限購下的考驗

春節假期回來，Daniel哥忙著給大家發紅包，作為PE投資部門的一把手，按照公司傳統派發新年利是是開門第一件事。忙活完，他把地產團隊的“老司機”Kevin拉到茶水間，問：“兄弟馬上有二胎了，這下必須置換了，上海限購還沒解除，咋整？”臉上寫滿了快要燒錢的焦慮。

其實，Daniel的考驗根本不算是考驗，老百姓要回避限購還是有辦法的。反而，對于開發商來說，限購才是真正的考驗。Kevin是2008年金融危機后回國工作的，2009年比利時著名作家約翰·范奧弗特韋德出版了一本紀實文學，《伯南克的考驗》，封面上的老伯撐著頭、屏息凝神，留給全世界在深邃的目光中尋找解決危機的答案。十年后的中國開發商，特別是財務總監們也一定明白這個道理，2018年得資金者得天下。

Kevin也和Daniel分享了春節里的看房經，“我說老兄，恭喜啊，我老婆預產期7月，市區幾個新盤都看了，可惜都沒預售證”。Kevin說的這個情況，對開發商是最致命的，特別在上海為代表的核心城市。過去幾年，由于招拍掛市場火熱，不少開發商通過并購的方式擼項目，不看小城市專攻一二線，貴就貴一點，自信品牌能賣出溢價。邏輯當然是沒錯的，但是一旦限購，政府部門不給預售證，或者使勁兒壓價格，以前算好的賬就不對了。預售證可以排一年，不到政府的心理價位堅決不放，就算想降價走貨也要排隊。

Daniel作為精通PE的“老司機”當然深知這一點，投資周期越長，同樣的靜態回報，IRR就越低，更要命的是銀行也在收開發貸，表外各種花式融資被監管圍追堵截，債務的資金鏈條銜接不上的話，后面都不敢想象。于是后知后覺的開發商開始效仿碧桂園和恒大超配三四線城市，不知道會不會獲得兩個“負阿爾法”。

Kevin泡了杯咖啡，給Daniel繼續上課，“老阿哥勸你一句，珍惜房票，一步到位，買四房，為二胎做準備，趁現在價格低早動手。”K哥確實字字璣珠，他去年結婚入手一套170平方米的大平層，犧牲了自己的書房面積，做成了小四房，直接為二胎做準備。Daniel一邊給咖啡里加糖，一邊不住點頭，“那么哥，買個200多平方米的復式行不行，一步到位”。Kevin非常熟悉這種想法，脫口而出四個字“最好不要”。他的邏輯是一步到位也得為將來置換做準備，鏈家上現在250平方米的復式，在市區起碼2000萬。地段、房齡、戶型這些都不差，但是掛牌出來一兩年賣不掉，一旦想置換就是不能變現的資產，不如大平層方便。Daniel描述的用戶心態在業內有個非常時髦的說法叫New Money和Old Money。十年前的購房主體喜歡別墅和復式，近到虹橋古北，遠到松江都有別墅產品推出，新建公寓也多有頂層復式，他們代表了Old Money。現在的年輕人心中風靡的是大平層，落地窗、大套間、沒有上下樓的煩惱，這就是New Money的想法。

Daniel連連感激，自己這個PE團隊到底不如地產的領導懂房子，可能還是貧窮限制了想象力。Kevin講完，也被自己的邏輯感動了，于是更加自信地問客戶加成本了。他給某地產財務總監編輯了一條微信，“劉總，年前談的單子根據公司的最新定價，1年期信用債，集團無限連帶責任擔保，不低于9.5%”。他喝完咖啡，按下“發送”，心里多笑出了四個字“愛要不要”。