“租購同權”中承租人權益價值評估研究

朱巍巍

[提要] 在“租購同權”政策背景下，以房地產估價為視角，以影響承租人權益價值的因素為依據，以學區房為例，簡要分析租賃活動中承租人權益價值變化情況，并就價值測算中的相關參數確定以及估價實務中需要注意的相關問題進行討論。

關鍵詞：租購同權；承租人權益價值評估；學區房

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年10月31日

“租購并舉，加快培育和發展住房租賃市場，形成房地產市場調控的長效機制”是未來一階段我國房地產市場發展方向。早在2016年5月，國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，文中明確提出，要從培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、支持住房租賃建設等幾個方面，快速構建租賃房市場。在此背景下，2017年，上海、廣州、無錫等地均就“構建住房租賃市場”提出“只租不售”、“租購同權”和“租房落戶”等相關政策，積極落實住房租賃政策。

從微觀角度來看，在一起住房租賃案例中，存在著出租人與承租人這兩種關系，除《租賃合同》中約定雙方的權利義務，還存在著出租人價值和承租人權益價值這兩種不同內涵的價值類型。未來，在“租購同權”的時代，不僅要讓租房者（承租人）享受到與買房者同等的義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務；同時也應該明確承租人與出租人分別所享有的價值。本文站在房地產估價的角度，并結合當前“租售”政策，對承租人權益價值評估進行初步研究。

一、承租人權益價值

承租人權益價值又稱為租賃權價值，區分于出租人價值。根據《房地產估價理論與方法》中的描述：承租人權益價值是指，承租人對他人所有的已出租房地產依法享有的權益價值，即出租人與承租人在其雙方簽訂的《租賃合同》中所約定的每期合同租金與一般市場上類似房屋（指房屋用途一致，建筑面積、區位等類似的房屋，即估價房地產的狀況一致）的正常每期市場租金的差額，每期租金的差額部分在剩余租約期內的折現值之和，即為承租人權益價值。每期正常的市場租金與合同租金之間的差額稱之為租金節約額，因此承租人權益價值亦等于租約內每期租金節約額的現值之和。公式如下：

此公式假設前提是：租約內市場租金與合同租金均未發生變化，即租約內租金節約額是固值（A），同時要求租約內該房地產的報酬率保持不變。

而現實生活中，上述假設條件很難實現，尤其是在一個長租約案例中，無論是市場租金還是合同租金均會大概率的變動（上升亦或下降），因此評估一項具體的承租人權益價值案例則應根據合約的不同情況以及租賃市場的變化狀況選擇不同的公式，本文在此不做多余贅述。

為求取承租人權益價值，則分別需要求取以下因素：

（1）市場租金：在求取市場租金的過程中，比較常用的方法是利用比較法的原理，選取3～5個符合要求的可比租賃實例（具體選取要求見《房地產估價規范》），進行交易狀況、市場狀況和房地產狀況調整，利用簡單算術平均值或者加權算術平均值求得一個合理的市場租金；對于租約較長的情形，市場租金的變化趨勢可以利用長期趨勢法進行預測。

（2）合同租金：合同租金的金額在租約中應由出租人與承租人商榷；但應考慮到租金的支付方式（是租期內一次支付還是分期支付、是每月交租或者按季、半年、年計租）、租金在租約期內的變化趨勢等，均會影響承租人權益價值。

（3）租約期長短：根據報酬資本化法的公式，一般來說，當市場租金>合同租金，租期越長，承租人權益價值就越大；但實際中，租期長短應具體結合實例考慮。

（4）該租賃房地產的報酬率：通常采用市場提取法、累加法和排序插入法求取。

三、“租購同權”時代，承租人權益價值評估應注意的問題

在具體測算中，應該針對市場租金、合同租金、租約長短與房地產報酬率進行相應的求取，并運用公式最終求得承租人權益價值；但也應注意以下幾點：

（一）“租購同權”政策對租金的影響。自《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》發布以來，廣州、上海等地相繼出臺了租賃政策。以廣州市為例，2017年7月，廣州市政府正式發布《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，其具體內容就是“租購同權”，通知中規定，賦予符合條件的承租人子女就近入學等公共服務權益。對育有適齡學童的租戶來說，能夠以“以租代買”學區房的方式獲取入學資格，則大大減少了其入學成本。以政策為基礎，從房地產估價的角度來考慮，首先，一宗房地產的權益通常包括：（1）擁有房地產的權利；（2）該房地產受其他房地產權利的限制狀況；（3）該房地產權利受房地產以外因素的限制狀況；（4）額外的利益；（5）房地產相關債務（柴強）。其次，在這5點權益中，（4）、（5）兩點則影響著租金金額。

1、額外的利益。附帶入學指標并且能夠享有公共服務權益的租賃房屋屬于房地產權益中額外的利益。對于承租人來說能夠接受高于一般沒有入學指標的租賃房屋的租金金額；對于出租人來說，無論是自住需求還是投資需求，當時取得學區房的成本就普遍高于非學區房的成本，導致出租學區房的租金就會普遍高于非學區房的租金。由于房地產市場是一個區域型市場，在實際估價中，若評估類似學區房承租人權益價值，應選取類似區域的學區房的正常市場租金進行調整，而不應選取非學區房的成交案例。同樣存在著三種情形：a、合同租金=市場租金；b、合同租金>市場租金；c、合同租金<市場租金。由于學區房是一種稀缺“資源”，租賃市場短期內無法提供大量的入學指標，并且伴隨著同區域內入學指標的減少與入學時間的限制，類似學區房的實際合同租金可能會出現非正常上漲，假設出租人是理性經濟人，那么合同租金≥市場租金的可能性較大，此時承租人權益價值為負值；但承租人租房所帶來的入學指標與相關福利可能比其所能享受到節約租金的數額更為重要。

2、房地產相關債務。通常是指只認房地產而不認人的債務。對于租賃房地產來說，具體包括物業費、供暖費、水電費、房產稅等費用。在實際租賃案例中，物業費、供暖費、水電費等費用通常按照合約規定由出租人或者承租人負擔，租金中可包括或者不包括類似費用，承租人權益價值往往不同。對于房產稅，我國目前法律規定房產稅是對產權所有人征收的一種財產稅，出租房屋的，按照租金收入的一定比例計征。開征房產稅本來的目的是要打擊投資性、投機型購房需求，但在賣方市場的條件下，房產稅可能存在著由出租人“轉嫁”給承租人負擔的情形。特別是在“租購同權”的背景下，學區房租賃市場就是典型的賣方市場，一方面承租人為獲取入學指標其愿意付出更高的租金；另一方面出租人處在市場的優勢地位，房地產稅“轉嫁”的可能性極大。由于上述房地產相關債務的存在和市場環境的不斷變化，承租人實際負擔的金額除合同租金之外可能還包括“轉嫁”費用，因此在實際評估中應充分考慮這種情形。

（二）“租購同權”政策對報酬率的影響。根據《房地產估價規范》（GBT50291-2015）的要求，采用報仇資本化法進行價值測算報酬率的求取通常有三種方法，受到“租購同權”政策影響，分別對三種方法進行分析：

受“租購同權”政策的影響，選取的可比實例租金和房地產價格均會偏高，導致政策實施前后所求得的報酬率會存在差異，在租金差額保持不變情況下，承租人權益價值亦會受影響：

（1）政策出臺前報酬率Y前>政策出臺后報酬率Y后，承租人權益價值增加；

（2）政策出臺前報酬率Y前<政策出臺后報酬率Y后，承租人權益價值減少；

（3）政策出臺前報酬率Y前=政策出臺后報酬率Y后，承租人權益價值不變。

2、累加法：報酬率等于安全利率加上風險調整值。受“租購同權”的政策影響，無法簡單地采取上述定義求取報酬率，當遇到無法量化租房所享有的其他權益對租金的影響程度大小的情形時，可以通過適當地降低報酬率使得出租人權益價值提升；當租約內租金節約額為固定值時，承租人權益價值也會增加。因此，位于不同學區片區的租賃房屋其所附帶的入學指標不同，在實際估價過程中，確定報酬率調整的幅度較為困難。

3、投資收益率排序插入法：對比不同類型的投資及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定報酬率。對于投資性需求的購房者來說，其目的就是為獲取未來的一連串收益。當“租購同權”政策出臺以后，租房需求會持續提升，租房市場供不應求；購買房屋用來出租的投資模式，收益率會提升，同時風險會降低，報酬率降低。在租金節約額固定的情況下，承租人權益價值增加。

（三）“租購同權”政策對租期的影響。根據資本化法公式，評估承租人權益價值時，一般在租金節約額和報酬率保持不變情況下，租期越長承租人權益價值越高。在“租購同權”背景下，租約期的長短與穩定性則受到一定程度的影響。對承租人而言，通過租房的方式獲取兒童在本地的上學資格，雖然能夠極大地減少入學成本，但要承受高額的租金。一方面以承租人的角度考慮，租約越短則在一定程度上減少了其權益價值損失；另一方面出租人則希望高租金的租約能夠盡可能的長，從而增加出租人價值。在“租購同權”政策出臺后，為平衡租房市場和教育資源，有些城市規定“每一套含有入學資格的學區房，在小學的6年中，初中3年中，不得重復申請學位”。因此，出租人則希望高租金租約未來能夠持續6年或者是3年，最大限度地保護出租人價值。學區房是一種稀缺資源，且為出租人市場，在供不應求情況下，承租人為獲取上學資格，很大程度上需要被動接受長期的高租金租約；承租人權益價值可能在整個租約期內都為負值，且租期越長，承租人權益價值受損害越大。

主要參考文獻：

[1]GB/T 50291-2015，房地產估價規范[S].2015.

[2]GB/T 50899-2013，房地產估價基本術語[S].2013.

[3]柴強.房地產估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業出版社，2017.6.