南京瘋搶房子的真相

馬光遠

寫下這個標題的時候，我自己忍不住笑了。在中國房地產市場上，真相一直比房子本身還要短缺。研究房地產這么多年，每次房地產市場出現一些大的動靜，媒體狂歡，民眾恐慌，市場陷入混亂博弈的時候，我都忍不住告訴大家，真相是什么？

你真的以為“地王”是開發商炒起來的？你真的以為中國的土地是短缺的？你真的以為是人民幣印多了導致房價暴漲？你真的以為統計局每個月70個大中城市的房價數據是認真的？其實，沒有比真相更殘忍的事了，當我血淋淋地撕開真相的時候，不知道究竟是減少了大家的痛苦，還是增加了痛苦，這也是我最大的痛苦。一如魯迅，面對鐵屋子里面的人，究竟是喊醒他們，還是讓他們在無痛苦中死去。

相對于過去很多殘酷的真相，其實，南京搶房子這件事的真相簡單多了。為什么1.5萬人在寒風中，拿著幾百萬甚至上千萬的錢，搶奪南京市河西區域10個樓盤的3177套限價房？是南京的樓市真的依舊火爆嗎？非也，是價格出了問題。這3177套房子，比同地段的二手房價格差了1萬多。最后的處理方式是人類歷史上最公平的方式——搖號！根據統計，10個樓盤的中簽率最低的只有8%，和打新股差不多。幸運者如果搖上一套，等于中了至少百萬的大獎。違背市場價格限價的結果，就是人人都參與搶房子的游戲，這無關投資，無關炒作，這是真金白銀的機會，稍微有點腦子的人絕對不會錯過。

熟悉我的觀點的人都知道，對于“3·17”以來的房地產調控舉措，我批評最多的就是限價措施。限價不僅僅違背的是價格規律，其危害是全方位的：我在之前的文章中指出：限高價樓盤，不過是為了讓溫度計的數字好看，而不是為了讓溫度真的降下來。限價政策為什么是錯誤的？因為限價與“房子是用來住的”政策并沒有必然聯系。

我們現有的限價政策限的都是高價樓盤，其實，每個城市的高價樓盤確實和普通老百姓沒有太大的關系，這些高端樓盤屬于有錢人，對高端樓盤進行限價，本質上不是讓沒錢人買房，而是讓有錢人買便宜房。真正應該限價的不是高端樓盤，而是普通人買的中低端樓盤。中端樓盤應該限制，低端樓盤應該嚴格控制，這才能讓普通老百姓買得起房子。你限高端樓盤和普通老百姓沒有任何關系，所以這樣的政策只是為溫度計的指針服務的，不是為“房子是用來住的”這個政策服務的。

限價的結果，要么導致短缺，要么導致房子的品質低下，這也是經濟學的基本常識。在人類歷史上，任何限制市場規律的舉措，結果都是反的。房地產市場限價的結果，是開發商要么通過各種各樣的舉措降低成本，要么通過各種各樣的收費諸如茶水費彌補損失，要么降低房子的品質，要么干脆就不開盤。今年一些城市之所以不斷搶房子，就是限價的結果。

既然限價有這么多的壞處，為什么地方政府還紛紛限價呢？因為限價對地方官員最大的好處，就是“數字”好看了，就是你看到的數字都在顯示，房價降了。限價，房價在統計數字里當然沒有漲，當然在下降，因為你在按照你的意愿指揮溫度計的指針，指針必須聽你的話，但實際有些地方房價不僅沒有掉，反而可能在漲。開發商也好，購房者也好，都會想出很多辦法來規避限價政策。限價后的降價不過是自欺欺人的游戲而已，但很好玩的是，大家還玩得很嗨，高潮迭起，嬌吟連連。

南京搶房子，武漢搶房子，成都搶房子，都和扭曲的限價政策有關。限價是真正現代版的“掩耳盜鈴”，數據的確是完成了。比如，10月份70個大中城市的房價數據就很和諧。包括北京、南京、無錫、杭州、合肥、福州、鄭州等10個熱點城市的房價首次出現了同比下滑。可是真相呢？如果取消了限價措施，價格真實的走勢又是如何呢？

從我研究房地產市場開始，最苦惱的就是要面對各種各樣的假數據，現在這個狀況基本沒有太大的改變。當然，假數字的最大好處就是市場的主導者和坐莊的可以按照自己的意愿拿出他們想要的數字來影響市場情緒。無論他們拿出的是漲的數據，還是跌的數據，目的都是為了影響市場，影響政策，影響購房者。這真的是一個把人性的惡發揮到極致的市場。正如克魯格曼所言：“統計數據就如同喝醉了扶著的電線桿，目的是為了讓自己的觀點得到支持而不是為了證明事實。”當房地產調控的目的只是為了數據好看的時候，市場就會扭曲到一邊是數據在下跌，一邊是寒風中瘋狂搶房子的人群。

資本市場上，有一個“搶椅子”的游戲，投資者爭先恐后地加入這個游戲，誰都相信在音樂停止之前，自己總能搶到最后一把椅子。相對于這個游戲，中國房地產市場搶房子無疑更加悲壯。endprint