客觀認(rèn)識我國的契稅

蘇洨宇

摘要：契稅作為一個獨特的稅種，對于抑制投機(jī)炒房行為、規(guī)范房地產(chǎn)市場都起到了“四兩撥千斤”的關(guān)鍵作用，尤其對于當(dāng)前我國房地產(chǎn)“去庫存”有著重要意義。文章首先介紹當(dāng)前我國契稅優(yōu)惠政策及思考，闡述契稅的作用，最后就完善契稅法規(guī)提出政策建議。

關(guān)鍵詞：契稅；去庫存；房地產(chǎn)市場調(diào)控；征收管理

一、當(dāng)前我國契稅優(yōu)惠政策

目前我國契稅優(yōu)惠政策的主要變化在房產(chǎn)交易方面，取消了普通住宅與非普通住宅差別，對購買家庭首套住房及購買第二套改善住房出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策；下表為我國的契稅稅率如表1：

二手房契稅：個人購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，例如商鋪，按3%征收契稅。

當(dāng)前契稅的優(yōu)惠政策，主要是針對三、四線城市“去庫存”。一方面鼓勵購買首套房的家庭購買大戶型和高端型住房；另一方面鼓勵有房家庭賣出第一套小戶型住房，購買二套改善性住房。因此，都有利于我國三、四線城市的房地產(chǎn)去庫存。但是，當(dāng)前三、四線城市的房價并不算太高，關(guān)鍵問題是就業(yè)機(jī)會較少、工資水平較低，大部分人仍選擇90平米以下的小戶型；而對于收入較高的改善性購房家庭，購買二套房，由于房價并不高，契稅減免力度也有限，其政策吸引力較小。例如：每平米房價為4000元，購買一套150平米的房子，總房價60萬元，其契稅由3%降至1.5%，也只減免9000元。因此，減稅幅度較低，對三、四線城市購房影響有限。

二、我國契稅的作用

契稅對增加國家財政收入和調(diào)控房地產(chǎn)市場都有積極作用，具體表現(xiàn)為：

（一）增加國家財政收入

隨著當(dāng)前我國房地產(chǎn)交易的日益活躍，近年來地方契稅收入呈上升趨勢，契稅收入將成為地方財政收入的來源之一，契稅與房地產(chǎn)稅共同為當(dāng)前地方稅主體稅種的確立提供了新的思路，對促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到積極作用。

（二）規(guī)范市場交易行為

《條例》規(guī)定，契稅采用3% –5%的幅度稅率，具體稅率由各地方人民政府確定，有利于適應(yīng)不同地區(qū)納稅人的負(fù)擔(dān)水平，靈活的調(diào)控房地產(chǎn)交易價格，一定程度可以抑制當(dāng)前“炒買炒賣”的房地產(chǎn)投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為，從而助力地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場。

（三）助力房地產(chǎn)市場去庫存

未來我國房地產(chǎn)市場以存量房交易為發(fā)展趨勢，但當(dāng)前存量房稅種集中于交易環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅費可以轉(zhuǎn)嫁，高成本稅費嚴(yán)重阻礙二手房的交易。當(dāng)前，我國除一線城市和部分二線城市，大部分城市房地產(chǎn)市場整體面臨房地產(chǎn)去庫存問題，居民購房意愿不足，房地產(chǎn)市場交易低迷。當(dāng)前契稅優(yōu)惠政策適用的城市，既降低了首套居住房的購房成本，同時鼓勵居民購買二套改善住房，尤其是非一線城市的第二套購房，同時也會增強(qiáng)對新房的需求。因此，去年三部委①進(jìn)一步降低契稅，降低交易成本，有利于盤活城市存量房市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場去庫存。

三、對進(jìn)一步加強(qiáng)契稅作用的建議

（一）明確契稅的法律本質(zhì)

契稅是政府保障（不動產(chǎn)）產(chǎn)權(quán)名義而征收的稅收。納稅人通過向政府繳納契稅，獲得政府對自己所取得的產(chǎn)權(quán)的認(rèn)可和法律保護(hù)。因此，契稅是對產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移交易行為的結(jié)果征稅，未來契稅立法首先應(yīng)對此種稅收法定予以明確。

（二）適當(dāng)擴(kuò)大征稅對象

當(dāng)前我國契稅的納稅人是指在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受產(chǎn)權(quán)的單位和個人，且是付款人繳納契稅。但在法律上，集體土地使用權(quán)尚不得流轉(zhuǎn)入市，集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否需要繳納契稅存在不同的看法。因此在未來，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)在法律和經(jīng)濟(jì)層面的定性上逐步趨同。我國可以考慮將集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移納入契稅的征稅范圍。

（三）調(diào)整產(chǎn)權(quán)交換行為的計稅依據(jù)

產(chǎn)權(quán)交換行為，可分解為雙方將各自擁有的產(chǎn)權(quán)分別出售給對方，交易對價相等的兩項經(jīng)濟(jì)行為。現(xiàn)行其他稅種（如增值稅）下，“以物易物”行為一般都分解為兩個銷售行為，并對銷售行為中涉及的對價全額作為計稅基礎(chǔ)。因此，建議對產(chǎn)權(quán)交換行為中的兩個產(chǎn)權(quán)受讓方以全部對價征收契稅。

注釋：

①2016年2月19日，財政部、國家稅務(wù)總局及住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策》.

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（作者單位：山西財經(jīng)大學(xué)財政金融學(xué)院）