供給側改革視角下住房市場分類調控研究
——以全國35個大中城市為例

周 義，余玫容

(華中農業大學 公共管理學院，湖北 武漢 434400)

一、引 言

自1998年住房改革以來，我國住房市場經歷了多輪旨在控制住房價格非理性增長和拉動經濟發展的宏觀調控。以往調控政策主要集中在“需求端”發力，其中投資強刺激、貨幣政策、稅收政策、限購等政策手段如“強心針”逢暴漲必用，盡管從表象上解決了短期內住房市場過熱、過冷問題，但其本質問題仍未解決，相反卻積重難返，從而造成了2015年年底以來我國住房供給側嚴重的供需失衡、結構失調。供需失衡、供大于求之殤：全國房地產供給總量過剩，庫存高企，國家統計局數據顯示[1]，截至2015年末，我國商品房待售面積71 853萬平方米，商品房期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。區域失衡、供需錯位之殤：2016年以來北上廣深一線城市和蘇州、杭州、南京、廈門、武漢等強二線城市住房供不應求、房價暴漲、地王頻出，部分二線與多數三四線城市住房供應過剩，庫存高企，分化嚴重。傳統的 “需求側調控”、“上海感冒全國用藥，北京發燒全國打針”[2]調控套路后遺癥頻現，“供給側改革”、“分城調控、因城施政”逐步進入住房市場宏觀調控的舞臺。

2015年11月10日，習近平總書記在中央財經領導小組會議上首次提出“供給側改革”,11月17日，李克強總理在“十三五”《規劃綱要》編制工作會議上強調，在供給側和需求側兩端發力促進產業邁向中高端。12月，中央經濟工作會議提出在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側結構性改革，將化解房地產庫存作為2016年經濟社會發展五大任務之一。[3]住房市場“供給側”調控得到中央政府高度肯定和政治保障，我國住房市場正式進入“供給側”改革窗口期，以“供給側改革”為核心的住房宏觀調控政策成為政府施政方向。要完成住房“供給側改革”，化解住房供給側中供需失衡、供大于求和區域失衡、供需錯位難題，首先需要科學理解供給側結構性改革的內涵，即在實施具體政策時，供給側與需求側是密切相關的，改革的目的是提高供給系統對需求變化的靈活反應能力[4]，同時對我國現有調控政策中供給側、需求側政策有清楚的認識和判別；其次正視各城市間城市稟賦、城市經營[5]、住房市場分化明顯的事實，堅持“針對不同城市情況分類調控”，采用適宜的供給側、需求側兩端發力的調控政策組合拳。國內學者關于住房市場調控的研究大多集中在財政、金融、限購等住房需求型調控政策的調控效果驗證，研究土地供給調節和住房需求抑制政策兩者調控效果優劣等。[6-16]如蔡明超等(2011)[6]以上海為例，對首付比例、貸款利率、稅收政策等常見貨幣及財政調控政策進行了調控績效模擬。張德榮(2013)[7]評估了限購政策對抑制住房需求和價格的效果。安輝(2013)[8]研究比較了土地政策、保障房政策、貨幣政策、信貸政策對住房調控的影響效率。易斌(2015)[9]檢驗了住房需求抑制和土地供給調節兩類住房調控政策對房價的調控效果和宏觀經濟的影響。較少有學者從“供給側”、“需求側”入手，通過調控政策的機理分析研究供給側、需求側調控政策分類。從住房市場區域差異性角度出發，部分學者對地區間住房市場差異性和不同城市間調控政策效果差異進行了研究，如王哲(2012)[10]應用區位商度量分析驗證了我國東、中、西部地區房地產業的區域不平衡。彭向(2006)[11]運用聚類分析方法將我國30個省市自治區住房市場劃分為四個類別。李斌(2015)[12]對全國35個大中城市住房市場進行了分類，研究了市場參與者預期、存款準備金率、土地工具、利率及經濟適用房工具對各類城市的調控效果。但是僅僅止步于對住房市場差異性的識別、分類，或者研究個別常用的需求側政策對于不同類型住房市場的調控效果，而少有立足政策作用機理研究政策的供給側、需求側分類，從而對不同類型城市住房市場進行政策適用性分析，進而有針對性地從供給、需求端研究調控政策組合拳的選擇，以達到化解住房庫存難題，保證各城市住房市場穩步繁榮發展。因此本文擬在政策作用機理分析基礎上，使用四象限模型進行調控政策需求、供給側擴張、收縮分類，通過適用性分析構建住房調控政策適宜性評價指標體系，運用主成分分析和聚類分析的方法對全國35個大中城市進行住房市場分類，結合各城市實際情況確定出差異化的供給、需求端綜合住房調控政策，提高住房供給側結構性改革的針對性。

二、住房調控政策作用機理、分類與適用條件

(一)住房調控政策的作用機理

住房市場的調控核心是實現住房市場的有效性，而住房市場的有效性取決于住房市場的有效需求與住房的有效供給之間的均衡。這種均衡在經濟學分析中主要通過住房的均衡價格體現出來，實際價格偏差的出現是市場偏離均衡的結果。[17]美國學者Dipasquale和Wheaton在《城市經濟學與房地產市場》中提出運用四象限模型闡述住房政策對住房市場的影響機理，本文擬借鑒住房市場四象限模型進行調控政策機理分析，對調控政策進行供給側、需求側和擴張、收縮性分類。四象限模型的核心包含4個基本變量和2個住房市場，分別為住房存量、住房租金、住房價格、新建住房四個變量和住房使用市場、住房資產市場兩個住房市場(如圖1所示)。其中，住房租金、新建住房、住房存量三個變量組成住房使用市場，主要作用是形成住房存量和均衡租金；而住房租金、住房價格、新建住房三個變量組成住房資產市場，目的是形成均衡價格。

圖1 政策對住房市場影響的作用機理

在圖1中，O1、O2、O3、O4圍成的實線四邊形表示住房市場均衡時的狀態即均衡價格、租金、住房存量、住房增量。當通過實施某項政策改變外部條件時，將通過傳導對應地改變住房市場供需情況，從而通過四個象限達到新的平衡狀態。例如在第一象限當中，假設在住房交易環節實施調控政策(降低首付貸款比例、增加貸款利率、加大租金管制、提高交易稅費成本等)，將會造成住房市場需求收縮，曲線EE對應地向左下方平行移動至曲線E1E1。在第二象限中，住房租金和住房價格的關系表達式為：

Pt=Rt/Ut

其中Pt表示住房價格，Rt表示住房租金，Ut表示住房所有權成本，住房均衡租金和均衡價格由住房所有權成本決定。若實施調控政策(提高住房保有環節中的稅率、提高貸款利率)，將增高住房所有權成本，曲線OB對應將向右旋轉至OB1位置，從而導致均衡價格的下降。此外，若在此時對住房市場的房屋租賃與房價進行直接管制，而不通過住房所有權成本，那么均衡租金和均衡房價都會下降。第三象限中，若實施調控政策(減少土地供應、提高開發貸利率、提高土地價款支付比例和節奏、提高住房交易稅率等)增加房地產企業住房開發的成本，將導致新建住房供給減少，其均衡曲線DC對應向左偏移至DC1位置。同時，假如政府為了提高中低收入階層的住房需求，而加大對公共住房的供給，那么新增住房供給將會加大，FF曲線將向下移動。在第四象限中，新增的住房供給將逐步轉化為存量住房，實施調控政策(增加土地供給、加快推進三舊改造、7090套型限制等)將直接導致住房存量的增加，HH向外移動。

(二)住房調控政策的分類

表1 住房調控政策分類

住房調控政策是指中央政府或者地方政府在當前社會、經濟和政治形勢下對住房需求與住房供給釆取的調節與干預措施。[18]對住房市場的調節與干預主要是為了糾正自由市場競爭在勞動力、資本和土地等方面的缺陷，還包括對住房資源的再分配政策，以保證不同社會階層住房權利的實現。國內研究根據住房調控政策的性質與調控對象，借鑒宏觀經濟調控中的擴張、收縮型政策[19]，根據住房調控政策對需求、供給的不同影響將住房調控政策劃分為四類，即供給擴張型、需求擴張型、供給收縮型和需求收縮型政策。目前我國住房調控政策眾多，筆者通過對已有文獻及相關資料的統計分析，按照上述分類方式與作用機理的不同對其進行整理，結果見表1。

(三)住房調控政策的適用條件

現階段是采取擴張型還是收縮型住房調控政策，是我國住房市場得以健康發展的根本問題。陳瑜、胡毅軍(2005)[20]指出房地產產業政策是在特定的客觀環境下運行的，主要受政治、經濟和法律等方面因素的影響。劉佳(2013)[21]在對我國住房市場調控政策實施效果進行分析后提出，良好的外部環境可以促進房地產調控政策的順利進行。由此可見，不同的住房調控政策具有不同的適用條件，我們應該因地制宜，基于住房調控政策的適用條件，針對各城市的不同現狀，采取不同的住房調控政策。

本文在分析四種類型住房調控政策的產生過程與作用機理后，從供給水平、需求能力以及市場性質方面總結出了各類住房調控政策的適用條件，以便提高住房調控效率。供給擴張型和需求收縮型住房調控政策具有相同的適用條件，適用于住房供不應求的偏剛性住房市場，該類市場中居民支付能力較弱，但住房投資景氣指數高；相反，需求擴張型和供給收縮型住房調控政策則適用于住房需求不足、供給充足、庫存規模大的偏彈性住房市場，該類市場中居民支付能力較強，但住房投資景氣指數低。

(四)住房調控政策的適用性評價指標體系

表2 旋轉后的主成分荷載

基于各類住房調控政策的適用條件，在參考相關研究成果[22-24]的基礎上，本文從住房市場供給水平、需求能力和市場性質三個方面，構建住房調控政策的適用性評價指標體系，如表2所示。具體來看，供給水平的評價指標包括住房建設投資、土地供給情況、資本供給情況和市場發育水平三方面；需求能力的評價指標包括經濟發展水平、人口資源、城市吸引力和居住水平四方面；市場性質則主要指住房供需彈性與住房保障水平兩方面。

三、供給側改革背景下城市住房市場分類調控實證研究

(一)樣本城市和數據來源

由于住房獨特的不可移動性導致住房市場存在明顯的地區差異性，本文以城市為尺度選取35個大中城市為研究對象。一方面是考慮到數據的可得性，另一方面也因為35個大中城市中包含有一、二線城市，也包含房價暴漲、庫存高企的城市，能夠較全面反映我國城市住房市場。本文選擇2014年作為研究時段，所用數據來源于2014年《中國房地產統計年鑒》、《中國國民經濟和社會發展統計資料匯編》、《中國國土資源統計年鑒》、《中國區域經濟統計年鑒》、《中國城市年鑒》、《中國城市(鎮)生活與價格年鑒)等。

(二)主成分分析

由于上述適用性評價指標所描述的變量之間并不全部獨立，各指標所包含的信息存在多重共線性，為了更加有效評價各城市的住房調控政策適用性水平，本文首先運用主成分分析法對上述指標進行分析，在消除多重共線性的同時計算出各指標的權重，進而量化各方面的綜合評價值。

根據因子分析原理，首先對上述35個城市的指標值進行顯著水平及信度和效度測量。運用SPASS18.0對22項指標值進行顯著性水平檢驗，剔除t檢驗未達到0.05顯著水平的住房新開工面積、土地購置面積、房價、失業率和人口總量5個指標。采用克龍巴赫(Cronbach′s α)一致性系數進行信度檢驗，結果顯示各測量變量的Cronbach′s α值為0.726～0.852，總體Cronbach′s α值為0.879，均大于0.7，通過了一致可靠性檢驗，表明上述變量適合進行統計分析。KMO測度下的KMO值為0.715，Bartlett球體檢驗達到0.000水平顯著，說明變量間具有一定相關性，適合進行因子分析。

隨后采用主成分分析法對35個城市的18項三級指標進行因子分析，按照“特征值大于1”的原則合計提取出4個公因子，其方差貢獻率累計值可達到71.952%，已包含原始變量的大部分信息，結果見表3。

表3 旋轉后的主成分荷載

(三)聚類分析

以35個大中城市為樣本，利用樣本在4個公因子上的得分，采用Ward聚類方法，測定個體與類和類與類之間的歐氏距離，圖2中的聚類結果顯示，各組間距離較大，組內距離較小，聚類效果理想。按照該聚類結果可將樣本城市劃分為5類，其結果與目前住房市場上一線城市房價率先領漲，強二線及部分供應短缺城市房價漲幅后來居上，三四線城市庫存高企、去化困難、房價較低的情況符合。具體分類情況見表4。

表4 各城市住房調控政策適用性水平聚類結果

四、各類城市住房調控政策的選擇

目前，我國各地區在經濟發展水平、住房供需關系、土地供給與居民收入水平等方面存在較大的差異。“分城施政”的住房調控成為政策主基調，基于我國35個大中城市的聚類結果及房地產市場運行情況，結合供給側、需求側不同類型住房調控政策的適用條件，本文綜合確定出適合各類城市采用的住房市場健康發展的調控政策。

(一)A類城市適合供給擴張型與需求收縮型住房調控政策并舉

A類城市包含的深圳、北京、上海和廣州，均為全國一線城市，城市稟賦強，綜合發展實力位居全國前列，城市吸附力強。這些城市住房市場發達，房價收入比遙遙領先，城市房價卻依舊攀升。其根源在于城市化水平高、城市吸附力強、人口凈流入大、居民支付能力強導致其需求居高不下，而受城市生態紅線保護和土地稀缺等限制住房供給有限，進而形成了住房供需剛性較強、供給嚴重不足、剛性需求缺口大、住房保障水平低的格局。基于以上分析，此類城市需要重點解決的是居民剛性住房需求與穩定房價兩個問題，因此可以從供給擴張與需求收縮兩方面同時進行調控，供給擴張方面增加住房數量、豐富住房類型，例如采用適當增加住房建設用地供給、限制住房中小套型比重、發展公共租賃市場提供多類型住房、加快保障性住房建設，需求收縮方面則需要抑制投機投資需求，例如戶籍社保等提高購房門檻限制外地投資客，嚴查變相違規金融加杠桿行為，提高二套房首付比例、征收房產稅、提高住房交易稅率等降低杠桿、提高投資客成本。

(二)B類城市適合以需求收縮型為主、供給擴張型為輔的住房調控政策

B類城市具體包括廈門、武漢、重慶、合肥、鄭州、南昌、成都、南京。這類城市住房市場具有一定存量房，房價收入比適中，住房需求以剛性和改善型為主、具備一定的住房保障基礎，同時城市經濟發展水平較好、城市發展潛力大，往往是區域中心城市或沿海發達地區省會城市。在一線城市限購限貸后容易首當其沖成為資本市場沖擊對象，迅速成為投資投機者的窗口。對于此類城市，應以滿足居民剛性、居住改善型需求為主，抑制投機需求。在需求收縮方面，通過戶籍、社保等限制購買投資需求，通過提高二套及以上首付比例、貸款利率及交易持有稅費提高成本；在供給擴張方面加快增量，沿用住房套型結構比例限制，開展房地產企業專項整治嚴查捂盤惜售情況、限制取得預售證后開盤時間，加快“五證”審批和新項目入市，提高舊城改造及土地收儲，公開土地供應計劃。

(三)C類城市適合需求擴張型為主、供給收縮型為輔的住房調控政策

C類城市包括杭州、天津、福州、海口、太原、大連6座城市。由于這類城市住房市場供需相對均衡，存在部分去庫存壓力，住房需求彈性大，同時這些城市屬于較發達地區的省會及重點城市，城市經濟面較好，城市吸引力較強，住房需求有較大挖掘空間，存在市場調節消化可能，因此政策選取應以需求擴張為主，適當進行供給收縮。可以主要采用降低二套房首付比例、提高住房交易稅率，加強配套建設、增加房屋類型等需求擴張型政策；同時配以適當減緩土地出讓、提高房企開發貸利率、適當控制住房建設項目審批等供給收縮型政策。

(四)D類城市適合供給收縮型與需求擴張型住房調控政策并舉

這類城市包括貴陽、青島、南寧、濟南、昆明、寧波、石家莊、烏魯木齊、哈爾濱、西寧、長沙、銀川。這些城市住房市場大多呈現供需失衡、彈性較適中，住房存量偏大，去化速度較慢的現狀，同時城市基準面相對較差，人口凈流入相對低、完全依賴現有市場自我消化可能性低。這類城市追求的是住房市場穩中求進的發展方式，住房供給應匹配城市經濟發展水平與住房有效需求，杜絕盲目追求投資拉動經濟發展的模式，避免造成庫存壓力新增。基于以上分析，此類城市應該全面收縮供給，嚴控土地、住房新增供給，調整存量結構的同時，從政府層面擴張需求。例如政府購買商品房用作保障房、增加共有產權住房供給、棚改拆遷貨幣化安置、加快戶籍開放、農民工市民化步伐，個人住房轉讓營業稅免征期限上調，契稅下調，免征印花稅、土地增值稅，房貸利息抵扣個稅等稅收優惠政策等。

(五)E類城市適合嚴厲供給收縮型與需求擴張型住房調控政策并舉

西安、蘭州、長春、沈陽、呼和浩特等城市的住房市場長期不溫不火，住房去化周期均超過20個月，住房供需缺乏彈性，是研究對象中去庫存壓力最大的城市。同時城市經濟發展水平低、城市稟賦較差，屬于典型的人口凈流出城市，所依賴的工業體系在全國宏觀經濟、實體經濟下行沖擊中損失慘重，住房市場需求持續走低，需要做好長期去庫存的準備，并積極進行產業升級改造。此類城市應在供給方面暫停增量，調整存量。全面停止住宅、商業土地出讓，暫停新建住宅項目報批，允許滿足條件下的土地屬性調整，進行政府整體購買商品房用于公租房服務，鼓勵房企間重組并購。在需求方面，在保證金融風險可控的情況下降低首付比例和貸款利率，加快戶籍開放、農民工市民化步伐，提供大學生、農民工購房優惠補貼，加強配套建設等。

五、結 語

盡管目前住房市場供給側結構性改革的主要任務是“去庫存”，但從全國大局來看，其核心內涵仍是不同地區根據實際住房市場供給水平、需求能力以及住房市場性質等因素，協調好供給側與需求側關系，即選擇恰當的供給側、需求側擴張型或收縮型政策。

從目前市場情況及分析結果來看，我國35個大中城市具有明顯的區域特征，其適用的供給側、需求側調控政策明顯不同。因此，長遠看來，為了提高住房調控政策效率，加快我國住房供給側結構性改革步伐，促進我國住房市場的健康發展，需要在把握相關政策適用性條件的基礎上，匹配城市住房市場實際情況因城施政、分城調控。

同時本文研究分析受數據限制，僅采用2014年35個大中城市截面數據進行聚類分析，難以考慮到個別時間點數據的偶然性和波動性，其聚類結果可能存在小的偏差，后期可考慮采用面板數據進行分析，有待專家學者進一步探討。

[1]國家統計局.2015年房地產開發投資和銷售情況[DB/OL].http://www.gov.cn/zhuanti/2016-01/19/content_5034287.htm,2016.1.19.

[2]梁倩.報告稱35座重點城市住宅80%供大于需[N].經濟參考報,2015-12-18(A03).

[3]鄧磊,杜爽.我國供給側結構性改革:新動力與新挑戰[J].價格理論與實踐,2015，(12):18-20.

[4]金碚.科學把握供給側結構性改革的深刻內涵[N].人民日報,2016-03-07(07).

[5]衛曉,趙辰昕.城鎮住房市場區域分類調控研究[J].宏觀經濟管理,2013，(9):60-62.

[6]蔡明超,黃徐星,趙戴怡.房地產市場反周期宏觀調控政策績效的微觀分析[J].經濟研究,2011,(S1):80-89，126.

[7]張德榮,鄭曉婷.“限購令”是抑制房價上漲的有效政策工具嗎?——基于70個大中城市的實證研究[J].數量經濟技術經濟研究,2013,(11):56-72.

[8]安輝,王瑞東.我國房地產價格影響因素的實證分析——兼論當前房地產調控政策[J].財經科學,2013,(3):115-124.

[9]易斌.住房需求抑制還是土地供給調節:房地產調控政策比較研究[J].財經研究,2015,(2):66-75.

[10]王哲,呂文廣.我國房地產業區域發展差異演變[J].甘肅社會科學,2012,(4):207-210.

[11]彭向,胡躍紅.中國房地產經濟區劃的聚類分析[J].統計與決策,2006,(4):86-88.

[12]李斌,張所地.預期視角下住房需求調控效果的城市差異研究[J].數理統計與管理,2015,(4):685-695.

[13]辛園園,楊子江.35個大中城市住宅市場差異研究[J].特區經濟,2011,(10):272-275.

[14]黃凌翔.土地政策參與宏觀調控研究綜述[J].城市問題,2010,(3):76-80+86.

[15]王剛,李淑清.我國住房需求的稅收調控策略研究[J].福州大學學報：哲學社會科學版,2010,(5):33-37.

[16]朱國鐘,顏色.住房市場調控新政能夠實現“居者有其屋”嗎?——一個動態一般均衡的理論分析[J].經濟學：季刊,2014,(1):103-126.

[17]王松濤.中國住房市場政府干預的原理與效果評價[M].北京：清華大學出版社,2009:65.

[18]王旺平.中國城鎮住房政策體系研究[D].天津：南開大學.2013.

[19]李偉民.金融大辭典[M].哈爾濱：黑龍江人民出版社,2002:628-629.

[20]陳瑜,胡毅軍.我國房地產產業政策內涵與運行環境研究[J].科技進步與對策,2005，(8):77-79.

[21]劉佳.我國房地產市場調控政策實施與效果分析[D].南昌：南昌大學.2013.

[22]劉洪玉,姜沛言.我國城市住房價格泡沫的發展機制及城市間差異研究[J].價格理論與實踐,2014，(8):20-26.

[23]呂萍,丁富軍,馬異觀.快速城鎮化過程中我國的住房政策[J].中國軟科學,2010，(8):25-37.

[24]曹劍光.影響我國現階段政策效應因素實證分析——以現行房地產調控政策為例[J].中共福建省委黨校學報,2007，(3):86-90.