投資性房地產公允價值計量對企業財務的影響

吳玲紅

摘要：公允值價值計量自誕生來就備受社會各界關注、飽受爭議，投資性房地產的公允價值計量問題更是各界廣泛關注的熱點。鑒于此，本文分析了投資性房地產公允價值計量對企業財務的影響，并提出了具有針對性的解決對策，以期促進公允值計量模式的良性運轉。

關鍵詞：投資性房地產；公允價值計量；企業財務

《新企業會計準則》重新引用了公允價值這一計量模式，而且自2007年以來，越來越多的企業采用這一模式。新形勢下，積極探究投資性房地產公允價值計量對企業財務的影響具有重要的意義。

一、投資性房地產公允價值計量對企業財務的影響

（一）對利潤的影響

首先，增加房地產企業的凈利潤。公允值計量的后續計量在很大程度上受到市場因素的制約，若市場行情較好，企業利潤則會增加；若市場行情不佳，企業利潤則會減小，企業面臨的競爭壓力就會較大。現階段，我國房地產股市持續上漲，若采用公允值模式，那么企業自身資產利潤以及經營效益就會上升。

其次，促進房地產企業利潤波動幅度的增加。在歷史成本模式下，每年房地產公司均會計提折舊，簡言之，房地產企業的價值是按照一定幅度逐年下降的。在公允值模式下，企業要使用公允值合理調整自己的賬面價值，公允值是結合市場情況而確定的，由于市場運行情況的不確定，導致企業利潤波動幅度較大，企業經營效益波動幅度較大。

（二）對資產價值的影響

由于公允值模式不計減值、折舊，房地產賬面價值會上升，進而使企業自身的非流動資產總額高于成本模式計量。從這一角度分析，房地產企業負債率會有一定程度的降低，企業還本能力提高，更有利于企業的融資。與此同時，由于不計提折舊，房地產企業的利潤會上升。眾所周知，公允值變動會造成企業利潤的變動，基于當前房地產市場行情分析，不計提折舊帶來的利潤會遠遠高于公允值變動帶來的損失，房地產企業的凈利潤也會隨著企業資產、股權的收益而提高，這就會增加房地產企業的資產價值。

（三）對稅收的影響

我國相關法律明確指出：可對投資性房地產的減值、折舊進行稅前扣除。在公允值價值模式下，投資性房地產有可能失去計提折舊的抵稅功能。其次，會計、稅法兩者對我國公允值變動產生的損益規定并不相同，這有可能促使遞延所得稅的產生。再者，在公允值價值模式下，計算所得稅必須進行全面的納稅系統調整，這勢必增加相關工作人員的負擔。

二、淺議投資性房地產公允價值計量應用的優化策略

（一）完善會計準則細則

首先，應進一步修改并完善會計準則細則。新形勢下，相關部門必須結合我國國情以及相關法律體系進一步修改并完善會計準則細則，全面提升各項準則的可操作性。需要做到以下幾點：第一，要加強對外匯資金、資產減值以及公允值計量等問題的研究，并為信息披露、計量方式等提供相應指南。第二，要加強研究并建立衍生類業務的會計核算與監督體系。第三，要結合表外業務、銀行業務類型，制定具有針對性的政策規定，并及時出臺合理的操作性指引。

其次，應合理計提資產減值。目前，雖然我國會計準則逐步趨同于國際會計準則，但在確認和計量資產減值方面有較大差異。計提資產減值任務繁瑣、工作復雜，尤其是受折現率、現金流的影響，其計量更為困難。為此，相關部門必須立足于我國國情，在充分吸收與借鑒國際會計準則的前提下，制定科學、合理、可操作性強的規則，進一步完善資產減值操作。

（二）建立健全監管機制

在積極構建和諧社會的今天，必須建立健全監管機制。為了全面提高會計信息的可靠性與真實性，需要及時引入強有力的監管機制，建立多方位、全網絡的監管體系，并加強對相關責任人的管理與懲處力度。為了更好地強化對房地產企業的監管力度，還需要積極引入第三方評估部門，加強對房地產企業領導階層的監督與管理。為了全面提升房地產企業信息的真實性，房地產企業應建立健全檔案庫系統，及時保存各項評估結果，并定期對各項分析結果進行比較。另外，相關部門對房地產企業違法操縱利潤的現象懲罰力度較輕，國家必須加強懲處力度，真正起到警示作用，降低違法行為發生幾率。

（三）做好風險防范工作

應用計價模式之后的計量工作會在很大程度上受到國家經濟運行形勢的制約，故而房地產企業必須對我國房地產市場有全面的了解與認知，提高風險意識，準備充足的風險準備金，做好風險防范工作。在市場經濟運行良好的態勢下，房地產企業必須加強內部治理工作，全面提高企業盈利能力，緊抓市場契機以及外部環境優勢，進一步提高企業的綜合競爭能力；而在市場經濟運行態勢不佳的情況下，房地產企業必須做好準備工作，預留資金，甚至降低投資性房地產的持有量，全面提升自身的風險應對能力，從而降低市場運行環境對公允值的影響，全面提升企業現實收益。

三、結語

文章以投資性房地產公允價值計量對企業財務的影響為切入點，從完善會計準則細則、建立健全監管機制、做好風險防范工作等三方面，詳細論述了投資性房地產公允價值計量應用的優化策略，旨在促進房地產企業的健康、和諧發展。

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（作者單位：杭州錢江新城資產經營管理投資有限公司）