淺析“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)行業(yè)的影響

徐巖桃 開(kāi)灤

摘要：近年來(lái)，隨著我國(guó)稅制改革的不斷深入推進(jìn)，據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開(kāi)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改證增值稅試點(diǎn)》的通知的要求，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。隨著“營(yíng)改增”的全面實(shí)施，企業(yè)將面臨很多問(wèn)題。例如，“營(yíng)改增”后稅負(fù)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)及資金將如何影響，對(duì)企業(yè)未來(lái)的業(yè)務(wù)范圍將受到怎樣的影響等不確定因素。因此，本文將著重分析“營(yíng)改增”后對(duì)物業(yè)行業(yè)的稅負(fù)影響，并分析原因，給出相對(duì)應(yīng)的降低企業(yè)稅負(fù)的建議措施。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；物業(yè)行業(yè)；稅負(fù)影響

下面筆者將圍繞物業(yè)行業(yè)的相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境、稅收政策、行業(yè)特點(diǎn)，淺析“營(yíng)改增”給物業(yè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的影響及相關(guān)應(yīng)對(duì)措施。

一、“營(yíng)改增”的含義、目的

“營(yíng)改增”的含義：是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，減少了重復(fù)納稅環(huán)節(jié)，變相的降低了企業(yè)稅負(fù)，而增值稅只對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，屬于流轉(zhuǎn)稅。

“營(yíng)改增”的目的：主要是降低中小企業(yè)稅負(fù)，鼓勵(lì)大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)，推動(dòng)小型企業(yè)的發(fā)展，提高小型企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)營(yíng)改增也解決了大中型企業(yè)多重納稅的問(wèn)題。根據(jù)測(cè)算，營(yíng)改增全面鋪開(kāi)以后，我國(guó)年稅收收入預(yù)計(jì)將凈減少1000億元以上。現(xiàn)如今我國(guó)處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，隨著營(yíng)改增的推進(jìn)，可以理順增值稅鏈條，降低第三產(chǎn)業(yè)降低稅負(fù)，尤其是服務(wù)行業(yè)，這將非常有利于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，營(yíng)改增后，將帶動(dòng)全國(guó)GDP增長(zhǎng)0.5%，其中第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值占比將提高0.3%，生產(chǎn)性服務(wù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值將提高0.2%，而高能耗行業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值占比將降低0.4%。

二、“營(yíng)改增”給物業(yè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的影響

（一）稅率變化對(duì)物業(yè)行業(yè)稅負(fù)的影響

“營(yíng)改增”后，物業(yè)行業(yè)在增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目劃分上屬于現(xiàn)代服務(wù)一商務(wù)輔助服務(wù)。“營(yíng)改增”后稅種稅率變化見(jiàn)下表：

正常情況下會(huì)認(rèn)為，“營(yíng)改增”會(huì)給企業(yè)帶來(lái)好處的。一是能減輕稅負(fù)，二是會(huì)提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

從上表上看，物業(yè)行業(yè)服務(wù)企業(yè)“營(yíng)改增”后，小規(guī)模納稅人由原來(lái)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅改成了征收3%的增值稅，稅率降低，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)小規(guī)模納稅人稅負(fù)大大降低。

而對(duì)物業(yè)企業(yè)的一般納稅人來(lái)說(shuō)，原來(lái)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅改成了繳納6%的增值稅。“營(yíng)改增”適用的稅率提高了，從表面上看可能會(huì)覺(jué)得增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。但是，增值稅是就應(yīng)稅項(xiàng)目的增值部分納稅，它不僅與稅率有關(guān)，還與企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額有關(guān)。

假設(shè)某物業(yè)企業(yè)為一般納稅人，2018年3月收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為10000元，假設(shè)不考慮相關(guān)附加稅，“營(yíng)改增”前應(yīng)繳稅額為10000*5%=500元，“營(yíng)改增”后，應(yīng)納稅額為10000/（1+6%）*6%=566元。進(jìn)一步分析可知，若進(jìn)項(xiàng)稅額小于66元（566-5001，則“營(yíng)改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將上升，若進(jìn)項(xiàng)稅額大于66元，則“營(yíng)改增”后企業(yè)的稅負(fù)將下降。

（二）“營(yíng)改增”后，如何做好物業(yè)行業(yè)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作

“營(yíng)改增”后，價(jià)內(nèi)稅改為價(jià)外稅，導(dǎo)致企業(yè)的收入、成本發(fā)生相應(yīng)變化，因而在企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)行過(guò)程中必須要做好稅務(wù)籌劃工作，明白合同的簽訂金額對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響。

假設(shè)某項(xiàng)收入原征收營(yíng)業(yè)稅合同價(jià)款10000元，“營(yíng)改增”后，該項(xiàng)收入對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響情況

1.如果雙方不改變合同金額，依舊按照原合同金額簽訂（假設(shè)不考慮營(yíng)改增可能帶來(lái)進(jìn)項(xiàng)稅額的增加，成本的降低。）

（1）服務(wù)提供方：

營(yíng)業(yè)稅下10000元收入對(duì)利潤(rùn)影響：10000-10000*5%*（1+12%）=9440元；

增值稅下10000元含稅收入對(duì)利潤(rùn)影響：10000/（1+6%）-10000/（1+6%）*6%*12%=9366元；

9366-9440=-74元，對(duì)比后減利74元。

（2）服務(wù)接受方：

營(yíng)業(yè)稅下10000元成本對(duì)利潤(rùn)影響：-10000元；

增值稅下10000元成本對(duì)利潤(rùn)影響：-10000/（1+6%）+10000/f1+6%）*6%*12%=-9366元；

一9366+10000=634元，對(duì)比后增利634元。

2.如果雙方協(xié)商在原合同基礎(chǔ)上直接由價(jià)內(nèi)稅改為價(jià)外稅，不含增值稅合同金額為10000元。（假設(shè)不考慮營(yíng)改增可能帶來(lái)進(jìn)項(xiàng)稅額的增加，成本的降低。）

（1）服務(wù)提供方：

營(yíng)業(yè)稅下10000元收入對(duì)利潤(rùn)影響：10000-10000*5%*（1+12%）=9440元；

增值稅下10000元收入對(duì)利潤(rùn)影響：10000-10000*6%*12%=9928元；

9928-9440=488元，對(duì)比后增利488元。

（2）服務(wù)接受方：

營(yíng)業(yè)稅下10000元成本對(duì)利潤(rùn)影響：-10000元

增值稅下10000元成本對(duì)利潤(rùn)影響：-10000+10000*6%*12%=-9928元；

-9928+10000=72元，對(duì)比后增利72元。

3.通過(guò)以上分析對(duì)比，我們?nèi)绾卧诖_保客戶穩(wěn)定的情況下，而讓企業(yè)利潤(rùn)最大化呢？

（1）服務(wù)提供方：

營(yíng)業(yè)稅下10000元收入對(duì)利潤(rùn)影響：10000-10000*5%*（1+12%）=9440元；

增值稅下若使含稅收入對(duì)利潤(rùn)影響也應(yīng)為9440元，則假設(shè)不含稅價(jià)為x：X-x*6%*12%=9440元，則X=9509元，含稅價(jià)為9509*（1+6%）=10080元。

（2）服務(wù)接受方：

營(yíng)業(yè)稅下10000元成本對(duì)利潤(rùn)影響：-10000元；

增值稅下若使成本對(duì)利潤(rùn)的影響也是10000元，則假設(shè)不含稅成本為x：-X+x*6%*12%=-10000元，則X=10073元，含稅價(jià)為10073*（1+6%）=10677元。

通過(guò)以上分析，為實(shí)現(xiàn)雙方共享稅負(fù)降低優(yōu)惠，服務(wù)雙方在原合同金額為10000元情況在的，合同含稅金額區(qū)間應(yīng)為10080—10677元之間。

三、做好“營(yíng)改增”影響物業(yè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)因素防護(hù)措施

（一）做好企業(yè)稅收籌劃，降低企業(yè)實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)

企業(yè)應(yīng)及時(shí)了解在營(yíng)改增過(guò)程中相關(guān)的稅收政策，提前做好稅收籌劃，做到合理納稅，以降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，避免不必要的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（二）做好成本費(fèi)用分析，增加有效進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣

由于物業(yè)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，用工成本較高，而這些成本不能產(chǎn)生可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，可抵扣項(xiàng)目比重降低。因此，在支付的其他成本中，盡可能取得增值稅專用發(fā)票，增加可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，避免企業(yè)因?yàn)榈挚鄄蛔愣斐啥愗?fù)增加。

（三）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高財(cái)務(wù)管理水平

進(jìn)行相關(guān)財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)，財(cái)務(wù)人員要深入了解稅制改革的內(nèi)容，要加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)核算和報(bào)稅方面的工作；更要加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)，因?yàn)樵诓少?gòu)、合同等價(jià)格談判中業(yè)務(wù)人員對(duì)增值稅的了解程度將直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著“營(yíng)改增”的全面實(shí)施，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)的巨大影響，物業(yè)行業(yè)企業(yè)要根據(jù)自身企業(yè)情況，積極采取有效措施，加強(qiáng)企業(yè)各方面的管理，提升企業(yè)的整體的競(jìng)爭(zhēng)力，使其能夠更好的立足于市場(chǎng)，服務(wù)于社會(huì)。