管清友：高房價本質上是收入分配問題

“現在買不起房，你就多買兩套”，博鰲論壇上管清友的發言一度登上了熱搜。房產占據著中國居民資產配置的70%，房價自然是高堂雅室、街頭巷尾熱議的話題。

近日，《陸家嘴》雜志就房地產熱點問題獨家專訪了如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友，管老師一一作了專業回答，回答一如既往地金句迭出，干貨滿滿……

“搶人”是變相去庫存

《陸家嘴》：博鰲論壇發言在網上走紅，有什么感受？

管清友：“如果你現在買不起，就多買兩套”原話不是我說的，是十幾年前北大一位非常著名的教授跟他的學生講的，我只是引用。網上評論分成了支持和謾罵的兩派，但我無所謂，我說的是實話。澄清一下，有人說我給開發商代言，我沒給任何開發商代言，沒收過一分錢。

《陸家嘴》：2017年以來，全國掀起新一輪“人才爭奪戰”，武漢、西安、成都、天津等城市在戶口、住房、創業等方面提出優惠條件吸引人才，你認為背后有哪些原因、折射出哪些焦慮？

管清友：我覺得“搶人”這個事是一舉兩得：第一，現在人才步入存量時代，人才是城市發展最稀缺的核心資源，不管是一二線城市還是三四線，都必須留住人才，同時吸引更多的人才，這是一場存量的博弈，不進則退；第二，通過搶人優惠條件實際上變相地松動房地產市場，“搶人”增加了房地產的需求，也是一種變相去庫存。

《陸家嘴》：有些年輕人工作還沒幾年就打算買房，甚至還掏空父母積蓄舉債買房，你支持么？

管清友：現在哪個人買房不是這樣？掏空積蓄的說法聽起來很刺耳，其實是讓你走在了同時代人的前面。

房產稅不是打壓房價的信號

《陸家嘴》：今年《政府工作報告》中提到“穩妥推進房地產稅立法”，您預估房地產稅征收的難度、速度、力度將會怎樣？

管清友：難度很大，速度很慢，力度很溫柔。我們住房的所有制類型很多，央產房、房改房、兩限房、小產權房，誰去測量？誰去評估？是第三方還是稅務局？其次我們早就有房產稅，50年代開始就有房產稅。第三，很多人把開征房產稅當成打壓房價、讓房價下跌的舉措，這完全弄錯了，房產稅是地方稅種，是地方給當地提供更好服務的財政基礎，你不能把它當成一個打壓房價的信號。

《陸家嘴》：你認為高房價是什么原因造成的？

管清友：像2015年、2016年，按照名義價格，房價有很大的漲幅，背后有貨幣供應量增速過快、影子銀行膨脹、資產配置沒有出路、土地供應有限等原因，但問題癥結究竟在哪呢？

歸根結底，房價問題是一個收入分配問題，我們目前的收入分配差距太大了，以致于讓中產及以下的階層感覺到購房遙遙無期，對于高收入或高財富占有的群體來說，房價并不高，但是這些人是沒有聲音的。房價問題沒有理想狀態，政府的著力點應該放在解決收入分配問題。

目前來看，在全世界任何一個城市，一般工薪階層想買套房都很難，這是一個殘酷的現實，我也覺得房價挺貴的。

中國不會出現日本式崩盤

《陸家嘴》：剛才提到貨幣供應量是房價上漲的源頭之一，如今這一數據屢創新低，是否預示著房地產泡沫已到盡頭？

管清友：不動產作為重要的資產，直接受到貨幣供應量的影響，如果未來貨幣供應量增速減緩，房價將趨于平穩或略有下降，但中國不會出現日本式的崩盤。很多人認為如果出現日本的情況就能買得起房，他恰恰想錯了，如果資產價格崩塌，收入會大幅縮水，就業機會大幅減少，怎么可能會買得起房。

《陸家嘴》：有人認為2020年由于限購人群的達標、新一波供需對接、開發商的財務壓力，樓市將會迎來小陽春，從長期來看，一二三線城市房價將如何演變？

管清友：我不評價房地產具體的周期波動。目前來說，我認為中國房地產市場還有20年的發展時間，因為需求太大了，沒買房的要買，買了房的還需要改善。房價我不敢說永遠漲，肯定有波動，但總體上需求還是很旺盛，供給端就算土地市場完全放開，不管掌握在政府手里還是私人手里，土地都很貴。

《陸家嘴》：過去一年，三四線城市由于一二線限購、棚改貨幣化，房價出現翻番的現象，但由于缺乏人口與產業支撐，房價似乎站在了短期的高點，你認為三四線城市是否還有投資價值？

管清友：很多人從技術上找原因，例如棚改、PSL，我覺得主要還是改善居住環境的需求，在縣城住的人想要換套房子，從筒子樓換到比較好的小區，農村的人要在縣城買一套房子，可能縣城現在都破萬了，很多人看不懂，但需求在這。

三四線城市，如果是自己住的話，該買就買；如果是投資，那你小心一點，因為有一些地方漲得確實過快。

有些很好的縣城，房價一萬塊錢，兩年以后你會覺得不貴，你自己買房子應該知道， 2015年上半年我勸一些年輕的同事在一線城市買房，我當時就判斷房價要漲。

長效機制是實現“居者有其所”

《陸家嘴》：在限購限貸政策的大環境下，由于新房價格被人為壓低，一二手房價格倒掛，你認為建立房地產長效機制、保證“房住不炒”需要從哪些點下手？

管清友：限價一定會出現這種情況，本來5萬塊錢的東西，賣3萬5你會不會去排隊？有關系的找關系、尋租，沒有關系排隊，計劃經濟不就是這樣么？長效機制就是真正實現“居者有其所”，委托開發商、鼓勵開發商幫政府建這樣的限價樓盤，然后發“房屋券”，達到一定條件，我給你個券，你在北京住也行，來上海住也行，往貴州住也行，而我們國家的難度在于什么？區域發展極不均衡。

《陸家嘴》：在實現“居者有其所”方面，有關部門也推出了共有產權等一系列新政，你是否看好？

管清友：共有產權是你和政府一起70年產權，你35年產權，假定70年產權100塊錢，你花60塊錢買35年產權，看起來你花得少了，但是乘上2，等于花了120塊買70年產權，而且流動性不好，所以我并不是很看好共有產權。

房價問題核心還是收入分配問題，在一次分配當中，政府、企業、居民三大部門政府和企業拿走的太多了，居民拿走的就少了，我們的稅制需要改革。