管清友：高房?jī)r(jià)本質(zhì)上是收入分配問(wèn)題

“現(xiàn)在買(mǎi)不起房，你就多買(mǎi)兩套”，博鰲論壇上管清友的發(fā)言一度登上了熱搜。房產(chǎn)占據(jù)著中國(guó)居民資產(chǎn)配置的70%，房?jī)r(jià)自然是高堂雅室、街頭巷尾熱議的話題。

近日，《陸家嘴》雜志就房地產(chǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題獨(dú)家專(zhuān)訪了如是金融研究院院長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友，管老師一一作了專(zhuān)業(yè)回答，回答一如既往地金句迭出，干貨滿(mǎn)滿(mǎn)……

“搶人”是變相去庫(kù)存

《陸家嘴》：博鰲論壇發(fā)言在網(wǎng)上走紅，有什么感受？

管清友：“如果你現(xiàn)在買(mǎi)不起，就多買(mǎi)兩套”原話不是我說(shuō)的，是十幾年前北大一位非常著名的教授跟他的學(xué)生講的，我只是引用。網(wǎng)上評(píng)論分成了支持和謾罵的兩派，但我無(wú)所謂，我說(shuō)的是實(shí)話。澄清一下，有人說(shuō)我給開(kāi)發(fā)商代言，我沒(méi)給任何開(kāi)發(fā)商代言，沒(méi)收過(guò)一分錢(qián)。

《陸家嘴》：2017年以來(lái)，全國(guó)掀起新一輪“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，武漢、西安、成都、天津等城市在戶(hù)口、住房、創(chuàng)業(yè)等方面提出優(yōu)惠條件吸引人才，你認(rèn)為背后有哪些原因、折射出哪些焦慮？

管清友：我覺(jué)得“搶人”這個(gè)事是一舉兩得：第一，現(xiàn)在人才步入存量時(shí)代，人才是城市發(fā)展最稀缺的核心資源，不管是一二線城市還是三四線，都必須留住人才，同時(shí)吸引更多的人才，這是一場(chǎng)存量的博弈，不進(jìn)則退；第二，通過(guò)搶人優(yōu)惠條件實(shí)際上變相地松動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，“搶人”增加了房地產(chǎn)的需求，也是一種變相去庫(kù)存。

《陸家嘴》：有些年輕人工作還沒(méi)幾年就打算買(mǎi)房，甚至還掏空父母積蓄舉債買(mǎi)房，你支持么？

管清友：現(xiàn)在哪個(gè)人買(mǎi)房不是這樣？掏空積蓄的說(shuō)法聽(tīng)起來(lái)很刺耳，其實(shí)是讓你走在了同時(shí)代人的前面。

房產(chǎn)稅不是打壓房?jī)r(jià)的信號(hào)

《陸家嘴》：今年《政府工作報(bào)告》中提到“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，您預(yù)估房地產(chǎn)稅征收的難度、速度、力度將會(huì)怎樣？

管清友：難度很大，速度很慢，力度很溫柔。我們住房的所有制類(lèi)型很多，央產(chǎn)房、房改房、兩限房、小產(chǎn)權(quán)房，誰(shuí)去測(cè)量？誰(shuí)去評(píng)估？是第三方還是稅務(wù)局？其次我們?cè)缇陀蟹慨a(chǎn)稅，50年代開(kāi)始就有房產(chǎn)稅。第三，很多人把開(kāi)征房產(chǎn)稅當(dāng)成打壓房?jī)r(jià)、讓房?jī)r(jià)下跌的舉措，這完全弄錯(cuò)了，房產(chǎn)稅是地方稅種，是地方給當(dāng)?shù)靥峁└梅?wù)的財(cái)政基礎(chǔ)，你不能把它當(dāng)成一個(gè)打壓房?jī)r(jià)的信號(hào)。

《陸家嘴》：你認(rèn)為高房?jī)r(jià)是什么原因造成的？

管清友：像2015年、2016年，按照名義價(jià)格，房?jī)r(jià)有很大的漲幅，背后有貨幣供應(yīng)量增速過(guò)快、影子銀行膨脹、資產(chǎn)配置沒(méi)有出路、土地供應(yīng)有限等原因，但問(wèn)題癥結(jié)究竟在哪呢？

歸根結(jié)底，房?jī)r(jià)問(wèn)題是一個(gè)收入分配問(wèn)題，我們目前的收入分配差距太大了，以致于讓中產(chǎn)及以下的階層感覺(jué)到購(gòu)房遙遙無(wú)期，對(duì)于高收入或高財(cái)富占有的群體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)并不高，但是這些人是沒(méi)有聲音的。房?jī)r(jià)問(wèn)題沒(méi)有理想狀態(tài)，政府的著力點(diǎn)應(yīng)該放在解決收入分配問(wèn)題。

目前來(lái)看，在全世界任何一個(gè)城市，一般工薪階層想買(mǎi)套房都很難，這是一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)，我也覺(jué)得房?jī)r(jià)挺貴的。

中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)日本式崩盤(pán)

《陸家嘴》：剛才提到貨幣供應(yīng)量是房?jī)r(jià)上漲的源頭之一，如今這一數(shù)據(jù)屢創(chuàng)新低，是否預(yù)示著房地產(chǎn)泡沫已到盡頭？

管清友：不動(dòng)產(chǎn)作為重要的資產(chǎn)，直接受到貨幣供應(yīng)量的影響，如果未來(lái)貨幣供應(yīng)量增速減緩，房?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn)或略有下降，但中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)日本式的崩盤(pán)。很多人認(rèn)為如果出現(xiàn)日本的情況就能買(mǎi)得起房，他恰恰想錯(cuò)了，如果資產(chǎn)價(jià)格崩塌，收入會(huì)大幅縮水，就業(yè)機(jī)會(huì)大幅減少，怎么可能會(huì)買(mǎi)得起房。

《陸家嘴》：有人認(rèn)為2020年由于限購(gòu)人群的達(dá)標(biāo)、新一波供需對(duì)接、開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)壓力，樓市將會(huì)迎來(lái)小陽(yáng)春，從長(zhǎng)期來(lái)看，一二三線城市房?jī)r(jià)將如何演變？

管清友：我不評(píng)價(jià)房地產(chǎn)具體的周期波動(dòng)。目前來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有20年的發(fā)展時(shí)間，因?yàn)樾枨筇罅耍瑳](méi)買(mǎi)房的要買(mǎi)，買(mǎi)了房的還需要改善。房?jī)r(jià)我不敢說(shuō)永遠(yuǎn)漲，肯定有波動(dòng)，但總體上需求還是很旺盛，供給端就算土地市場(chǎng)完全放開(kāi)，不管掌握在政府手里還是私人手里，土地都很貴。

《陸家嘴》：過(guò)去一年，三四線城市由于一二線限購(gòu)、棚改貨幣化，房?jī)r(jià)出現(xiàn)翻番的現(xiàn)象，但由于缺乏人口與產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)似乎站在了短期的高點(diǎn)，你認(rèn)為三四線城市是否還有投資價(jià)值？

管清友：很多人從技術(shù)上找原因，例如棚改、PSL，我覺(jué)得主要還是改善居住環(huán)境的需求，在縣城住的人想要換套房子，從筒子樓換到比較好的小區(qū)，農(nóng)村的人要在縣城買(mǎi)一套房子，可能縣城現(xiàn)在都破萬(wàn)了，很多人看不懂，但需求在這。

三四線城市，如果是自己住的話，該買(mǎi)就買(mǎi)；如果是投資，那你小心一點(diǎn)，因?yàn)橛幸恍┑胤綕q得確實(shí)過(guò)快。

有些很好的縣城，房?jī)r(jià)一萬(wàn)塊錢(qián)，兩年以后你會(huì)覺(jué)得不貴，你自己買(mǎi)房子應(yīng)該知道， 2015年上半年我勸一些年輕的同事在一線城市買(mǎi)房，我當(dāng)時(shí)就判斷房?jī)r(jià)要漲。

長(zhǎng)效機(jī)制是實(shí)現(xiàn)“居者有其所”

《陸家嘴》：在限購(gòu)限貸政策的大環(huán)境下，由于新房?jī)r(jià)格被人為壓低，一二手房?jī)r(jià)格倒掛，你認(rèn)為建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、保證“房住不炒”需要從哪些點(diǎn)下手？

管清友：限價(jià)一定會(huì)出現(xiàn)這種情況，本來(lái)5萬(wàn)塊錢(qián)的東西，賣(mài)3萬(wàn)5你會(huì)不會(huì)去排隊(duì)？有關(guān)系的找關(guān)系、尋租，沒(méi)有關(guān)系排隊(duì)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)不就是這樣么？長(zhǎng)效機(jī)制就是真正實(shí)現(xiàn)“居者有其所”，委托開(kāi)發(fā)商、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商幫政府建這樣的限價(jià)樓盤(pán)，然后發(fā)“房屋券”，達(dá)到一定條件，我給你個(gè)券，你在北京住也行，來(lái)上海住也行，往貴州住也行，而我們國(guó)家的難度在于什么？區(qū)域發(fā)展極不均衡。

《陸家嘴》：在實(shí)現(xiàn)“居者有其所”方面，有關(guān)部門(mén)也推出了共有產(chǎn)權(quán)等一系列新政，你是否看好？

管清友：共有產(chǎn)權(quán)是你和政府一起70年產(chǎn)權(quán)，你35年產(chǎn)權(quán)，假定70年產(chǎn)權(quán)100塊錢(qián)，你花60塊錢(qián)買(mǎi)35年產(chǎn)權(quán)，看起來(lái)你花得少了，但是乘上2，等于花了120塊買(mǎi)70年產(chǎn)權(quán)，而且流動(dòng)性不好，所以我并不是很看好共有產(chǎn)權(quán)。

房?jī)r(jià)問(wèn)題核心還是收入分配問(wèn)題，在一次分配當(dāng)中，政府、企業(yè)、居民三大部門(mén)政府和企業(yè)拿走的太多了，居民拿走的就少了，我們的稅制需要改革。