格意義上來講，并沒有從根本上解決通貨膨脹的問題。而且，如果房地產交易量持續走低，會導致房市的疲軟，那些以土地財政為重要組成部分的地方政府就會想辦法與政府博弈，想出一些規避性措施。

同時，購房者及房地產開發商在限購令頒布的情形下對房市抱有不同的觀望。在購房者看來，國家發布限購令，購房需求喲就會相應的下降，房地產開發商供大于求，這樣房價必然會下降，因此一直在等待房價降到最低，等到那時候再出手買房。而對于房地產開發商來說，對于住房，這是生活必需品，它是一種剛性需求，因此對于房市的投資依然是可靠的，成交量遲早會釋放出來。在這種局面下，部分購房者以及開發商就會把眼光投向于二手房市場以及租房市場，把這些市場炒熱，減弱了限購令本應該在商品房市場中發揮的作用。總是不免有房地產開發商或購房者鋌而走險，相出各種規避限購令的方法。

因此，從總體上說限購令還是不夠完善的，它只是宏觀調控我國房市場的一個過渡性政策。

作者簡介：周碧瑤（1994.11—），女，安徽省安慶市望江縣人，就讀于上海海事大學，研究方向：法學。