租房落戶，租房賦權還須防“并發癥”

盤和林 中南財經政法大學EMBA浙江兼廣東教學中心主任、杭州市青年聯合會委員

租房落戶，租房賦權還須防“并發癥”

盤和林 中南財經政法大學EMBA浙江兼廣東教學中心主任、杭州市青年聯合會委員

租房者的利好不斷。廣州市“租購同權”后，無錫也緊跟而上發布“租房可落戶”的新政，引發社會關注。其中，把租賃房屋納入“合法穩定住所”范疇成新趨勢。若租房不能落戶，租購同權便無從談起，租房落戶有助保障租賃群體權益，同時對租賃住房市場的規范和新模式的探尋有望打破傳統的租房模式，為租賃住房市場注入新的活力。

租房“賦權”是大勢所趨

為租房賦予入戶、入學、就業、就醫、養老等市民化權利是大勢所趨，一個租房“賦權”時代即將來臨。但也要注重防止“賦權”過程中的一些“并發癥”，如要妥善處理好出租人和承租人的利益、“賦權”所帶來的公共服務能力和公共配套設施的增加等問題，尤其是要警惕引發租金非理性上漲，避免“租不起房”的后果發生。

實際上，現在租房已不是討論該不該“賦權”的問題，而是一個“必答題”、“必選項”，這是因為：

一是對高熱不止、價格畸形的住房銷售市場進行釜底抽薪。從國外的經驗來看，只要有成熟的住房租賃市場，必然在一定程度上減少對購房的剛性需求。我國住房租賃市場長期得不到市民青睞，就是因為我國戶籍、醫療、教育、就業、養老等市民化權利幾乎都是與住房產權緊密捆綁在一起的，要想享有這些市民化權利的唯一途徑就是買房。“租購同權”必然分流相當一部分住房的購買力。

二是在高房價背景下，推動農村戶籍進城，加快我國城鎮化建設的現實之需。之前，購房入戶是城市化的唯一選擇，各地政府紛紛鼓勵農民工進城買房。但這一輪房價暴漲之后，對于農民工、甚至剛畢業的大學生來說，高不可攀的房價已經嚴重阻擋了他們進城的腳步，但租房卻是一個不錯的選擇。

為此，國務院辦公廳2016年曾先后下發《關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》、《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩個文件，規定了大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設置落戶限制。這也是無錫、鄭州等多地推“租房落戶”的政策依據。

三是人口高度流動的社會，租房的群體越來越大，這是我們公共服務的“短板”，是到了必須“補短板”的時候了。據統計，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。有專家預測，未來3～5年，中國將有約2億人進入租房市場，未來10年，租賃人口近2.3億人，到2030年，租賃人口達到2.7億人。毫不夸張地說，租房“賦權”事關億萬民眾的“獲得感”，也是避免引發子女入學難等社會問題之需。

預防“并發癥”是關鍵

不過，租房“賦權”涉及重大利益調整，我們必須注意在平權過程中的三大問題，否則有可能導致各種“并發癥”：

一是妥善處理好出租人與承租人的權利關系。市民化權利往往牽涉到每個普通市民最基本的權利，我國當前的學校、醫院等公共服務相對稀缺，從目前來看以住房（或租或購）為載體恐怕依然是一個最好的選擇。假如承租人的子女入學、入戶等市民化權利是通過與出租人的權利分割來實現的話，必然造成兩者的沖突，或者是使得“賦權”無法真正落地，更會導致市民不愿意出租房子，這樣減少了住房租賃市場供給，這是不利于構建健康的住房租賃市場的。

二是要切實避免借租房“賦權”上漲租金，特別是引發租金非理性上漲（暴漲）。一般認為，房價高并非僅僅是住房的實際價格，其實還包括了入學、就醫等諸多與市民生活息息相關的權利的福利價格折現。那么，由此我們可以推測出一個結論：當前租金普遍較低，就是因為“賦權”不夠；假如“賦權”逐漸到位，必然因為附加價值上升而引發租金飛漲。特別是一些學區房，非理性的價格很可能從購房轉移到租房環節上來。因此，“賦權”過程中我們必須警惕租金非理性上漲，尤其避免從“買不起房”到“租不起房”的結果發生。

三是要與“賦權”同步增加公共服務能力及公共配套設施的供給能力。所謂“賦權”本質上都是增加民眾的福利，但對政府而言，就意味著教育、醫療、治安等一系列公共服務及相關配套設施的增量，這需要政府科學謀劃，跟上“賦權”的步伐。否則就可能影響到整個城市所有人的福利，嚴重的話還可能導致城市功能紊亂。

傳統租房模式有望被打破

此前，租賃市場存在短期租賃行為，信用管理方面一直存在空白，很少有房東或租客因為信用違約而受到懲罰，也很少有各類獎勵或優惠政策“偏袒”信用優質客戶。新政策的出臺落實有望打破傳統租房模式中的信用管理問題。

信用管理能夠有效解決一部分信息不對稱問題，因為信用本身需要信用主體的信息公開、透明、合法，這個與租房市場信息是一致的。信用本身還包括了復雜的秩序治理過程，因此，信用管理能解決相當部分租房市場的亂象。但同時，信息不對稱問題并不能全部由信用管理來解決，租房市場是一個復雜的市場，不可能由某一單一手段來解決全部問題，必須是“組合拳”。

在新的租房政策下，“免押金”成為一大亮點，但要注意免押金一定要以信用為前提，以后“信用”將成為人們的“第二張身份證”，因此，違約成本很大。某種程度來說，信用是一個人的虛擬資產，也就是說，假如租客以信用為抵押，一旦違約，成本可能比交押金的違約成本更高，因此會促成更高的守約結果，房東的利益將比押金更能得到保障。租戶和房東雙方的不當信用行為將直接納入個人信用檔案中，租房市場的管理水平得到充分的保障。但是，租賃信息發布平臺只是提供交易的便利性，不能改變交易的基本規則，租賃雙方發生糾紛，通過支付寶等平臺很難形成法律方面的權責劃分，目前還是以雙方承租時的合同約定為準?！靶庞?租賃”的模式提供了租賃市場的更精準定價機制，高信用的租客和房東將獲取信用價值所帶來的租賃市場改革利好。