建立以目標(biāo)管理的房地產(chǎn)成本控制體系淺述

楊芳芳

摘要：隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇以及政府規(guī)范性政策指導(dǎo)，強(qiáng)化成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。本文從房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)入手，就基于目標(biāo)管理的房地產(chǎn)成本控制體系構(gòu)建要點進(jìn)行了深入探討，希望有效增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制效果，提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；目標(biāo)管理；成本控制；體系構(gòu)建；策略

1 房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)簡介

近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場競爭逐漸加劇，政府關(guān)于房地產(chǎn)市場給予了充足重視，并發(fā)布了許多指導(dǎo)性規(guī)范，這進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的難度。為了提升房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，就必須要從強(qiáng)化成本控制入手，其中最為有效的一個措施就是要加快建立房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)。從整體上來講，該系統(tǒng)主要涉及到目標(biāo)成本和動態(tài)成本管理體系以及房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)，同時將成本管理理念滲透于事前、事中和事后等控制環(huán)節(jié)，配合責(zé)任與激勵機(jī)制的恰當(dāng)應(yīng)用，可以顯著提升成本控制的全面性和有效性。從成本管理的層次而言，房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)的成本管理流程如圖1所示。在房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)中，房地產(chǎn)目標(biāo)成本管理體系是非常關(guān)鍵的組成部分。不同于工業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)無法將成本定額做的非常細(xì)，但是卻需要盡可能地擺脫成本管理中的被動局面，積極測算房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)。

2 基于目標(biāo)管理的房地產(chǎn)成本控制體系構(gòu)建要點

2.1 目標(biāo)成本分類體系構(gòu)建

在房地產(chǎn)成本控制體系中，成本分類體系是最基本、最規(guī)范的內(nèi)容，所以在構(gòu)建成本分類體系的過程中，需要增強(qiáng)目標(biāo)成本在項目中的合理性，確保成本控制體系有效構(gòu)建，具體做法如下：第一步，要采用計算機(jī)軟件來收集與分析房地產(chǎn)成本的相關(guān)數(shù)據(jù)，分類整理相應(yīng)的房地產(chǎn)成本目標(biāo)。第二部，科學(xué)開展成本分類調(diào)差，避免成本計劃和實際之間出現(xiàn)不相符的情況，同時要縮小成本實際控制和成本預(yù)核算二者之間的差距，逐步縮小二者的差距，并要對單位成本控制措施的各種信息進(jìn)行合理地改進(jìn)。第三步，科學(xué)制定縮小實際和計劃二者差距的行動方案與計劃，確保更好地實現(xiàn)成本控制目標(biāo)，確保為成本控制體系構(gòu)建奠定良好條件。

2.2 目標(biāo)責(zé)任體系構(gòu)建

為了更好地構(gòu)建成本控制目標(biāo)責(zé)任體系，對相關(guān)工作任務(wù)進(jìn)行細(xì)化，對成本控制指標(biāo)進(jìn)行逐級分解，確保將目標(biāo)責(zé)任可以層層落實，最終對房地產(chǎn)管理成本進(jìn)行有效控制，力求可以有效地降低房地產(chǎn)項目的市場價格，具體構(gòu)建要點包括：其一，要科學(xué)構(gòu)建成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各個項目起始階段，要盡快構(gòu)建成本控制目標(biāo)，并將其進(jìn)行分解后，對各項成本控制指標(biāo)進(jìn)行制定，確保做到責(zé)任落實到各個部門。其二，構(gòu)建成本控制小組，由房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理擔(dān)任小組組長，定期分析、評估與檢測各個項目的發(fā)展成本，同時針對成本異常變動情況要做好預(yù)警，提出相應(yīng)的解決對策。其三，要向設(shè)計部門人員普及相關(guān)的成本意識，確保他們在確保設(shè)計質(zhì)量的基礎(chǔ)上，積極采取成本限額設(shè)計等設(shè)計方法來對成本進(jìn)行控制。此外，要做好開源節(jié)流，對管理費用開支進(jìn)行控制，同時要對設(shè)計變更等進(jìn)行完善，力求構(gòu)建完善的目標(biāo)責(zé)任體系。

2.3 目標(biāo)成本控制體系構(gòu)建

在構(gòu)建目標(biāo)成本控制體系期間，要針對不同階段的現(xiàn)有信息來構(gòu)建恰當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)項目開發(fā)成本計劃，具體構(gòu)建要點主要包括：其一，開發(fā)成本費用，如建筑安裝費用、土地使用權(quán)取得費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、前期工程費用等等；其二，期間費用，主要是開發(fā)商品住宅期間涉及到的費用，如銷售費用和管理費用等等；其三，稅金，主要是結(jié)合國際稅收法律，按規(guī)定繳納教育附加費、營業(yè)稅等；其四，利潤和行政性事業(yè)性收費等等，具體構(gòu)成如圖2所示。

在建立房地產(chǎn)目標(biāo)成本期間，要先依據(jù)房地產(chǎn)項目的設(shè)計特征、材料選擇標(biāo)準(zhǔn)、財務(wù)利潤規(guī)定與要求、樓盤設(shè)計成本經(jīng)驗以及其他相關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)項目的單方建筑安裝成本進(jìn)行測算，之后結(jié)合項目特征同房地產(chǎn)企業(yè)擬定分包的基本思路，確保各分包工程的具體承保范圍以及他們之間的相互搭接關(guān)系，同時還要將單方建筑工程安裝成本劃分成若干部分，分別分配到分包工程上，對各個分包工程的單位成本進(jìn)行測算，對選材用料標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢討，如果不符合規(guī)定要求，那么要對相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與要求進(jìn)行調(diào)整，重復(fù)上述步驟直至最終確定完項目整體成本。在這個成本控制體系構(gòu)建過程中，目標(biāo)成本市場化是關(guān)鍵，但是考慮到房地產(chǎn)市場時刻處于動態(tài)變化狀態(tài)，所以在目標(biāo)成本制定期間除了需要參照歷史數(shù)據(jù)等外，還要注意對當(dāng)下的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查和了解，結(jié)合項目定位檔次來測算項目成本。考慮到規(guī)劃設(shè)計階段決定了大部分的房地產(chǎn)項目成本，所以應(yīng)該將此階段當(dāng)成成本管理與控制工作的重點。

總之，目標(biāo)成本控制體系是房地產(chǎn)成本控制體系的重要組成部分，是實現(xiàn)成本控制目標(biāo)的重要保障，強(qiáng)化其專項控制具有重要意義。在實際的房地產(chǎn)目標(biāo)成本控制體系構(gòu)建期間，需要在目標(biāo)成本分類體系和目標(biāo)責(zé)任體系構(gòu)建的基礎(chǔ)上，科學(xué)地構(gòu)建目標(biāo)成本控制體系，確保提升房地產(chǎn)成本控制的效果。

參考文獻(xiàn)

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