樓市調控下的房地產資金鏈危機與建議

李柏

【摘 要】 房地產行業是國民經濟產業的重要組成部分，其發展對國民經濟GDP的提升有著重要作用。當前，為了避免房地產行業出現“泡沫”現象，國家加大了對房地產市場（以下簡稱“樓市”）的調控力度，房地產行業的資金鏈危機也隨之增大。基于此，文章主要對樓市調控下房地產資金鏈危機進行了簡單的分析，并提出了相應的改進建議，希望能夠保證房地產企業的健康發展。

【關鍵詞】 房地產企業 樓市調控 資金鏈危機 建議

引 言

近年來，隨著房地產市場泡沫的增多，房價持續的上漲，國家為了抑制投機性需求，促進房地產市場健康發展，采取了一系列日趨嚴格的宏觀調控政策，包括上調存款準備金率、增加保障房供給、限價、限購、限貸、限售等等。在此種宏觀調控背景下，房地產市場成交量持續低迷，大多數房地產商資金周轉面臨及時回籠的問題，為保證房地產行業的穩定發展，構建全新的房地產資金鏈體系是非常重要的。

1 我國房地產企業的融資渠道

房地產企業資金鏈的首要環節就是如何融資。我國房地產企業的資金來源于內部融資和外部融資。內部融資包括自有資金和商品房預售款，外部融資主要包括銀行貸款、建筑企業墊付工程款、上市發行股票、發行公司債券、保險資金、信托融資等。

1.1 自有資金

房地產企業的自有資金，主要來源于股東的最初投資款及企業本身經營積累下來的未分配利潤，在財務報表上體現為“所有者權益”。國家為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目自有資金比例達不到一定比例的房地產企業，規定商業銀行不得發放貸款。

1.2 商品房預售的定金及預售款

房產預售是房地產行業極具特色的融資方式，房地產企業只要投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，已經確定施工進度和竣工交付日期，同時取得三證（土地使用權證、規劃許可證、施工許可證）的條件下，就可以預售商品房，收取購房者的定金及首付款，房屋封頂后可獲得按揭放款，這樣在房屋竣工交付前即提前回籠了資金，極大緩解房地產企業的資金鏈情況。

1.3 工程方 “適度賒賬”

房地產開發項目本身具有建設周期長、資金量大的特征。而在整個項目中，除了土地款之外，就是大量的工程款。房地產企業在選擇施工單位時，可以通過優先選擇愿意帶資承包工程或延期支付工程的施工單位合作，通過工程款的延期支付緩解資金鏈的問題。

另外，還可以通過票據支付工程款的方式，利用票據貼現獲得融資。

1.4 房地產開發貸款

開發貸款是指商業銀行針對具有四證的房地產項目發放的用于支付工程款項的貸款，是房地產企業項目建設階段的重要融資手段。根據2016年中國房地產資金來源狀況分析報告，銀行貸款占房地產企業資金的60%左右。據調查，近幾年由于房地產的自有資金比例越來越低，房地產企業利用各種方式套取銀行貸款填補企業的自有資金。房地產行業的資金鏈狀況與銀行的信貸政策息息相關。

1.5 其他融資渠道

其他融資方式包括發行股票、發行債券、各類信托基金和保險資金等。房地產企業著重需要解決購買土地的資金來源，多數可通過本類方式解決。發行股票股權籌資適用于股份制房地產公司，目前我國股票市場低迷，本來就受限制的上市公司更難籌集資金。對于發行債券融資，我國目前僅限于股份有限公司、國有或國有投資主體等規模較大的公司，而且限制條件很多，對于規模較小的公司通過債券融資門檻過高。信托基金和保險資金利用各類基金組織需要把基金的一部分投資到收益相對較高而風險較低的項目，房地產房地產開發企業可以以較高的利率向多類基金組織融資，吸引其進行房地產投資。

2 樓市調控下房地產資金鏈出現危機的原因

房地產行業是一個周轉周期長、資金密集型行業，從前期獲取土地開始，土地成本占到項目總成本的40-50%，項目一開始，房地產企業就需要投入大量資金，直到房屋銷售、竣工，才能取得現金回流，資金鏈危機是房地產企業經營風險的最重大因素。

2.1 樓市調控影響房產銷售

“限售、限價、限購、限簽”等一系列樓市調控政策，致使房地產企業預售資金回流受到極大影響，限售政策延緩了房地產企業的推盤速度，限制房屋銷售總量；限價政策減少了房地產企業房屋銷售總額；限購政策減少了購買人群，進而降低房地產企業的銷售量；限簽政策進一步控制和延緩了房地產企業預售資金回流。在持續不斷的調控政策下，房地產市場成交價及成交總量均有所下降。

2.2 樓市調控影響銀行貸款

銀行貸款操作簡便，限制條件相對股票融資和發行債券融資較少，融資規模較建筑商賒賬大，是房地產企業重要資金來源，有些小房地產開發企業，總投資額中銀行貸款比重甚至達到90%以上，銀行信貸政策環境給房地產開發企業資金鏈條的正常運轉帶來巨大的隱患。國家也經常用控制信貸政策對房地產行業進行調控，各大商業銀行收緊房地產開發貸款，信貸規模異常緊張，三、四線城市幾乎限貸，而且即使發放也很緩慢，還無法承諾放款時間。另外，貸款資金要求受托支付，必須直接支付給第三方，房地產企業無法靈活使用。如此一來，單一融資模式的房地產企業極有可能面臨資金鏈的斷裂。

3 樓市調控下房地產資金鏈管理建議

3.1 做好營銷策劃 提高成交量并及時收回應收款

銷售是企業經營活動中的重要環節，是回籠資金的重要途徑。如果商品房成交量大，那么資金鏈就可以正常循環了。目前房地產市場持續低迷，如何進行銷售模式創新，以提高市場銷售率，及時回籠資金是房地產企業面臨的關鍵問題。首先，可采用內部認購的辦法提高銷售量；其次，按付款方式不同給予不同優惠幅度，對于一次性付款的購房者優惠幅度應最多；接著，與商業銀行合作，尋找按揭利率低、手續簡便的合適銀行；最后，做好市場調查，對客戶群進行分類，真正了解客戶需求，激起客戶的消費欲望，不斷開拓市場，提高樓市成交量，并且對于已成交的商品房，及時收回應收款。endprint

3.2 調整產業結構做好市場營銷

第一，樓市調控和融資渠道狹窄，導致房地產企業不景氣，企業對產業結構進行調整、整合產業資源是十分必要。而調整產業結構需要企業大力擴展融資的渠道加快資金鏈的循環。同時，房地產企業抓住并購的機遇迅速擴展企業規模，使得房地產企業在市場化的環境下迅速壯大。

第二，房地產的主要利潤就是購房者買房的錢，目前房地產市場發展較為緩慢，而如何更好地開拓房地產市場增加銷售量是目前房地產企業面臨的主要問題。因此，企業要有好的銷售策略，提高服務的質量并打入國際市場，從而提高企業的收入。同時，企業要針對消費者的需求，采取一定的手段激發他們買房的欲望，從而提高銷售額。

3.3 拓寬融資渠道

第一，開展強強聯合戰略合作。房地產企業之間的合作開發已經成了房地產企業有別于其他行業的特色之一，通過強強聯合，無疑為房地產企業找到了一條新的融資渠道，如華潤入主萬科，由國內十幾家知名房企聯合打造的中城聯盟的房地產項目的實施等。強強聯合是房地產開發企業開展戰略合作的新的融資方式。

第二，通過典當進行短期融資。針對中小企業，典當融資對于解決短期資金需要，發揮輔助作用。它避免了到銀行進行小額貸款必須要經過的繁瑣程序，其對貸款信用要求幾乎為零、貸款起點低、手續便捷、使用方便自由等特點，使得典當開始成為中小房地產開發企業的銀行以外的全新的融資渠道。

第三，加強成本控制，節源開流。控制成本也是房地產企業節本開源的主要手段。房地產開發企業尤其需要對成本進行控制，將成本控制任務分配到整個企業的各個環節，包括設計部門、材料供應部門、工程部門、財務部門、銷售部門、管理部門等，把成本控制任務分解，層層落實，由各部門把本部門成本執行情況匯總到財務部門成本管理中心，通過資源整合，減少閑置資金，從而加強整個企業成本控制。通過制定成本計劃，把成本控制在設計開發階段，控制在項目執行階段，而不能等項目執行完了，才發現問題。

結束語

總而言之，在樓市調控作用下，房地產企業在發展過程中會面臨資金困境，為了保證企業的穩定發展，在房地產開發過程中，企業應不斷擴寬融資渠道，構建相應的管理體系，為房地產企業的發展提供充足的資金，從而保證房地產行業的健康發展。

【參考文獻】

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