新形勢環境下房地產企業資金管理困境及措施

宣艷

【摘 要】隨著我國城鎮化建設的不斷推進，房地產行業的發展一直保持著較為強勁的勢頭，但各地政府為了落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的要求，金融、土地、財稅、投資、立法等各種調控措施逐步落地。造成房地產行業出現土地資金支付快、銷售資金回籠慢的局面。同時，由于各種未執行好項目可研報告的約定，無法按期實現股東自有資金平衡，超期占用股東大量資金等因素導致房地產行業資金困難，嚴重制約了房地產企業的運轉與發展。為了進一步增強房地產行業的發展潛力，提升資金管理能力，拓寬融資渠道，加速資金周轉，成為了房地產企業的當務之急。鑒于此，本文對房地產企業資金管理進行闡述，分析了新形勢下房地產企業資金管理的困境，提出了建立健全資金管理制度、采用“收支兩條線”的操作模式、構建資金鏈的管理模式、探索多樣化的融資渠道、提升對資金管理風險的應對能力等策略，旨在為更好地提升當前房地產企業資金管理的質量提供借鑒。

【關鍵詞】房地產企業；資金管理；困境；措施

一、引言

一直以來，資金管理部門是房地產企業內部的重要部門之一，資金管理部門能夠為房地產企業的發展提供最廣泛的支持，保證企業資金運行流暢，加強房地產企業資源的優化整合，能夠讓房地產企業在復雜的工程項目中對自身的資金進行直觀、有序的管理。而加強資金管理能力，也是房地產企業應對市場經濟中各種危機的重要戰略。因此，房地產企業資金管理成為現今較熱的話題，而如何發揮其應有的作用，成為房地產企業資金管理人員應深思的問題。

二、房地產企業資金管理的概述

1.房地產企業資金管理的內涵

在“現金為王”的時代，資金是企業生存與發展的血液，它貫穿了企業生產經營活動的各個方面。我國企業種類繁多，在眾多的企業中，房地產企業由于自身具有的項目比較分散，資金用量高、經濟活動風險較大、投資規模大以及投資回報期長等特點，對資金的管理的依賴性較大。一旦資金管理出現危機，就會導致房地產企業的生存危機。因此，通過加強企業資金管理，提升資金使用效率來實現企業可持續發展的要求便應運而生了。

2.加強房地產資金管理的意義

通過分析房地產企業資金管理的內涵，能夠發現房地產項目要順利進行，資金管理的作用至關重要。資金的正常運轉是房地產項目順利進行的根本保障，也是房地產發展的客觀要求。加強房地產企業資金管理的意義主要體現在：

（1）加強房地產資金管理，有利于幫助企業及時發現項目資金的余缺情況，從而企業能夠及時調度資金確保項目不會由于資金問題而停工，穩定了企業的經營狀況，及時應對資金風險。

（2）加強房地產資金管理，利于房地產企業與資本市場的有機結合。通過自身的資金管理能力的提升，房地產企業能夠更加游刃有余地在資本市場中應對各種各樣的風險，及時對產業結構做出調整，不斷促進企業產品的優化升級，保證企業在市場競爭中能夠始終的保持活力。

（3）加強房地產資金管理，有利于企業通過結合內外部環境，實現自身的發展戰略。結合內外部實際情況，積極拓寬自身資金來源渠道，促進多元化融資、有效緩解了企業的資金壓力。以往房地產企業由于規模、政策等限制在融資中面臨著較為困難的局面，而通過對資金加強管理，使房地產企業能夠通過多種途徑進行融資，且能夠始終保持資金情況處于清晰狀態，降低融資的風險。

（4）加強房地產資金管理，有利于使企業內部各部門圍繞資金進行聯系，進一步提升了部門間的協調與溝通的能力，各部門之間通過合作，能夠不斷加強彼此之間的了解，在日后的項目合作中奠定基礎，也減少了部門之間的沖突摩擦。部門之間相互監督、相互合作，從而實現了項目運作的透明化管理，提高房地產企業資金管理的工作效率。

三、新形勢環境下房地產企業資金管理困境

1.資金管理制度不完善

資金管理制度是相關管理人員開展工作的依據，工作制度不完善就會使管理工作浮于表面，不能夠得到有效的貫徹和落實。目前房地產企業在資金管理制度上主要體現在制度不完善，在管理中缺乏有效預算管理等現狀。我國的房地產領域在近些年來發展勢頭較猛，因此，一些企業為了追求更高的利潤，在自身發展過程中采用粗放式的企業規模擴張方法，在資金的管理方面沒有體現出精細化管理意識。由于企業的高層領導對資金管理重視不夠，也就使得管理人員在工作上較為隨意，沒有建立起完善的資金管理的制度支持資金管理工作的開展，導致了資金管理水平相對較低、使用率嚴重不足、缺乏制約與監督，使企業陷入到資金危機。

2.資金管理模式落后

資金管理模式主要體現在企業生產經營中資金使用的合理性與管理性上。在房地產企業發展過程中，為了擴大企業的規模，擴大市場占有份額，大中型的房地產企業經常會幾個工程項目同時進行開發。在資金使用上，一般一個工程項目所涉及的銀行賬戶就較多，而多個銀行、多個項目一同進行管理，會導致資金過于分散，加大了管理的難度，不能夠充分發揮資金整合的優勢。在賬戶上也會經常會出現有的資金閑置而有的資金短缺的情況。由于資金管理難度較大，就會出現企業高層無法對流動資金使用狀況進行了解，在企業決策時很有可能帶來投資風險。

3.獲取土地時資金管理難度增加

如今房地產企業將土地看做是“糧食”，沒有了土地，地產項目就無從談起。因此房地產企業必須時刻保持高度警惕，警惕競爭對手在自己心儀的地盤出手拿地搶糧。土地獲取的不均衡加大了現金管理難度。例如某房產公司土地競買參與多，支付的保證金額大，存續期長，而實際競得少，會造成資金沉淀，導致出現階段性存貸雙高的局面。這就要求資金管理部門要合理安排手頭上的資金，需要在“搶糧”的時候快速出擊拿出購地款，同時也不能浪費資金的時間價值，讓資金白白貶值。因此對于房地產企業資金管理提出了更多、更高的要求，不斷總結經驗，尋找出適合自己的資金管理方法。

4.資金管理系統的信息化滯后

在信息化大數據的時代背景下，資金管理結合信息化成為必然趨勢，以銀行為代表的金融機構做出了表率，與支付寶、微信合作，開發云閃付，各類銀行手機APP、理財應用層出不窮，在一定程度上降低了金融機構的資金管理成本，提升管理效率。然而將“資金”視為血液的房地產企業卻并沒有在資金管理信息化下功夫。房地產企業的資金管理信息化程度遠遠滯后于金融機構，導致房地產企業自身對資金的占有和使用效率低下，同時依賴于銀行等金融機構的大額貸款，融資渠道單一，不斷拆借信用貸款，拆東墻補西墻，無異于“飲鴆止渴”。由此可見，房地產企業的資金管理的信息化亟待提高。

5.資金管理風險應對能力差

資金是實現企業發展的生命力，資金為企業帶來相關的效益、促進企業發展，但是不當的資金管理會加大企業的風險，給企業的生存發展帶來嚴重的影響。因此，資金的風險管理也是資金管理的重要組成部分。房地產行業是一個負債率較高的行業，在資金風險管理上沒有建立完善的風險管理機制，就容易使企業面臨著資金的危機。沒有切實的風險應對措施，就容易導致企業在經營中造成嚴重的損失，企業面臨著破產的危機。

目前，房地產企業正處于行業重新洗牌階段，在面臨大規模整合的背景下，房地產企業資金由于其自身土地資金支付快、銷售資金回籠慢的特點，整體應對資金管理風險的能力較差。隨著改革開放的步伐加快，金融市場的發展日新月異，同時金融市場面對外來競爭者也在尋找新的發展思路，因此實現產融結合勢在必行。與金融市場強強聯合，發揮各自優勢揚長避短，組成命運共同體，是房地產企業對抗資金管理風險的出路之一。

四、房地產企業資金管理困境的應對對策

1.建立完善的資金管理制度

建立完善的資金管理制度要從3個方面入手：一是事前加強對項目資金的管控，根據項目的具體要求，科學合理的預測資金的使用情況。通過建立預算體系來完善這項工作，在進行管理時，房地產可以根據自身的投資的特點，進行多層次的資金管理，明確權責管理權限，加強相互之間的溝通。二是對項目中期進行資金管理，嚴格按照制度的規定進行監管，保證每一筆資金都能夠盡量充分發揮自身的價值。三是要加強對項目后期資金的管理制度的確立，通過獎懲制度、反思與自我評價體系等一系列的制度保障資金管理制度的實施，保證房地產企業的內部資金能夠在合理管理下實現正常運轉。資金管理制度就像一張大網，資金必須緊緊跟隨著大網的脈絡進行運轉，才能夠始終保證資金的流暢。整個房地產企業的資金管理是一個從預算、集中、分配、到再利用的過程，所以要從這4個方面入手加強對房地產資金的管理。以某一房地產集團為例，在實際工作中必須由集團公司資金管理部門根據集團公司的規模，從加強資金集中管理，提升資金使用效率，提升集團整體經濟效益和運作效率出發，制訂相關資金管理制度，從資金預算、籌集、調度與結算等方面進行梳理，對組織機構、銀行賬戶管理、集中管理、預算管理、外部信貸管理、內部資金調劑、考核評價幾個方面進行明確規定。從制度層面合理安排資金，保證項目合理運行。

2.采用“收支兩條線”的操作模式

房地產行業中，尤其是集團化的房地產企業，從加強資金管理，提升資金使用效率，合理高效調劑集團內部資金，調動集團內各級單位資金運用的積極性的角度出發，對下屬單位的資金實行集中管理，并通過“收支兩條線”的方式保證資金流運轉順暢。即將收入和支出兩個資金流分開，明確界定收入資金和支出資金的流向，嚴禁資金超額留存、坐支行為。通過引入資金管理軟件，除監管受限資金及限額資金外，每日必須定時經指定賬戶自動歸集至集團公司，實現收入管理。各下屬單位以上存資金為限，根據資金需求和金額權限，履行必要的審批權限后在資金管理系統內聯動下撥，實現支出管理。當然，集團資金集中管理不改變各成員單位對自有資金的所有權、使用權和收益權。通過這種操作模式，能夠很好地解決集團內成員單位數量多且分布廣，資金無法統一調劑使用的矛盾，合理調劑集團所屬各單位的可用資金，發揮集團規模優勢，強化成員單位的資金優勢互補能力，提高集團整體資金使用效率。

3.構建資金鏈的管理模式

房地產企業的資金管理模式應該根據房地產企業的特點進行創新。所以通過構建資金鏈的管理模式，讓整個企業的資金都能夠納入資金鏈中。建立資金鏈就是將資金在運行中“審批”與“監管”聯系起來，由企業資金管理部門進行統一的調配。各個工程項目在施工中必須要進行審核，只有經過財務部門的審核才能夠由資金管理部門進行撥付。通過建立這樣的管理模式，能夠對企業的資金進行整合，有利于企業的領導對資金情況的掌握，不僅能夠加強對企業未來的規劃，保證了資金的共享和資金使用過程的透明度，還能夠防止在資金使用中出現腐敗等違規違法的行為。

4.探索多樣化的融資渠道

創新拿地手段，盡可能采用聯合體拿地模式。鼓勵與財務投資人組成聯合體，既保證能夠小股東操盤又可以解決土地款及開發資金的支付壓力。充分發揮投資公司資金平臺的作用。利用投資公司的平臺功能，在引入地產基金、戰略資金合作者上做出探索和研究，形成資金“蓄水池”。合理安排各類款項支付，做好供應鏈融資。優化生產環節各單位的付款條件，延緩付款時間；采用票據結算方式，對集團內各承包商、供應商采用內部票據結算；探索推行供應商的“應收賬款”保理業務，推遲項目在建支出。積極探索引進權益資金。自有資金投入大、占用時間長的項目，積極引進戰略合作者，讓渡部分項目公司股權，回收部分前期投入的資金，并減少后期項目開發資金投入。通過多渠道并舉，進而緩解整體資金壓力。

5.加強對資金管理風險的應對能力的提升

在房地產企業中要充分考慮到債務的償還能力、經營能力、現金的使用能力、以及銷售能力等指標，建立能夠綜合應對眾多風險的風險應對體系，能夠對資金管理風險進行提前的預判和應對。一是要不斷加強管理，包括對日常資金報表的管理，將企業每天資金流動情況進行分析總結。二是要定期對個別的資金項目進行檢查，以便與發現風險問題，及時處理。三是要注意對風險經驗的積累總結，盡量將風險控制在能夠接受并可控的程度。四是要設立風險準備金，這部分資金在正常情況下，不參與任何的企業的經濟活動，只有在某一項目中出現嚴重的風險危機的時候，才能夠動用，從而減小風險對企業的影響，減少風險發生的情況，保證企業項目穩定的進行。

五、結論

房地產企業資金管理在促進房地產企業資金管理能力的提升、解決房地產企業資金管理難題方面具有積極的作用，對我國房地產領域的發展也有著重要意義。在此過程中，建立健全的資金管理制度、構建資金鏈的管理模式、加強對資金管理風險的應對能力的提升等策略的應用，能夠很大程度上避免由于房地產企業資金管理不足導致的房地產發展受限的情況出現，對實現房地產發展目標，促進企業的健康、持續發展具有重要的意義。

參考文獻：

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