高速鐵路對商業地產價格影響及其成因分析

馬農杰

摘要：隨著社會持續發展，高速鐵路工程建設項目大幅度增加，其發展速度不斷加快，在影響人們工作以及生活方式的同時對房地產行業發展也產生了深遠的影響，必須全方位高層次剖析高速鐵路快速發展中對商業地產價格的具體化影響以及成因，采取合理化的措施合理調控商業地產價格，促使地區高速鐵路以及商業地產同步持續性發展。

關鍵詞：高速鐵路；商業地產；價格影響；成因；分析

在新形勢下，我國采取限購、限貸等手段，對住宅市場進行嚴格而合理的調控，隨之，商業地產在我國房地產版圖中日漸占據關鍵性地位。同時，為了更好地促進地區經濟高效發展，高速鐵路建設力度持續加大，其發展和商業地產有機聯系，要客觀把握在商業地產價格方面的具體化影響，在科學化剖析多層面成因過程中科學把控高速鐵路發展、商業地產價格之間的關系，在發揮高速鐵路優勢作用中動態控制商業地產價格，在實現商業地產經濟效益目標中為地區房地產發展事業提供強有力支撐力量。

一、商業地產

簡單來說，商業地產就是作為商業用途的一類地產，又被稱之為商鋪地產，和以居住功能為核心的住宅地產、以生產功能為中心的工業地產等有著根本上區別。從廣義角度來說，商業地產大都指作用于多種經營用途的房地產形式，比如，零售、餐飲、健身、批發，功能用途、經營模式都不同于別墅、公寓等，從狹義上講，商業地產泛指零售業類型的地產形式。同時，以辦公為關鍵性用途的地產也可以將其歸納為商業地產，商業地產規模大小并不相同，運營模式包括只租不售、出售、租售結合，各具不同特點。此外、在經濟穩步發展中，地區商業地產行業發展速度不斷加快，商業地產日漸成為房地產轉型、突破的關鍵點。從長遠角度來說，隨著城市現代化步伐不斷加快，二三線城市在商業地產方面方面的需求量明顯增加，但集中式商業將會成為一二三線城市商業發展的主要方向。

二、高速鐵路對商業地產價格的影響及其成因分析

1、高速鐵路與商業地產

高速鐵路建設發展能夠在無形中帶動沿線經濟發展，在提升沿線社會大眾出行服務水平方面起到關鍵性作用。同時，高速鐵路建設發展能夠實時促進周邊區域的開發建設，從源頭上合理化拓展城市空間并優化整合城市內部結構體系，深化調整城市產業整體布局，促使產業、交通等融合發展，利于加快城鄉一體化建設步伐。在此過程中，地區高速鐵路和商業地產有機聯系，高速鐵路建設發展的同時不可避免會對商業地產開發定位、價格、運營模式等產生不同程度的影響，尤其是在價格方面，需要在堅持實事求是、具體問題具體分析等原則過程中綜合把握對商業地產價格的具體化影響以及成因，優化高速鐵路建設發展中商業地產規劃建設，在合理化開發定位基礎上明確運營模式，準確把控商業地產價格，在和高速鐵路建設發展協調統一中從根本上提升經濟效益。

2、高速鐵路對商業地產價格影響與成因

2.1實例

以京滬高速鐵路為例，起點與終點分別為北京南站、上海虹橋站，又被稱之為京滬客運專線，是世界范圍內一次建成的線路最長以及標準最高的高速鐵路，也是我國建國以來投資規模最大化的工程建設項目，與2011年全線正式通車，總共長1318km，沿線共有24個車站，到2017年，其運營速度每小時達到350km，到2018年，發送旅客已達到8.25億人次。江蘇省南部的鎮江市和京滬鐵路沿線的南京南站只有65km，距上海虹橋站230km，鎮江南站和市中心的距離只有8km作用，常住人口達到311萬。但和京滬鐵路沿線的上海、南京等城市相比，鎮江市房價相對比較低。在京滬高速鐵路建設發展作用下，鎮江南站周圍的丹徒等新城已成為鎮江市規劃建設的關鍵所在，將成為該城市未來發展的核心軸，吸引了大批大型房地產企業，比如，華潤、萬科，隨著新城配套設施日漸完善，新城居民入住率明顯提高。近幾年來，在政策等多方面因素作用下，鎮江市商業地產發展飛速，商業地產價格呈現出上漲趨勢，有著較大的漲幅。

2.2價格影響分析

在分析價格影響以及成因中，可以采用Hedonic模型，又被稱之為特征價格模型，巧借計量經濟學、統計學，客觀剖析不同特征屬性在住宅價格方面的具體化影響，實時把握影響鎮江南站周圍商業地產價格的關鍵性特征變量以及具體化原因。在分析過程中，需要從不同方面入手合理化收集鎮江南站附近位于不同方位的多個寫字樓與商鋪交易樣本各方面數據信息，所包含的商業地產檔次不等。在Hedonic模型分析作用下，影響鎮江南站周圍寫字樓以及商鋪價格的特征變量并不相同，需要合理構建可行的商業地產價格模型，結合線性模型分析京滬高速鐵路對鎮江市商業地產價格具體影響。在分析過程中，針對鎮江南站附近寫字樓、商鋪具體情況，合理選取多個特征變量，區位、鄰里、結構等特征變量，借助最小二乘法科學估計模型，利用eviews軟件準確計算并獲取回歸結果。在寫字樓方面，鎮江南站周圍建筑總面積、公交線路總條數，包括寫字樓樓層、朝向、綠化率、配套設施等對寫字樓價格都有積極影響，也存在負面影響因素，在商鋪方面，附近車位數量、附近小區入住率、朝向層高等對其價格起到積極影響。同時，在把握回歸系數等過程中，發現鎮江南站附近寫字樓、商鋪的價格和京滬高速鐵路鎮江南站這一站點遠近有直接影響，距離越近寫字樓以及商鋪的價格越高，也就是說，京滬高速鐵路的建設發展對鎮江市商業地產價格有著不可忽視的重大影響。

2.3 成因分析

在分析成因中，發現京滬高速鐵路在提升鎮江南站附近商業地產使用價值方面的預期作用有限，其體現在不同方面。作為中等城市，鎮江南站和市區存在一定距離，相關基礎設施需要進一步完善，周圍新建小區入住率以及人口密度不高，高鐵商業地產服務人群局限于高鐵站點附近的流動人口，極易出現商業地產閑置或者供需不平衡情況。同時，京滬鐵路的開通為鎮江市民上海、南京等大城市消費提供了便利，獲取更加實惠的商品以及服務價格，而這會在無形中會對鎮江南站周圍高端商業地產業發展產生負面影響，加上不具備良好的產業支撐，影響商業地產使用價值提升。此外，在高速鐵路宣傳、新城開發建設等有利手段作用下，京滬鐵路建設發展會促使鎮江市以及沿線其他城市房地產價格上升，可見，在商業地產發展中高速鐵路是一把雙刃劍。

三、結語

總而言之，我國需要在統籌兼顧的基礎上準確把握地區高速鐵路以及商業地產發展情況以及各方面存在的問題，在理論探討、實踐探索相互作用過程中高速鐵路對商業地產價格影響以及多層面成因，深化商業地產價格調控路徑，促使高速鐵路在刺激、帶動經濟發展的同時為最大化提高商業地產使用價值提供重要保障。以此，確保地區高速鐵路、商業地產二者協調發展，全面高效促進地區經濟穩步協調發展

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