對商業地產開發及營運中的全面價值管理問題分析

李婧

摘 要：隨著我國社會經濟的不斷發展，房地產行業得到顯著的發展和壯大，已經成為多年來的社會熱點話題。但是，在其發展的過程中，存在著管理不到位、高風險等問題，對該行業的可持續發展產生不良影響。本文將對價值管理對商業地產開發的作用進行分析，并對管理中存在的問題以及解決措施加以闡述。

關鍵詞：商業地產；開發營運；全面價值管理

一、引言

自從20世紀90年代開始，我國的房地產行業持續十余年的高熱，在商業地產開發和營運方面，也呈現出一片繁榮景象。同時，我國房地產行業的壯大還帶動了投資和經濟的增長，對我國整體經濟發展具有極大的促進作用。但是，隨著時間的推移，在房地產發展中存在的弊端被逐漸的暴露出來，主要是管理方面存在諸多問題，這將需要該行業加強重視，早日予以解決，實現可持續發展。

二、價值管理對商業地產開發的作用

價值工程中所謂的“價值”不僅僅只是科學的管理技術，而且還屬于一種思想方式，其作用也不單純是產品的設計和優化，還包括一切具有功能性和成本性的事物上，因此價值管理對商業地產開發能夠起到較為重要的作用。

首先，商業地產中的土地資源較為稀缺，具有不可再生的特點，因此從社會價值方面來看，應珍惜和善待土地資源，將其使用效率發揮到最大，對開發項目的可行性進行充分把握，避免由于投資失敗對土地資源產生損害，將資金投入到具有較強價值性的項目當中，使其價值發揮到最大。

其次，從投資方面來看，商業地產與其他類型地產的投資相比額度較大，單純的從工程建筑方面來看，根據對建筑工程中價值工程的相關研究發現，能夠大約降低投資的5%。同時，商業地產的投資具有較強的不確定性，從商業地產的全面價值管理角度來看，在建設周期中所節約的資金，將在后期的維護過程中以翻倍的數量增長。

再次，商業地產的建筑周期通常較長，甚至達到五年、十年，在建設的過程中，不但資金的投入量和占用量較大，而且市場千變萬化，行業間的競爭日益激烈。通過價值管理的方式對資金、生產方式、工藝流程等內容進行有效的控制，不但能夠有效減少地產資金的投入，而且還能夠使建設周期縮短，使工程早日竣工[1]。

三、商業地產價值策劃及價值管理

（一）價值管理定位

商業地產與房地產相比較來看，最為重要的就是中后期的管理和運作，因此實施物業產權的統一將會為管理提供極大的便利。從商業地產的角度來說，如若將物業出售給較為分散的所有者，則難以實現價值的最大化，并且較為分散的狀態也會為管理工作增加負擔，對商業物業投資價值產生不利影響。究其原因，主要是由于分散型的投資者處于獨立經營的狀態，這將會造成經營的混亂，并且缺乏統一性。例如，擁有產權的商鋪持有者作為業主，將開始實施獨立經營，進而成為一種無序競爭的場面，使得開發項目整體的定位模糊，各自為政，難以實現規模，而規模優勢正是商業地產中具備的核心價值之一，因此將對房地產企業產生較大的不利影響。

（二）價值管理原則

商業地產價值是在長期動態的過程中實現的，其與住宅相比較來說具有較強的復雜性。而全面價值管理為地產的開發提供了系統的管理方法，在具體的實踐中，應注重以下幾方面原則。

1.邊際收益原則

所謂的邊際收益主要是指單位面積投入所獲得的收益，邊際收益的計算方式為：

MR=MB/MC

式中，MR代表邊際收益率，MB代表標記收益，MC代表邊際成本，如若計算出的結果大于1，則意味著值得投資；如若計算結果等于1，則根據具體實際情況再定；如若結果小于1，則代表著不值得投資。

2.綜合效益最高原則

物業價格高、租金高都不能單純的代表著綜合效益高，例如，將商場中的大面積和小面積相比，宏觀上看小面積較容易出租，租金較高，但事實上卻不盡然，此類租戶通常為短租，并且穩定性較差，房屋主人頻繁更換，致使房屋閑置率較高。而對于大面積的房屋來說，通常具有較強的穩定性，一旦入住則不會隨時改變，閑置率反而較低，因此從綜合收益方面來看，大面積租戶的貢獻更多一些。

3.價值平衡原則

對于商業地產來說，價值平衡的重要性顯得十分重要，全面價值管理的總目標由最低和最高全壽命周期價值所反應出來，并且在此過程中，如若過早的對某一方面進行轉移，則會對總體目標產生較大的影響[2]。

四、我國商業地產管理中存在的問題及對策

（一）存在的問題

1.管理方式較為落后

房地產公司在進行全面價值管理的過程中，在管理方式上較為落后。銷售人員在心態、經驗以及水平等方面都能夠在一定程度上對房地產的營運結果產生影響。現階段，部分房地產銷售公司中的員工，存在銷售經驗不足、水平較低、心態不端正等問題，難以科學揣測客戶心理。因此，在具體的銷售過程中失敗次數較多，這不但會打擊員工自身的自信心，而且還會對公司的整體聲譽產生不良影響。其次，銷售人員的工資構成通常為底薪和提成，如若經常性銷售失敗，則其很容易產生懶惰、抵觸心理。在日常工作中，難以端正態度，長此以往使周圍同事的工作積極性受到干擾，進而對房地產的整體銷售情況造成不良影響。

2.運營成本較高，資源浪費嚴重

房地產行業的運營需要大量的資金作為支持，并且在運行的過程中還要不斷的加入資金，如若公司經濟實力較差、資金不足等，則很難實現快速的發展。其次，在房地產開發的過程中，需要應用大量的人力、物力等，因此將產生眾多人工費用，材料費用、房屋租賃費用以及相關文件在審批過程中的花費等等。對于這些費用來說，可以采用加強管理的方式進行細致的處理，進而使其得到有效的降低。但是，目前大部分房地產公司都采用粗放式經營的方式，管理者對于資源利用方面的重視程度不高，這將不可避免的造成大量資源的浪費，所雇傭的人員在水平、能力等方面難以符合實際需求，也會對公司造成一定的經濟損失，由此可見，房地產公司若想實現可持續發展，加強全過程的價值管理，控制投入成本成為大勢所趨[3]。endprint

3.信息掌握不充足，存在較大的維持風險

對于不同時期進行的房地產開發來說，其政策、基礎環境、經濟環境等多個方面都不盡相同，這將對開發工作產生決定性的影響，因此，在進行商業地產開發之前，應對當前的市場現狀以及相關政策等信息進行充分的調查和分析，以此來降低開發風險。但是，在實際運行的過程中，大部分房地產企業在開發之前未能夠對周圍實際環境和經濟環境等方面進行細致的調查，或者覺得調查的意義較小，沒有加強重視。部分企業對于投資伙伴的資產狀況、人品等沒有仔細的考量，一旦在開發的過程中發生意外或者糾紛等，將會為企業帶來極大的風險和困擾。因此，房地產的開發不是簡單方便的事情，而是出于一種高風險的情景，稍有不慎便可能對企業的運營產生極大影響，由此可見，在開發之前加強調查和管理工作十分必要。

（二）商業地產管理問題的解決措施

1.改革工資標準，提升員工積極性

為了能夠使房地產銷售員工的積極性得到顯著的提升，應對其工資標準和福利待遇等方面進行優化和改革，打破以往固定工資和“大鍋飯”的現象，應對員工的工資結構進行合理的調整。可以采用適當減少基本工資，提升提成比例的方式，使員工能夠充分認識到懶惰情緒將難以獲得較高的工資，只有端正態度，努力認真的工作才能夠獲得更多的經濟利益。對于福利待遇方面，企業也應進行調整和改變，建立獎懲制度，對于表現突出、具有較高銷售業績的員工，應有針對性的給予獎勵，以此來激發員工的工作積極性。另外，還應加強宣傳工作，樹立企業內部價值導向。對于工作內容可以適當的增加，可以將工作人員的工資標準適當的提升，對房屋的提成和收益也應逐漸提高，使銷售人員能夠真正從運營過程中獲利。

2.樹立節約意識，減少資源消耗

在房地產開發過程中，成本消耗量較大，降低消耗能夠使成本得到有效的降低，因此在開發時應對成本問題進行細致的計算。其中，原材料成本、人本成本以及房屋租賃等屬于所占比例較大的部分，同樣也是對企業運營產生較大影響的部分。對此，企業應加強管理，將成本節約的思想推廣到企業的方方面面工作當中，形成良好的資源節約氛圍。同時，配備獎懲措施，對于企業中發生的資源浪費行為進行處理，對于資源節約行為進行獎勵，使工作人員能夠樹立強烈的資源節約理念，進而促進整體房地產企業的健康可持續發展。

3.對開發環境進行充分調查，減少風險

對于實踐中發生的問題，實事求是、加強調查能夠將其良好的解決，在房地產開發中也是同樣的道理。為了能夠有效的規避風險，為企業發展營造出一種健康、和諧的氛圍和機遇，應對商業地產開發區域周圍環境進行充分的調查，例如人口基數、樓盤分布、建筑總面積等等，還應對居民的生活質量和水平有大致的了解，以此來制定出能夠被群眾所接受的樓盤價格。另外，還應加強宣傳工作，使樓盤的影響力和知名度顯著提升，根據居民的喜好合理設置建筑布局。在與其他公司或者個人進行合作時，應對其信譽情況、歷史交易以及資金狀況進行調查。在地產開發的過程中，一旦出現異常問題或者風險時，應及時召開會議進行商討。建立健全系統化、規范化的風險控制機制，制定正確的風險解決途徑，并且做好事前預警工作，設定應急措施，當事故出現時不能一味的回避和遮掩，要積極借助媒體的力量發聲，并且及時收集證據和材料，尋求法律援助。在日常運營中，應嚴格遵循國家規定的相關政策，實現社會效益與經濟效益的雙贏。

五、結束語

綜上所述，房地產的開發和管理屬于一個系統性的工程，具有較長的建設周期，因此應對各個方面存在的問題進行綜合分析。對于其中的不足之處進行合理妥善的解決，避免“泡沫化”現象和虛高風險的發生，使全面價值管理的積極作用得到充分發揮，實現我國房地產行業的又好又快發展。

參考文獻：

[1]崔光慶.靜安寺交通樞紐及商業開發工程項目管理研究[D].東華大學，2014.

[2]張國明.商業地產開發及營運中的全面價值管理[J].科技資訊，2017，23：.

[3]吳健.商業地產開發及營運中的全面價值管理[D].西南財經大學，2013.endprint