房屋交易和產權管理的法律制度保障研究

徐建

摘 要：2014年國家對不動產登記工作進行整合，結束了房產交易和房地產登記一體化管理時代，將房地產交易和不動產登記管理權進行剝離，將房地產交易和產權管理職權移交給住建部，國土資源局負責房地產登記。隨著《不動產登記暫行條例》的出臺，不動產登記工作在全國全面開展，然而現有的《不動產登記暫行條例》與原來的房地產交易和不動產登記制度有所不同，但是又缺乏相關的法律指導，所以給現有的房地產交易和產權管理帶來了一定的難度。本文主要闡述了房屋交易和產權管理內容，建立房屋交易和產權管理法律制度的必要性以及如何建立健全房屋交易和產權管理法律制度。

關鍵詞：房屋交易；產權管理；法律制度

一、引言

改革開放以來，我國房地產市場快速發展，成為國民經濟的支柱產業。由于房地產行業利潤高，房產升值空間大，所以導致房地產成為企業以及個人投資、居住的重要經濟活動，因此造就了我國房地產市場的繁榮。由于房地產市場快速發展，相關法律法規卻遠遠落后于房地產行業的發展要求。隨著社會主義法制建設的推進，不動產產權管理人員要轉變觀念，將房屋交易和產權登記進行有效的對接，進一步完善房地產交易市場，加強產業交易管理，確保我國房地產交易和房產登記有效進行。因此，國家相關部門應該盡快出臺一部相對比較完善的法律法規，明確房產交易和產權管理權利與地位、工作內容，為全國各地的房產交易和產權管理機構提供統一的指導和規劃。

二、房屋交易和產權管理概述

房屋交易指的是房屋買賣行為，買賣雙方當事人按照合同約定賣家將房屋所有權和使用權出售給買家，買家按照合同要求支付購房款項。房屋產權指的是房屋所有人依法對房屋的使用權、出售、出租等處分的權利。房屋產權是國家、集體和公民依然享有的財產權之一，是公民的個人合法權益，因此受到國家法律的保護，房屋產權由房屋所有者獨立行使，不需要受到他人的干涉。房屋產權需要到國家房地產機構進行申請審查，并對房屋進行丈量、立界登記，再發放房屋產權證書，也就是俗稱的房產證。房屋產權確認以后，產權人在享有房屋的所有權同時還要履行相應的義務，比如按照國家稅收相關規定繳納房產稅、物業管理費等等。目前這一項工作主要有國家房地產管理局承擔，房產管理局的主要工作職責是房屋交易和產權管理，局部包括房屋出售、轉讓、出租等交易活動以及房屋面積丈量和產權檔案管理等。

三、制定房屋交易和產權管理法律制度的必要性

社會主義法制將國家在政治、經濟、文化等各個方面的民主形式、民主結構以及民主程序用法律固定下來，并將其落實在社會各個方面，確保人民民主權益和公民各項基本權益?！吨腥A人民共和國憲法》是我國的根本大法，任何個人和行為不能凌駕于法律之上，房產交易和產權管理與老百姓息息相關，所以必須制定相應的法律規范房地產交易市場，確保公民合法權益和個人民事權益，也是國家依法治國的必然要求。房產交易目前沒有一部專門的法律，主要根據《物權法》。目前社會普遍比較關注的是房屋交易和房屋拆遷等。

（一）建立健全房地產交易和產權管理法律法規，有利于規范房地產市場

通過完善的房地產交易和產權管理制度，建立科學的管理規則，明確各個部門的工作職責和工作內容，從而確保各項工作有條不紊的進行。這樣也有利于進一步規范房產交易和產權管理，確保房屋交易的可靠性和安全性，維護買賣雙方的合法權益，促進我國房地產市場走向更加健康、有序的發展。

（二）建立健全房地產交易和產權管理法律法規，有利于提升房產局的管理水平

當前在我國房地產交易市場過程中，由于缺乏有效的法律依據，房地產交易過程中很容易受到市場經濟活動的影響，導致房地產交易過程中出現違約現象。2015年，隨著國家330政策的出臺，上海、北京、深圳等大城市出現大量二手房違約現象，嚴重違法社會主義市場誠心誠信原則。因此，建立有效的法律法規，能夠規范房屋交易活動和產權管理工作。各地房產局加強地方樓盤、新建商品房、存量房轉讓、房屋租賃、房屋抵押、房屋交易和產權檔案管理等工作，確保部門各項工作有序進行。

（三）協調房屋交易活動和登記管理工作

按照國家發布的關于整合不動產登記職責通知以及地方不動產登記整合意見，房地產交易管理和不動產登記工作主要有國家住建部和國土資源局負責，這改變了過去交易和登記二合一的局面。但是作為房產產權管理內容，兩者密不可分。產權登記是房屋交易活動安全可靠的基礎，交易審查能夠及時控制房屋轉移登記的風險，我國房屋交易管理和產權登記管理經過了分別設立管理過程、一體化管理以及重新整合分開的階段，目前已經明確了不動產登記職責，所以以法律的形式明確各項職責，協調房地產交易管理和不動產登記管理兩者的關系，對提高房屋交易活動和產權登記工作效率具有重要意義。

（四）為我國房地產變革提供法律保障

房屋交易、不動產登記和產權管理職責劃分是房地產行業重要的變革，如何確保我國房地產行業改革順利推進，還需要法律手段進行保障。職權劃分意味著工作內容的轉移，需要相關配套制度進行完善，確保職權順利交接。通過法律的形式，將房屋交易和產權管理工作職責明確，能夠確保各項我國不動產登記改革工作順利進行，確保改革前后工作的有序連接。

四、房屋交易和產權管理法律制度保障措施

隨著不動產登記條例的出臺，我國房屋交易和產權管理已經進入到一個新的階段，為了確保我國房屋交易和產權管理工作的順利開展，必須進一步完善我國房屋交易和產權管理相關法律法規。主要從以下幾個方面進行完善：

（一）明確房屋交易和產權管理機構的權利和地位

房屋交易和產權管理被分割以后，地方住房建設和城鄉建設部按照國家要求開始開展房屋交易和產權管理工作，但是由于國家缺乏對房屋交易和產權管理工作的統一指導，所以導致各地機構設置不一樣，一定程度上導致工作上的混亂。過去房屋交易管理中心一直處于自收自支，按照相關規定取消各項收費以后，那么房屋交易管理中心的資金來源斷開了，那么管理中心無法確保工作人員的工資，這樣一定程度上影響到工作人員的工作積極性，導致地方一些房屋交易管理中心工作人員要求調離工作崗位進入到登記部門。因此，國家應該盡快出臺一部法律法規對房屋交易和產權管理工作進行統一規劃，統一部署，明確房屋交易和產權管理部門為國家事業單位，并將其納入地方財政管理范圍，這樣確保工作人員的工資待遇。因此，明確房屋交易和產權管理機構的地位和職責是當前法律制度首先要解決的問題。

（二）明確房屋交易和產權管理的內容

在房屋交易和產權管理改革背景下，全國各地的房屋產權交易中心的工作職責發生了變化，那么工作內容也要有所調整，以滿足改革的要求。當前房屋交易和產權管理主要針對已經登記過有產權證的房屋，不包括沒有登記、小產權房以及違建的房屋。房屋交易和產權管理范圍不應該僅僅局限與已經登記的房屋產權，還應該將沒有登記的房屋交易和產權納入到管理范圍內，其中也包括比較常見的小產權房，關于小產權房是否屬于合法這個問題之間法律上還沒有一個明確的定義。但是根據房屋交易和產權管理的工作內容，個人認為無論是商品房還是小產權房以及有瑕疵的房屋交易都應該納入到房管部門的工作范圍內。房產管理局必須及時掌握當地的房屋交易情況，并及時發布各類房屋的交易情況，并根據房地產市場情況及時發布房屋交易風險提示，做好各類房屋交易網簽備案和資金監管服務，維護網簽備案合同當事人的合法權益。

（三）建立相對完善的房產交易信息服務平臺

建立健全房產交易信息服務平臺，是落實房產交易管理職能的重要保障，也是提升房產服務水平的重要舉措。房產交易信息服務平臺必須具備以下功能：第一，樓盤建設、管理、公示以及信息查詢服務；第二，商品房出售許可申請、審核、發證、預售以及現售合同網簽、備案、合同修改變更等功能；第三，商品房資金監管和房產交易資金托管；第四，房屋出售、出租信息審核、發布、出售出租合同網簽、合同修改變更以及撤銷等功能；第五，房屋中介公司以及經紀人信用公示，房地產經紀公司的管理以及經紀人的選擇、委托、評價以及投訴等；第六，房屋測繪結構備案、房屋面積審核公示；第七，與房地產登記、稅收、物業公司、金融、住房公積金、工商部門等單位實行信息共享等功能。只有房產交易信息服務平臺的內容越完善，那么就能減輕房產交易和管理機構的工作負擔，為老百姓提供更加快捷、便利的房產交易信息，維護買賣雙方的合法權益。

（四）明確網簽備案的法律效力

網簽備案是當前計算機、信息技術發展的必然結果，雖然當前國家還沒有出臺一部法律法規明確網簽備案的效力，但是在實際生活中房屋交易合同網簽現象已經越來越普遍，成為一種新的發展趨勢，網簽備案已經被越來越多的人認可。然而從法律的角度來看，這種網簽備案和普通的備案合同沒有法律上的效力。因此，建立房產交易和產權管理法律制度的時候，要進一步明確網簽備案的法律效力，并優先非網簽備案合同，有利予維護交易雙方當事人的合法權益。

（五）相關部門要加大監管力度

房屋交易與產權管理主要是要從兩者的性質屬性上進行分析，房屋交易指的是對房屋的買賣，主要是一種經濟交易行為，而產權管理主要指房屋所有人對于房屋所有權的管理，兩者都涉及到房產。一般來講，目前經濟的迅速發展，房產業的發展也是比較迅猛，經濟的發展所衍生出來的就是經濟環境惡劣，需要各部門充分發揮職能，加大監管力度。就目前房屋交易與產權管理的法律建設情況來看，因為法律制度的不健全所導致的房屋交易與產權管理比較混亂，引發比較大的糾紛問題，更容易導致嚴重的后果。因此，從房屋交易與產權管理法律法規建設的必要性來看，相關部門提供了一定的法律保障以及通過法律保障能夠達到規范市場的作用，這樣以來能夠從政策上加以保障，但是還是會存在著監管不力的問題。因此，政府以及相關部門要從根本上入手，不斷分析房屋交易與產權管理在經濟發展過程中存在的漏洞，如何才能讓這些漏洞消失，還民眾一個良好的房產環境就是政府部門所要做的努力。所以，政府部門在找尋到根本問題以后，就可以從社會發展以及經濟發展的全局出發，積極發揮政府職能，以第三方的角度參與到房產交易過程中，監督具體法律法規的運行情況，同時，在產權管理出現矛盾糾紛時，政府以及相關部門也要及時介入，積極開展調查工作，維護產權所有者的根本利益。通過這一系列的措施，能讓法律法規建設更加有效，也能積極推進法律法規的具體應用，還能進一步規范市場環境。

五、結語

在不動產登記整合改革背景下，房屋交易和產權管理工作發生了一定的變化，為了確保改革順利進行，為房地產交易和產權管理工作職責劃分、交易管理與登記的有序銜接等工作提供法律保障，是改革的必然要求也是社會主義法制建設的必然結果。因此，國家相關部門應該結合當前國內的實際情況，盡快制定一部相對比較完善的法律法規，充分維護房屋交易雙方當事人的合法權益。

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