萬達集團商業地產副總裁黃國斌：文旅地產開發核心是對開發節奏的把握

張征征

隨著我國經濟發展水平和城鄉居民收入的不斷提高，文化消費、旅游消費日益成為廣大人民群眾的日常需求，成為經濟發展新的增長點。2017年春，國家發改委更是連同八個部門，研究制定了《“十三五”時期文化旅游提升工程實施方案》，旨在提高我國文化旅游發展質量和效益，促進珍貴遺產資源保護傳承和地方經濟結構轉型升級。各家開發商聞風而動，從雅居樂到萬達，從東方園林到綠地，從恒大到碧桂園，都紛紛加入文旅開發的大軍當中。但文旅地產究竟該如何做？怎么開發才不至流于簡單的模式套用？

日前，本刊記者采訪了萬達集團商業地產副總裁黃國斌，請他闡述了自己關于文旅地產的系統思路。

記者：近三年您整體負責15個萬達文旅項目，我認為您最有資格解讀，做文旅地產開發最重要的是什么？

黃國斌：中國目前的文旅地產開發，核心是“節奏”兩字，也就是對開發節奏的把握。

綜合考慮項目的年度現金流、開發速度、資金需求、企業融資之間的平衡，會制定出不同的開發順序，而不同的開發順序則呈現完全不同的整盤利潤。

我們結合這么多年文旅項目開發經驗，進行了深入的復盤和反思，開發了國內首個“文旅項目開發節奏模型”。這個模型把影響開發節奏的所有因素全部組合在一起，包括持有物業節點、成本、財務、核算、稅收、價格、市場及預測等，形成無限多的開發組合可能性。有了這個模型，只要輸入不同的開發思路，就能馬上推導出這種方案的經濟效益，給文旅項目的開發決策提供了快捷、精確的參考依據。……