“讓全體人民住有所居”是未來房地產業發展的主導方向

文/丁健

本文從住房的功能本質、住房制度改革和建立房地產市場調控長效機制的角度，對習總書記在十九大報告中提出的“讓全體人民住有所居”的宏偉目標進行解讀，并且在此基礎上提出實現上述目標需要采取的舉措，以此為貫徹落實十九大精神貢獻綿薄之力。

在中國共產黨第十九次全國代表大會上，習總書記代表第十八屆中央委員會向大會作了題為“決勝全面建成小康社會奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利”的報告，在加強社會保障體系方面指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這一論述為中國房地產業發展指明了方向，為形成房地產市場調控長效機制奠定了政策基底。

一、“房子是用來住的，不是用來炒的”這一論述將根治房地產功能錯位的“扭曲病”

改革開放以后，隨著土地制度和住房制度的變革，其經濟功能通過房地產市場的運作，在解決城市土地優化配置、為城市政府提供建設資金和解決市民居住問題等方面發揮了巨大作用，同時也在相當一段時期促成地方政府和人們過度崇拜房地產經濟功能（包括投資功能、財富積累功能等），嚴重忽略了房地產最基本的社會功能，即居住及生存功能，從而導致房地產市場上多次掀起投機風潮，嚴重干擾了宏觀經濟政策的落實，并且進一步拉大了居住方面的貧富差距，為整個社會的不穩定埋下了禍根。

“房子是用來住的，不是用來炒的”這一論述撥亂反正，從根本上鏟除了房地產投機的理論依據，有助于房子的功能回到其居住的本源，有助于穩定房地產市場的平穩運行，維護最廣大民眾的居住利益，從根本上治理房地產功能錯位的“扭曲病”。

二、“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”是未來城鎮住房制度深化改革的基本方向

在只購不租、多購少租的住房制度下，房地產市場上租購失衡已經成為一種常態。鏈家研究院提供的數據顯示，2016年中國房地產市場交易總規模超過20萬億元，其中購買新房的規模12萬億元，二手房6.5萬億元，而租賃房成交規模卻不到2萬億元。顯然，租購比例嚴重失衡。

在這種情況下，購房成為人們解決居住問題的主要渠道。在經濟能力不夠的條件下居民只能靠銀行貸款買房，而銀行也將發放房貸作為主要的業務，并且不斷加大杠桿率，在一定程度上助長了“透支未來”之風，抑制其他消費，致使盲目投資和惡性投機行為的產生。這些行為擾亂了正常的住房市場秩序，致使地方政府、金融機構、老百姓形成了對房地產的盲目崇拜；房地產業甚至成為宏觀經濟發展不可或缺的主要產業，給宏觀經濟的健康發展以及整個經濟結構的轉型升級制造了巨大的障礙。

“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，將打破原先房地產業尤其是住宅產業發展的荒謬邏輯，從根本上解決住房由誰供給、居住由誰保障和以何種方式供給與保障的問題。

（一）多主體供給、多渠道保障是供給側改革在房地產領域的體現

從租賃房供給的角度看，多主體表現為：一方面政府提供公租房，一些熱點城市政府在出讓土地時已要求開發商100%自己持有，而不少房地產公司也已開始探索自持長租公寓的經營模式，另一方面，允許利用農民集體建設用地建設租賃住房供給市場，并鼓勵市場提供更多的租賃住房，等等，進而從根本上解決租賃房的供給問題，以滿足不同的住房租賃需求。

在多渠道保障方面，除了各級政府對居住困難家庭的兜底保障（廉租房）以外，還可以通過棚戶區的改造、重大市政設施改造的動遷、公租房的供給等方式予以居住方面的保障。另外，住宅市場也可以為不同的人群提供相應的住宅。總而言之，多渠道保障是針對不同需求采用相對應的保障方式，以求在住房保障方面“一個都不能少”，從根本上改善居住水平。

（二）建立租購并舉住房制度是新時代住房制度改革的新指南

長期以來，人們習慣于認為租賃權派生于產權之上，理所當然不能與產權享受同樣權益，出租人及其代理人違反租賃合同成本較低，單方面違約事件頻發，承租人權益未能得到很好保護和尊重，致使市場上房屋租賃合同期普遍較短，租賃權在享受各地公共服務方面與產權人有所不同，等等。這些問題的存在不僅致使國內無法建立完善的住宅租賃市場，而且影響了房地產市場價格發現機制的健康發育，對整個房地產市場產生了一定程度的價格扭曲。

建立租購并舉住房制度將完善原有住房制度的缺陷，其推進的核心是租購同權，即無論是租賃住房，還是購買住房居住，只要為城鎮創造財富、繳納稅收，都應該無差別享有城鎮提供的公共福利和相關權利。

從法律層面講，住房產權在產權權能上并不高于租賃權，兩者嚴格意義上同屬于財產類的居住產權，最大不同是期限不同：房主擁有的產權實際上是一種永續租賃權，房價是未來房租的貼現，即個人購買住房是一次性地購買了可永續的居住權（70年后可以自動續費續約）；而房屋租賃權是有期限的居住權，兩者的本質一致，不應有權能上的高低之分。

建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，不僅有利于抑制房地產價格小跌大漲現象，彌補房地產定價基準市場機制的缺失，管控房地產風險，阻斷其野蠻生長的機制，并且有利于緩解房地產市場的結構性供需矛盾，穩定市場預期，促使房地產市場平穩健康發展，促使各城市引進人才、集聚人才和構建和諧社會。

三、“讓全體人民住有所居”是建立房地產市場調控長效機制的基石，也是各項房地產市場調控政策設計的出發點

建立房地產市場調控的長效機制是制定未來房地產市場調控政策框架的基本取向，而長效機制形成的基石和出發點，就是“讓全體人民住有所居”這個宗旨。未來制定新的土地供給政策、保障房供給政策、住房租賃政策（如供給只租不售的住宅用地，建造共有產權性質的保障房）等都要圍繞宗旨進行，細化宗旨的政策落實，使百姓真正在居住問題上得到新時代新住房制度的“紅利”。

同時，各級政府需要利用這些政策有效地引導各類開發力量提供多樣化的居住空間，切實保障“讓全體人民住有所居”，并實現安居樂業的“中國夢”。因為安居才能樂業，樂業才能為實現“兩個一百年目標”作出貢獻。

四、全面推進和實現“讓全體人民住有所居”目標的主要舉措

習總書記在十九大報告中關于“讓全體人民住有所居”的論述，體現了中國共產黨為人民服務的宗旨，以及造福人民的初心，也為中國今后房地產業的發展指明了前進的方向。為了更好地推進和實現“讓全體人民住有所居”的目標，需要積極有效地采取以下舉措。

（一）繼續深化住房建設與配置領域的供給側改革

當前，推進住房建設領域供給側改革的重點，就是補短板。

1．在設計上補短板，改變“千城一面”的不正常現象。需要根據不同市情、不同的文化背景和氣候條件來設計具有當地特色的住宅，實現設計多樣化的目標，形成特定并有吸引力的建筑景觀。同時，在設計方案中強調，住宅不論面積大小，使用功能一定要完備和便捷，努力做到以人為本。

2．在技術上補短板，提高住宅生產的集約化程度。積極探索和推進構件化制造、模塊化安裝以及立體化施工等新技術、新工藝，提高住宅的建造效率，降低成本，保護環境。尤其要積極推廣節能環保型建筑材料的應用，使廣大人民住得舒心、住得安全。

3．在綜合配套上補短板，盡快建成居住舒適、生活方便并讓廣大人民群眾滿意的生活圈。住宅僅僅是居住的載體，但是生活還需要教育、醫療、休閑、購物等公共服務設施的配套，因此從供給側的角度講，補足公共服務設施的配套，顯得尤為重要。這個舉措可以大大提高住宅小區的可利用率，減少“空城”現象，并且在空間上能較好地解決人群分布不合理的狀況，降低城市病的發病率。

4．在市場供給上補短板，構建結構合理的房地產和住宅市場體系，滿足多樣化的居住需求。首先，按照租購并舉的制度要求，積極培育租賃市場，形成住房租賃市場和銷售市場同步發展的新局面。其次，從制度層面改變土地等要素的供給方式，如供給的住宅用地只租不售，存量用地主要供給租賃房建設等，以此保證租賃房源的供給，為租購并舉制度的推行奠定物質基礎。

（二）利用互聯網等信息技術，打造“智慧住房租賃平臺”，解決原先實體租賃市場存在的種種弊端

1．利用該平臺，將公共租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理，實現企業、人員、房源、評價、信用等信息的全共享，從而有力清除租賃市場中房源信息不實、租賃關系不穩定、租賃行為不規范等諸多弊端。

2．借助該平臺，通過實名身份驗證以及人臉識別等技術，確保中介、房東、租客的身份真實性和操作真實性，從而提高房屋租賃業務的可靠性、安全性。

3．依托該平臺，促使房管部門將房屋權屬核驗與互聯網企業驗真服務結合，在房源發布之前就完成全局驗真，做到“真實產權、真實存在、真實委托、真實價格、真實圖片、真實房東、真實租客、真實中介、真實信用、真實評價”，促進住房租賃市場的健康發展，造福于廣大的人民群眾。

（三）建立宏觀審慎的房地產金融調控機制，防止房地產和住宅建設“綁架”太多的金融資源，構建金融與房地產良性的互動關系

2016年，中國有100多萬億的貸款，其中27%-28%的貸款與房地產業相關（包括開發貸加按揭貸），然而房地產業對國民經濟的貢獻度僅為7%；2016年，工農中建交等主要商業銀行新增貸款的70%-80%都是房地產相關貸款，就全國而言，到2016年底，新增貸款的46%進入了房地產業。由此可見，在資金端去杠桿、控制貨幣流向、建立健全宏觀審慎的房地產金融調控的長效機制，對完成“讓全體人民住有其居”的目標顯得十分必要。

1．為房地產業和去產能劃出清晰的房地產金融政策底線：在支持居民合理自住購房和鼓勵租賃住房建設的同時，嚴格限制信貸流向投資投機性購房，停止對落后房地產產能的金融支持。

2．加強金融監管：金融機構通過開展自查，嚴防個人消費貸款違規進入房地產市場；監管部門對某些違規銀行實行懲戒措施，如開出罰單，以儆效尤。

3．利用基礎數據庫對房地產金融進行宏觀審慎管理，對房地產金融活動進行全方位的監測，將風險遏制在萌芽之中。房地產金融宏觀審慎調控機制，主要由宏觀審慎監測體系、金融機構評估體系、房地產金融宏觀審慎管理政策工具箱所組成。具體的政策工具包括最低首付比例要求、房貸利率要求、借款人償債能力要求、評估結果與MPA激勵約束工具相掛鉤、窗口指導要求等。

（四）創新住房供給制度改革，積極推廣“共有產權房”，使其成為租購并舉住房制度的有效補充

1．將原先的經濟適用房改為共有產權房，一方面解決經濟能力強于廉租房人群但是無能力購買商品房的部分本地人群的居住問題，另一方面防止利用原先的經濟適用房尋租。

2．推行“共有產權房”以后，原居住人有購房能力后，房源的部分產權可以由政府收回，并供給下一位需求者，進而促進這一部分房源的循環使用，減輕地方政府的財政負擔。

3．在未來共有產權房需求減少的情況下，還可以將這部分房源改為公租房，重點解決“夾心層”（引進人才、進城的灰領階層）的居住問題，真正助推“讓全體人民住有所居”目標的盡快實現。