不動產交易登記行業信息化建設構架探討

汪永明

探討不動產登記行業信息化建設構架，應該先說核心業務那一層，因為任何行業的信息系統建設，首先需要的是核心業務，沒有核心業務系統，就沒法辦理業務。我們的行業信息化涉及四類核心業務：房地產交易、不動產登記、不動產客體管理、檔案管理。

這四類核心業務應該分別建設各自的業務系統，并且分清系統邊界，系統間的交互通過接口來完成，而非通過耦合業務來完成。舉個例子：客體的現狀調查結果和權屬登記結論存在差異的，我們不能因此拒絕受理新的登記，因為兩者的業務是不相關的，登記依據的是登記簿的現勢情況。信息可以互通，但業務不能耦合。

核心業務系統解決的是主干業務需求，應該設計得輕量化，目的是穩定。輕量是指這些系統的功能應該簡潔，簡潔到基本業務能夠辦理就夠了。比如不動產登記這個核心系統，我們可以只設計一個登記簿的功能，最多加上“受審繕發”，這四類業務有明確規定的流程。搞機械設計的朋友們知道，機械原理越簡單的東西，越不容易出現故障，越穩定。鐮刀的故障率大大低于聯合收割機，信息系統也是這樣。

客體管理系統也是本行業的核心系統，需要獨立于交易、登記系統建設。這在交易和登記職能分設的地區尤為突出，住建部門建一套樓盤表，登記部門再建一套樓盤表，這樣會出現數據一致性的問題，而且也會增加維護樓盤的工作量。把權屬調查、現狀調查、客體備注信息，甚至是基礎地理要素都放在客體管理系統里，交易、登記系統分別使用它，這樣就能解決這個問題。

我們還需要一些基礎手段來支撐核心業務，就是圖1最下面那一層。

比如身份認證，它應該是一套通用的系統，不但可以為登記系統的面簽提供身份認定服務，還可以為檔案系統的依申請查詢提供身份認證服務。這一層的信息系統其實是工具，為別的系統提供基礎服務的工具。

核心業務系統解決的是“能辦完”，但要“辦得好”，則需要對辦理行為和管理行為進行研究。我們在核心業務系統之外設計了一組關于“辦事事務”的系統，這些系統都是為了提升用戶體驗，提升便捷化程度，改進管理效率，落實“放管服”精神。

這里面起碼包含了三項內容：

第一項內容是辦事資料的流轉。無論一件事涉及到多少核心業務，辦事資料應該整合為一套，這樣才能實現一次性告知。對于一些辦事人要求的進度查詢來說，資料的流轉信息要比核心業務流程信息更準確。比如：對于領件人來說，權證資料流轉到發證前臺這個物理位置的時間，要比登記系統繕證完成的時間更有意義。

第二項內容是辦事事務服務。辦事人的一個訴求，可能涉及到不同的核心業務，比如權證遺失后的補發，這需要權利情況證明，然后再進行登記。這是一件事情，但涉及到了登記和檔案兩項核心業務，有時還會加上房屋客體的數據糾正，就有三項核心業務，所以要提高辦事人的體驗，就必須兼顧它們。我們可以給一件辦事訴求編制一個“事務號”，用它來掛接所有的核心業務，形成整件事的總線：辦事人可以通過“事務號”了解整件事的導向，比如他的事項涉及到了檔案、登記，甚至涉及到了公證、民政；經辦人可以在事務號上記載各個環節的特殊情況，比如何時通知了辦事人補齊資料，某辦事人的登記案件能享受房交會期間的稅費減免優惠，等等；管理者可以通過事務信息分析服務對象的行為輔助決策。

第三項內容是關于服務對象的。這需要先搞清楚信息的歸屬問題。我們這個行業有很多信息系統，那么這些信息是屬于誰的？最開始的時候是屬于政府的，辦事人需要信息，要到政府來查，信息的提取是很麻煩的，可能還需要審批；后來提倡服務意識，政府轉變觀念，為辦事人服務，方便地提供信息給辦事人，但這時信息的歸屬還是政府的；將來我們應該把信息變成辦事人自己的，事實上很多信息的確是辦事人自己的，比如權利人，權利人本來就有房，那么房屋信息是屬于他自己的，他需要這些信息的時候，登記機構只是配合查詢，所以我們以前叫“房屋權利證明”，而現在叫“房屋信息查詢結果”。我們建設服務對象系統，是為了把本來就屬于他的信息進行歸戶，查詢結果應該在登簿完成后就歸戶生成到權利人名下，這樣就不會糾結于房屋在曾經某個時點的查詢了。同理，房屋也應該歸戶在權利人名下，權利人可以通過信息手段進行房屋核驗，信息系統只是配合他的操作，如果社會對房源核驗信息不認同，可以向登記機構核實，登記機構進行確認，而不是讓辦事人跑來打證明。在明確服務對象時，針對自然人我們可以借助身份識別手段，針對機構可以聯系稅務、工商進行資質認證，這就是信息互通層面的工作了。

信息互通層是建立在內部系統與外部入口之間的一系列系統，主要解決兩個問題：一是數據是能夠交互的，二是數據交互是安全的。關于數據交互的內容很好理解，就不多探討了。

下面談談我們這個行業的入口。我們有三類入口：線下的，線上的，部門間共享的。

線下入口包括了交易登記服務大廳、開發企業的售房部、中介機構的門店等。建設線下入口信息化的目標是便捷化和規范化，比如建設智能辦事大廳，排隊叫號系統要流程統一、風格統一。線下入口還包括涉及到行業信息利用的其他社會單位，比如教育部門，學校要求入學時提供房屋信息查詢結果，那么理論上，我們就可以把自助查詢機放到學校招生辦公室門口去，當然我們一般不會那么極端，寧愿選擇線上的方式來實現。但針對稅務的信息利用就不極端了，已經有不少登記機構把出具無住房登記信息查詢的自助機放在稅務征收點的門口，群眾十分歡迎。

線上入口主要是指那些通過互聯網實現的入口服務，比如通過網站、公眾號、APP實現的預約、遠程查詢、遠程預約等。建設線下和線上入口信息化的目標都是一樣的，就是人性化。

這里有必要談談建設方式的問題。很多系統把線上、線下入口直接建設在業務系統，甚至是核心業務系統上，這是不對的，因為兩者的建設思路完全不一致：前文介紹了核心業務系統需要輕量化，目的是穩定；而入口卻考慮的是人性化，需要很多重量級的開發平臺來支撐智能應用。

最后談談部門間信息共享。我們這個行業同稅務、公安、民政、司法、金融都存在信息交互，所有的信息交互應該建設在應用層，而不是數據層，兩者的區別，一個是“別人要什么數據，我就給什么數據，然后我登個記”；另一個是“我把數據多多給你，你自己找哪些是你要的”，顯然第一個更安全。

需要說明的是以上所有探討均屬于需求分析，非建設方案，也非概要設計。

王春敏/責任編輯endprint