市場法在房地產價值評估中的應用研究

張芷萌+楊景海

摘 要：房地產是當代社會的重要財產，其以增值快，收益高的性質吸引了大量投資，對房地產進行評估是市場和投資者的需求。主要探索市場法在房地產評估過程存在的問題，并在原有市場法計算的基礎上結合建筑成本進行完善和優化，嘗試為市場法在房地產評估的新形勢下的應用提供一種可行思路。

關鍵詞：房地產；市場法；贈送面積；建筑成本

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.03.068

1 房地產評估概況

1.1 房地產評估概念

所謂房地產，指房屋和土地，或者房產和地產，是不動產的俗稱。房地產評估指房地產評估師在特定目的前提下，按照嚴謹的程序，遵循公認的原則，依據有關政策，法規和標準，在合理的假設下，采用科學的評估方法，對特定的房地產在特定的時間下的特定價值，進行分析，測算，判斷并提供相關專業意見的活動。

1.2 房地產評估體系

房地產評估主要存在兩大體系：一類是以美國為代表的國家，主要采用成本法，市場法，收益法這三大傳統評估方法。此類國家的評估師在對房地產進行評估時，更加注重運用在數學計量等技術上建立起來的定量數學模型，從投入產出的角度來推算房地產的評估值，他們認為此類評估結果更為公平合理，易于被接受。另一類國家是以英國為代表，主要采用五種評估方法，增加了利潤法和剩余法，此類國家的評估師通常根據交易市場信息，結合自身經驗推算房地產價格。我國房地產評估方法主要受到英國評估體系的影響，更多地依賴于評估師收集到的信息和個體經驗，大體上不借助數學模型。

1.3 我國房地產評估行業發展概況

我國的資產評估興起于改革開放之后，社會主義市場經濟建設過程中。1990年，國家國有資產管理局批準組建了資產評估中心，負責全國國有資產評估工作。我國資產評估協會于1993年正式成立，標志著我國評估行業從政府管理逐步向行業自律過渡。同年，我國誕生了首批房地產評估師。1994年，頒布《城市房地產管理法》，明確賦予了房地產評估法的法律地位，標志著房地產評估正式成為國家法定制度。1998年，原國資管理局撤銷，中國資產評估協會和評估工作同時交由財政部管理。1999年至2000年，評估機構脫鉤改制工作基本完成，我國房地產評估行業進入飛速發展階段，目前已基本形成公平競爭，開放有序，監管有力的房地產估價市場，在解決房地產市場失靈，保障交易公平和維護交易者合法權益等方面發揮著重要作用。

2 市場法概述

2.1 市場法的概念

是由專業評估師，通過選取一定數量發生過交易且符合相關條件，與估價對象類似的房地產，將其與估價對象進行比較，之后對其成交價格進行合理調整，求取估價對象參考價值的方法。

2.2 市場法的適用對象

適用對象主要為住宅，例如普通住宅，高級公寓，別墅等，特別是數量眾多，存量成套的住宅最宜用市場法估價。其次是商鋪，寫字樓，廠房以及房地產開發用地。

2.3 市場法的主要步驟

（1）搜集交易實例。

即搜集大量的發生過交易的房地產及其成交價格，成交日期等信息。

（2）選取可比實例。

即從搜集的大量交易實例中選取三個以上的符合一定條件的交易實例。

（3）處理可比實例成交價格。

需要消除三個方面的不同所造成的可比實例成交價格和估價對象價值的差異：特殊交易情況和正常交易情況不同，成交日期和估價時點不同（實質上是這兩個時間房地產市場狀況不同），可比實例狀況和估價對象狀況不同，分別稱為交易情況修正，市場狀況修正，房地產狀況修正。

（4）求取比準價格。

通常是用簡單算術平均數對多個可比實例的比準價值進行均值計算，得出比準價格。

3 傳統市場法存在的不足

3.1 不符合房地產發展趨勢

根據不完全統計，2012年之后，超過90%的房地產開發商會在樓盤中以贈送面積的形式來促進銷售。贈送面積的實質是開發商通過打擦邊球與二次施工這兩種方法，達到讓實際開發面積超額卻不必補繳土地出讓金，通過少量成本的增加來獲得更大收益的目的。由于存在贈送面積的商品房與傳統商品房的差異，評估帶有贈送面積的商品房，不可單純地將贈送面積一并合計入建筑面積內進行計算，于是在對此類房地產進行評估時便遇到了難題。但觀察比較贈送面積的性質后，不難發現，房地產開發商在取得贈送面積部分時，不同于取得建筑面積部分，他們極少或是根本沒有支付土地出讓金，房地產開發商為贈送面積付出的僅僅是對應的建筑成本，因此贈送面積部分在計算時可以僅視作建筑成本。

3.2 難以有效地收集交易實例

對于傳統的，用于自身居住或以投資為目的進行出售盈利的商品房，評估師多是采用單一的市場比較法，評估的前期工作要選擇不少于三個相似情況的參照物，評估師大多會選擇同一小區或社區內，戶型相同，位置相近的已成交實例。然而目前的情況是，在同一樓盤內，盡管將近半數的戶型會有贈送面積，但是戶型相同，贈送面積形式也相同，整體完全一致的參照物少之又少，并且隨著樓盤復合化，一個樓盤里會同時出現花園洋房，小高層，高層，小別墅等房型，每種房型的數目都較少，贈送面積的方式多種多樣，參照物難以收集的趨勢會愈發明顯。同時，近兩年全球宏觀經濟走勢下滑，房產成交數量減少，而搜集的參照物必須是已成交實例，若采用置業顧問所報的未成交房產的價格，與實際成交價格往往有較大出入，對后期評估計算會造成較大影響，因此需在原有市場法的基礎上進行合理改進，規避原有搜集參照物方式帶來的不便及影響。

3.3 法律法規發生變化

在2014年新版《建筑工程建筑面積計算規范》發布并且實施之前，多數方式的贈送面積的確確是“贈送”的，一方面體現在房地產商口中所謂的不計入購房房款上，另一方面則體現在房產證上的建筑面積不包括贈送面積。舊版《建筑工程建筑面積計算規范》對各類贈送面積形式沒做過多的限定，因此2014年之前，在房產證上此類贈送面積不計入建筑面積，房地產開發商為了獲利，針對購房者喜好推出了大量這類形式的商品房，這也導致了大量的房地產商變本加厲地鉆法律法規的空子，造成大量的樓盤實際開發面積要遠遠超過支付土地出讓金所取得的土地面積，此外，由于贈送面積不包含于建筑面積，在房產證上也得不到體現，造成了不少的產權糾紛問題，給住戶和購房者帶來了麻煩，在對此類房產進行評估時評估師只能根據情況和自身經驗來計算。

3.4 過于注重形式而非實質

資產評估作為會計工作的一類分支，其性質在一定程度上繼承了會計工作的要求。會計工作中，對會計信息有這一要求：實質重于形式。這就要求企業按照交易或事項的經濟實質進行會計核算，而不是僅僅以它們的法律形式作為會計核算依據。原因在于，外在法律形式并不能真實完整地反映交易或事項在實際工作中的實質內容，因此若是想要通過會計信息來表達出其試圖反映的交易或事項，就必須按照交易或事項的實質和經濟現實，而不是僅僅以其法律形式進行核算。當前評估師在對房地產評估時的重要依據是房產證和購房合同上所登記的建筑面積，并不包括贈送面積，造成評估計算過程中的面積小于評估對象的實際可利用面積，使得最終評估結果不合理。

4 相關對策

4.1 以最新出臺的法律法規為標準

目前最新的法律法規是2014年新版《建筑工程建筑面積計算規范》的出臺，對此贈送面積的亂象做了詳細具體的規定，主要限定并劃分了各類贈送面積形式是否要計入建筑面積，計入或不計入建筑面積的詳細條件，以及計入建筑面積的具體比例。改良的市場法主要根據2014年新版《建筑工程建筑面積計算規范》，分別根據贈送面積的形式和具體規格，來獲取贈送面積當中需要計入建筑面積和無需計入建筑面積的比例，然后進行下一步計算。盡管該規范正處于實施的初期，要想發揮效用，必然經歷漫長艱辛的過程，但作為一項法律規范，其施行具有強制性，無論今后如何發展，未來的房地產評估師按照新版《建筑工程建筑面積計算規范》來對房地產進行評估是必然趨勢，其為改良市場法提供了法律依據和保障。

4.2 根據待估對象的實際可使用面積進行計算

當前市場環境下，評估師所評估的房產大多都包含贈送面積，盡管房地產開發商在取得這部分贈送面積時沒有或是極少支付土地出讓金，并且贈送面積在作為主要法律形式的房產證和購房合同上不會給予記錄和顯示，但在實際上，投資者與購房者在購買該處房產時的重要考慮之一便是是否是有贈送面積，以及贈送面積的形式，此外，盡管贈送面積在房產證和購房合同上沒有給予記錄和出示，但其實質是該房產的一部分，同樣能提供使用價值，與該房產的其余部分無異。“天下沒有免費的午餐”，雖說是贈送，但購房者支付的房款中已經包括了該部分贈送面積所需支付的費用，贈送面積的實際擁有人和實際使用人都是購房者。不難看出，要想提供具有實際參考價值的評估結論，評估師不可一味拘泥于法律形式，以房地產的實質，即實際可利用面積來進行評估計算。

4.3 拆分評估對象后搜集實例

而按照改良后的市場法的思路，先計算贈送面積的造價成本并扣除贈送面積部分后，尋找剩余的建筑面積相同的戶型的交易實例相對更加方便高效，此時，用市場法搜集的參照物，不必再限于戶型與贈送面積都相同的實例，而是可以選擇贈送面積形式不同，但贈送面積之外的建筑面積相近，戶型整體相同的參照物。

4.4 拆分評估對象后進行計算

把待評估的房產拆分為贈送面積與不帶贈送面積的建筑面積這兩部分，計算思路是：先計算出取得時無需支付土地出讓金部分的贈送面積的價格，扣除后即剩下的建筑面積形狀幾乎相同，在建筑面積基礎上加上需計入其中的贈送面積部分，之后對其運用市場法進行比較計算。具體計算公式及步驟：

（1）贈送面積成本計算部分。

贈送面積部分價格=贈送面積部分×不計入建筑面積部分比例×單位建筑成本

建筑面積單價=（成交價-贈送面積部分價格）÷（建筑面積+贈送面積×計入建筑面積比例）

（2）建筑面積部分運用市場法計算。

（3）求取評估對象價格。

評估對象市場價格=評估對象市場單價×（建筑面積+贈送面積×計入建筑面積比例）+贈送面積部分×不計入建筑面積部分比例×單位建筑成本

參考文獻

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