談談不動產登記的辦證時限

劉傳龍+馬輝

不動產登記的辦證時限是不動產登記工作的重要內容。壓縮不動產登記辦證時限是當前不動產登記工作的一個重點推進方向，也是便民利民的重要工程。江蘇省政府、江蘇省國土廳目前制定了多項措施，推行不動產登記增速提效。《不動產登記暫行條例》規定不動產登記的法定辦結時限為30個工作日，筆者認為江蘇省在不動產登記時限方面已經走在全國不動產登記工作的前列，結合江蘇省實際情況，江蘇省國土廳5-7個工作日工作要求是比較符合現狀且可以操作實現的，待接下來條件進一步成熟后，便可穩步推進江蘇省政府5個工作日的目標要求。

筆者也認為，不動產是公民的重要財產，不動產登記是對不動產權利的記載和公示，是對權利人合法權益的保護，必須慎之又慎。既要保證速度，更要保證質量，保持合理的登記時限是十分必要的。

一、國家層面關于不動產登記辦理時限的規定

目前國家層面出臺了兩部關于不動產的重要法律《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》。

《不動產登記暫行條例》對不動產登記辦理時限做出了明確規定。其第二十條規定，不動產登記機構應當自受理登記之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。

《不動產登記暫行條例實施細則》中涉及不動產登記辦理時限的條款如下：

第十七條。公告應當在不動產登記機構門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。公告時間不計算在登記辦理時限內。

第八十一條。不動產登記機構發現不動產登記簿記載的事項錯誤，應當通知當事人在30個工作日內辦理更正登記。當事人逾期不辦理的，不動產登記機構應當在公告15個工作日后，依法予以更正；但在錯誤登記之后已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。

第八十三條。異議登記申請人應當在異議登記之日起15日內，提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。

第九十二條。查封期間，人民法院解除查封的，不動產登記機構應當及時根據人民法院協助執行通知書注銷查封登記。不動產查封期限屆滿，人民法院未續封的，查封登記失效。

第一百條。對符合本實施細則規定的查詢申請，不動產登記機構應當當場提供查詢；因情況特殊，不能當場提供查詢的，應當在5個工作日內提供查詢。

二、江蘇省關于推進不動產登記辦理時限的要求

日前，江蘇省人民政府辦公廳《關于全省推行“3550”改革實施意見》明確，開辦企業5個工作日內完成。推行不動產登記“一窗受理、集成服務”，增設不動產登記“四全”服務網點，積極穩妥壓縮不動產登記辦理時限，盡快實現不動產登記5個工作日內辦結。要求全面實現實體經濟企業5個工作日內取得不動產權證。

江蘇省國土資源廳《關于報送不動產登記壓縮辦理時限計劃的函》要求各地認真學習，結合實際情況，研究壓縮時限計劃，慎重、如實填寫計劃表格。江蘇省各市都在研究制定不動產登記提速增效的實施方案。從6月份《江蘇省各設區市本級不動產登記壓縮辦理時限實施計劃表》中可以發現，在蘇南以南京、蘇州為代表，蘇中地區以南通為代表一般維持在7個工作日至9個工作日區間，個別部分在10個工作日以上。而蘇北地區在5個工作日左右，更有甚者1個工作日到3個工作日辦結。而浙江省寧波市不動產登記辦理清單時限表，清晰表明，寧波市不動產登記時限一般維持在5-7個工作日。

三、當前推進不動產登記提速面臨的困難

一是不動產權登記工作本身的復雜性。不動產登記工作業務涵蓋范圍非常廣泛，登記客體不僅包括土地、房屋，還包括森林、海洋、灘涂等，且業務種類繁多，有初始登記、轉移登記、抵押登記、注銷登記、查封登記、異議登記、預告登記等多種類型，且在各種類型中，涵蓋較多特殊情況，比如自建房屋的登記發證、滅失、分割業務，老房子、老車庫的登記發證工作、建設用地拍賣產權分割，等等，種類多，業務復雜，難度大。

二是不動產價值巨大，登記工作的職任重大。不動產通常價值巨大，且根據最高人民法院《關于審理房屋登記若干問題的規定》第十二條，房屋登記機構的審查標準為“合理審慎職責”。如何界定“合理審慎”義務，在司法實踐中也曾存在不同理解，產生過不少糾紛。這也在實踐中大大增加了不動產登記工作的風險，若登記錯誤極易造成極大的賠償責任，不動產登記機構及不動產登記工作人員往往無力負擔。

三是不動產登記工作人才隊伍問題。當前房地產市場火熱，業務量大，人員數量缺少。不動產登記整合了國土房管等部門，但各部門業務有相當多的不同之處，存在綜合人才隊伍跟不上、業務水平薄弱的問題，面對當前的提速壓力，出現許多根本不懂業務的工作人員被投派到受理、審核工作中去的現象，造成巨大隱患。

四是不動產登記基礎設施問題。目前，不動產登記辦公場地狹小，不動產登記、交易、契稅等部門辦公場地受限，配套不足，群眾辦事、工作人員辦公都存在不便，離滿足當前推行的“一窗式受理、集成服務”，增設不動產登記“四全”服務網點的基礎配套設施還有一定的距離。

五是不動產數據整合及相關部門協調問題。不動產整合了國土、房管、稅務等多個部門，要做到各部門間數據整合同步、協調運作順暢不僅存在技術上難題，在人員磨合、業務貫通等方面也需要一段時間。

四、不動產登記提速的建議

筆者認為，針對當前不動產增速提效的要求，重點要做到以下幾點：

一是加大不動產登記人員配備，人員業務能力培訓，做好人才隊伍建設。

二是加快不動產登記數據整合，加強各部門間協調運作，做好“一窗式受理，集成服務”建設。

三是做好不動產登記相關部門基礎設施配套建設，方便群眾辦事和工作人員辦公。

四是大力推行當前已在江蘇南通、江蘇揚中開展的不動產登記責任保險制度探索，積極推進不動產登記賠償責任保險立法，減輕不動產登記機構和不動產登記工作人員的責任風險壓力。

五是分類探索不動產登記壓縮時限制度，逐步實現江蘇省政府關于不動產全業務辦證時限達到5個工作日的工作目標。

此外，筆者認為，大力推行不動產登記增速提效體現了江蘇省政府、江蘇省國土廳為企業、為群眾辦實事的真心，是便民利民的重要舉措，不動產登記人應當大力支持。但也應該看到，不動產是人民群眾的命根子，具有巨大的價值，不僅要堅持江蘇省國土廳提出的審慎原則，領會省廳對于不動產登記工作的精神，保證速度，更要保證登記的準確性，保持合理的登記時限，不能一味求快，而忽略了質量，造成人民群眾財產的巨大損失，只有在依法、精準登記的基礎上提高效率，才能實現真正的便民利民。

陳品祿/責任編輯endprint