房地產公司“現金為王”現象解析

張玉馥+包前程

[摘 要] 持有過多的現金反映對資金利用的不充分，現金過少又不利于公司及時把握投資機會和支付日常費用。企業現金流的多少是關乎企業的利潤命脈中重要的一環，在房地產行業“現金為王”現象很明顯。文章基于萬通地產的財務報表來對該現象進行解析，并利用貨幣時間價值概念提出解決建議。

[關鍵詞] 萬通地產；房地產；現金為王

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 23. 014

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）23- 0024- 03

0 引 言

近幾年，國家相繼出臺政策管控房地產價格，房地產行業受其影響，股票行情一路走低。有關資料顯示，房地產龍頭企業也受其影響在2017年股價連續走低。然而，房地產行業財務報表中的貨幣資金一欄，連續多年有升高的趨勢，表明房地產行業大量地將資產進行貨幣化處理。國家政策在新視野，新機遇的情況下逐步前進，房地產行業的“現金為王”的原則應該也要進行突破。

1 “現金為王”的涵義

1.1 相關概念

房地產：是指房屋建筑物（包含建筑物以及附著物）以及承載建筑物的土地。法律上稱為“不動產”。現金為王：就是在局勢不好的時候，不輕易投資和做股票，保持貨幣資金現有的狀態，持有現金最為重要，也有只有現金在手才能在商戰中取得勝利的意思。

企業現金流：是指企業在某一期間內現金和現金等價物的流入和流出，即現金和現金等價物的收入和支出。貨幣資金：是指在財務報表中貨幣資金一欄，具體指庫存現金以及銀行存款。貨幣資金擁有變現能力強，為企業第一變現資產。

1.2 “現金為王”現象的認識

眾所周知，現金流是一個企業重要的“生命線”，保持現金流的持續流動，是每個企業一直想達到的目標。相對于利潤來說，企業更在乎現金流，對于財務管理人員來說，這是一種先進的財務理念，以現金流和價值管理凸顯企業財務管理的地位和作用。但是，現在有很多的企業過度相信“現金為王”，反而忘記了貨幣也是有時間價值的。

21世紀初，國內就有“海爾集團”的研究，海爾的第13條管理規則就是一句看似平淡無奇的話：現金流比利潤更重要。對于企業的成功，應該確信不疑的是，利潤豐厚帶來的不一定是事業的成功，但反之現金流可以帶來事業的成功。在香港的房地產行業，四大房地產企業都是以“現金為王”的概念管理公司財務。

中國的形勢正在轉向“四新”（新視野、新消費、新金融和新城鎮化）。有意思的是，如今的中國幾乎已經沒有傳統企業了，大家都在創新，都在往“新”字上靠。房地產行業應該在遵循“現金為王”理念的基礎上，尋求出路，為適應大環境而適當改變。

2 從萬通地產財務報表看現金流向

2.1 萬通地產公司簡介

北京萬通地產股份有限公司于1998年12月30日在北京成立，公司及子公司（以下合稱“本集團”）主要從事房地產開發、自有商品房的租賃以及相關的咨詢服務等業務。

萬通地產作為行業較早進入的企業，在一定程度上可以稱得上行業的“大哥大”。作為房地產行業的創新者和開拓者，萬通地產首次提出由“香港模式”轉化為“美國模式”，并且依照“美國模式”來優化公司經營管理資源配置，從而使公司具有穩定的利潤來源和較好的反周期本領。

萬通地產曾多次在行業中獲得榮譽，主營業務為住宅開發和商業物業運營。

2.2 萬通地產現金流分析

2012年至2016年萬通地產的資產負債表中貨幣資金一欄的值（萬元）分別為“8 703 212，5 318 038，6 271 525，4 436 541和5 229 154”，而與投資相對應的交易性金融資產和持有至到期投資的值（萬元）都為“0”，如表1所示。表示企業擁有大量的資金流，然而投資類的項目卻沒有。

根據資產負債表算出的表1，可以看出萬通地產在2012年到2016年中現金比率高出行業標準值很多倍，可見萬通地產將大量的資金囤積于銀行存款與庫存現金中。

2012年至2016年萬通地產的資產負債表中存貨一欄中顯示46 736 134，36 812 193、31 772 638，33 113 322，25 516 411（單位：萬元），萬通地產的庫存壓力巨大。

2012年至2016年萬通地產的現金流量表中投資活動產生的現金流顯示為-4 338 905，-2 094 748，-3 48 737，-795 442，-245 345（單位：萬元）金額都為負數，表示企業在投資活動中產生的是負效益。

2.3 萬通地產“現金為王”的原因

萬通地產的相關信息顯示，公司近幾年根據自身的條件與情況，在報請董事會批準后發行了數額較大的公司債，其目的在于為公司準備充足的可流動資金。

萬通地產2015年計提存貨跌價準備7.2億元，高額的存貨跌價準備變現是目前房地產行業中一種不正常的現象。企業資金一直存放于銀行存款賬戶里，面對突發的事情的確其變現能力最強，但是目前中國采取積極的財政政策和寬松的貨幣政策，在這種形勢下，銀行的存款利率較低，考慮到貨幣的時間價值。分析情況見表2。

表2顯示假設以2016年的期末貨幣資金總量為計算依據，參考銀行活期利率以及國家統計局公布的通貨膨脹率，計算后發現企業當年實際虧損152 306.21萬元，占企業總資產的0.18%。

3 萬通地產“現金為王”的深度解析

基于萬通地產的解析，放眼房地產行業，其流動比率的行業標準水平為1.75，而行業目前前五名的比率為行業標準的15倍左右，拋去負債帶來的分母因素，其比率也為行業標準的10.23倍，倍率標準極高。

目前房地產行業的前景暫時還有待預測與觀察。有關學者認為“現金為王”實際上是為了防患于未然，2008年的金融次貸危機讓房地產行業的江山為之抖動了一下；加上目前經濟形勢還不是很樂觀，中國還未從金融危機的“余震”中脫離；再加之中國政府的干預，讓房地產行業在吃緊的道路上一再吃緊?！艾F金”這時候就像是行業內各個企業的最后一棵救命稻草一樣。所以從目前各個公司的資產負債表看來，貨幣資金仍然“高高掛起”。

房地產行業大量占有資金，減少了利用資金投資項目的可能性。其影響因素有：

（1）政策影響著資金的再投資率

國家政策相繼管控房地產價格，房地產投資領域的融資較以往年份難，上市房地產公司可融資的手段主要在于發行股票融資。然而，受國家政策的影響，投資房地產行業股票的投資者較少，從而直接導致企業融資難。企業需要大量資金，只能通過大量持有現金解決融資難的問題。

（2）房地產行業自身的原因

國家統計局日前公布的數據顯示，2016年商品房待銷售面積69 539萬平方米，同比下降2 314萬平方米，商品房銷售額102 581億元，下降6.9%。房地產還面臨較大的去庫存的壓力。2016年4月30日召開的中央政治局會議指出，房地產行業要盤活存量資產，從而使房地產行業的資產變為現實，要建立房地產健康發展的長效機制，使得房地產行業能夠一步一個腳印地向前發展。從中可以看出房地產行業的存貨資產較多，計提存貨跌價準備較多，資金的有效利用率較低。

4 改變“現金為王”現象的建議

“現金為王”這個財務現象固然很好，但是考慮到貨幣的時間價值，大量持有現金是一種資金虧損的表現。考慮到時代背景與房地產行業的存貨跌價準備風險，本文提出以下假設性意見。

4.1 建立行業性質金融中心

由國有四大銀行以及中國人民銀行建立統一房地產行業銀行，統籌管理資金的存款，已達到利益最大化為目標，在保證資金的所有權的基礎上，使使用權和所有權進行分離，行業金融中心自行選擇理財產品進行投資，創造利潤，如圖1所示。充分考慮貨幣資金的時間價值，為房地產行業帶來新的資產增值。行業金融中心擔負著擔保人、放款人以及資金使用者的身份，面對行業里的企業開放資金的借貸存款服務，提高行業可用閑置資金的利用價值。

4.2 投資自己的下屬行業領域

房地產行業可以對于自己的下屬行業領域進行投資，例如：地產中介、建設商、裝修公司等。萬科集團與北京鏈家集團合作就是一個很好的例子。其創建的萬科鏈家品牌深受消費者的愛戴，為企業帶來了豐厚的利潤。

房地產公司投資下游企業，可以為其出售房屋、建造房屋以及裝修房屋帶來更多的優惠。

據資料顯示，北京鏈家與萬科集團的合作使其銷售利潤增長了19%，可以說是絕對的“強強聯合”。

4.3 貨幣資金購買短期國債

國家可發行房地產領域的國債，國家利用債務主體身份為貧困地區建造房屋，房地產行業賺取國債利息以及適當承包國家的建設項目。國債屬于無風險債券，其變現能力強。企業購買后如遇到緊急使用資金的情況，可以轉手或者變現，收回本和利。

5 結 語

房地產行業基于中國人數的數量以及中國的傳統文化，盡管受其政治影響，其企業價值也不會降低太少。其貨幣資金的在賬價值數量巨大，一方面為了計提存貨的跌價準備，一方面防止突發性金融崩塌。資金的高利用率也應該是一家企業應該考慮到的事情?！袄硇越洕恕钡母拍钫J為：企業應該追求利益最大化。然而貨幣資金的再投資利用是利益最大化的一個必不可少的前提。

企業財務管理講究的是對企業的經營活動、投資活動、籌資活動以及重組和兼并做出一系列的決策和安排。財務管理的目標是企業價值的最大化，房地產作為一個企業價值起著關鍵作用的服務行業，應該也將企業價值的最大化作為每個企業的目標。

當然，本文的解析并不是完全否定“現金為王”的概念，只是結合目前中國的實際以及中國金融行業，國家政策的變動和中國傳統文化的作用，考慮到了貨幣的時間價值，提出了相對完善的假設性解決方案。

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