加快建立現代住房制度,努力實現住有所居
——學習習總書記講話的心得體會

文/包宗華

習總書記在十九大報告中指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！苯涍^反復學習，有以下幾點心得體會。

一、 涵蓋了許多國家房改成功經驗的精華

十九世紀以及此前很長一段時期，世界各國都推行住房商品化制度，其基本理念是：住房是商品，應由市場自發調節；住房是生活用品，應由居民自行解決。說白了，這是一個政府不管居民住房問題的制度。這一制度弊端甚多，最大的弊端就是炒房盛行，房價不斷猛漲，使廣大中低收入者長期處于住房難的境地。西方國家進入資本主義社會后，隨著國民經濟特別是城鎮化快速發展帶來的大批農民進城，炒房、房價猛漲和中低收入者住房難等問題日益突顯。到了十九世紀，英國等國家已經形成了嚴重的社會問題，恩格斯在十九世紀七十年代著文，把它定性為住房災難，并抨擊資產階級政府不關心和解決居民的住房問題。與此同時，社會各界也逐步掀起了批評政府住房政策的浪潮，從而推動政府去重視和研究住房問題。

到了二十世紀，許多國家終于弄清楚出現諸多住房問題直至住房災難的根源在于住房商品化制度，因而陸續地開展了住房制度改革。改革的主要內容有三：一是政府由不管住房轉變為努力解決廣大居民的住房問題，把住房事業辦成造福于民的事業成為政府應盡的職責；二是明確推行新住房制度的總任務是解決好廣大居民的住房問題，實現人人享有適當住房（亦即我國要求的住有所居）的總目標；三是摒棄住房商品化占主導地位的住房制度，改行住房社會保障占主導地位的制度，這是實現總任務和總目標的制度保證，也是解決炒房盛行和房價不受控制等突出問題的制度保證。由于改行新制度的國家國情各不相同，其制度的內容在解決居民住房問題這個總前提下各有千秋，因而將其統稱為現代住房制度。

通過改革推行現代住房制度的國家，普遍都只用了不太長的時間就解決了廣大居民的住房問題。例如，住房災難最嚴重的英國，實行現代住房制度不到二十年，就頒布了法律規定：一個區如有英國公民成為無家可歸者，區議會和區政府要負法律責任。這就從法律的角度宣稱，該國已基本實現了人人享有適當住房的總目標。又如，新加坡在1965年獨立時，政府的資產只有3億美元，處于國窮民貧的狀態。他們認識到，越是貧窮越要實行現代住房制度，這樣才能解決好廣大居民的住房問題。他們制定出一整套適合國情的住房分類供應制度，而且施行堅定有力，只用了二十來年時間就使最低收入者都能住上廉租屋，使中低收入者都能買（租）得起和買（租）得到相應的政府組屋（即保障住房）。

習總書記十九大講話只用了五十多個字，就精辟地涵蓋了許多國家房改的成功經驗。雖沒有直接沿用許多國家提出的摒棄住房商品化主導地位的住房制度，但巧妙地使用了“住房不是用來炒”的一語。眾所周知，只有摒棄了住房商品化主導地位的住房制度，才能根治炒房問題。

二，加快建立現代住房制度是當務之急

1980年小平同志關于住房問題的講話，啟動了我國的房改。小平同志作風嚴謹，他是在參閱了許多駐外使館提供的國外資料后才作的講話，因而講的都是現代住房制度的內容。由于長期閉關鎖國，當年我國的房改人對國外二十世紀摒棄住房商品化的房改一無所知。只因小平同志講話中有“住房可以買賣”一語（現代住房制度的住房是租售并舉的），就把講話誤解為要走住房商品化的道路，并用以指導我國1980年至1998年的房改。1998年房改23號文雖然提出了要在我國推行住房分類供應這一現代住房制度，但也提出了要以住房商品化為指導思想，致使各地無論執行哪一種制度都有紅頭文件為據。更因為當時我們還拿不出一套有效地施行現代住房制度的辦法，加上推行住房商品化可使各地獲取大量土地批租資金，各地都選擇了走住房商品化道路并延續至今。這些年來，各地頻頻出現的炒房盛行、房價飛漲、庫存嚴重以及廣大中低收入者、最低收入者和需要在城市定居的農民工的住房難一直未能很好解決，都來源于住房商品化。

還要著重指出，許多通過改革推行現代住房制度的國家，普遍只用了不太長的時間（多數為十幾年，也有用了二十多年的），就全面實現了住有所居的總目標。我國的房改從1980年算起至今已37年，從1998年算起已20年，卻離全面實現住有所居的總目標相距甚遠。按理，在2020年我國建成小康社會時，也應該全面實現住有所居，但因這些年推行住房商品化的耽誤，屆時全面實現住有所居已不可能。也就是說，住房成為我國全面建成小康社會的滯后環節已不可避免。習總書記明察秋毫地發現了這個問題，因而嚴正地提出了加快建立現代住房制度的要求。這“加快”二字十分重要。只有加快建成現代住房制度，才能加快實現住有所居。

三、必須把習總書記的要求落在實處

1998年23號文要求推行現代住房制度沒能行得通，主要是因為沒有拿出一套有效的實施辦法，更沒有堅定不移地去實施。吸取這個慘痛的教訓，必須把不折不扣地落實習總書記的指示放在首位。習總書記對于我國建立現代住房制度，一是時間上要求加快，二是內容上提出了多主體供給、多渠道保障和租購并舉三項戰略性要求。遵照以上要求，建議國務院迅即組織有關部門和各地代表，盡快制定出一整套能在我國有效實施的現代住房制度。這套制度經國務院批準頒布后，要求各城市政府立即制定執行新制度和實現住有所居目標的規劃。各地的規劃一定要扎實可行，力戒浮夸和走過場，并由上級主管部門切實監督其執行。由于土地財政是推行現代住房制度的最大障礙，建議國務院同時組織有關部門和各地代表，制定一套既能消除土地財政，又有利于各城市經濟可持續發展的辦法。

制定現代住房制度，要以習總書記提出的三項戰略性要求為指導；要通過認真總結我國房改的經驗教訓，特別是要分析長期實行住房商品化政策造成的諸多問題（房價過高就是一個大問題），拿出有針對性地解決問題的辦法；在借鑒國外成功經驗時，要下功夫解決好它與我國國情有機結合的問題。以上任務十分艱巨復雜，一定要下苦功夫，才能制定出一個完滿而能夠順利施行的制度。

各個國家推行的現代住房制度，都是從自己的國情出發的，因而各有千秋。根據我多年的研究經驗，以下這種現代住房制度有較多內容適合我國借鑒。第一，對占居民總數5%的最低收入者供應套型在49平方米以下的廉租房，實行公房低租金。第二，對占居民總數80%左右的中低收入者供應套型50至125平方米的保障房，其中90平方米套型住房占總房量70%以上。把中低收入者分為中上、中中和中下三部分群體。對中下群體供應50至70平方米套型的保障房，每平方米的租售價低于成本價，使其含有較多的社會保障成分，由低到高分成幾個檔次，以中下群體買（租）得起和買（租）得到相應住房為度。對中中群體供應71至90平方米套型的保障房，每平方米租售價平均等于成本價，也由低到高分成幾個檔次，以中中群體買（租）得起和買（租）得到相應住房為度。對中上群體供應91至125平方米套型的保障房，也由低到高分成幾個檔次，每平方米售價含有較多由政府收取的利潤，也以中上群體買（租）得起和買（租）得到相應住房為度?？偟囊笫?，住房出售償還貸款本息后，做到政府略有盈余。由于土地屬于政府投資，并由城市政府直接管理保障房運行，故保障房的成本價中不包括土地價。第三，對占居民總數15%左右的高收入者供應商品房，因為含有土地批租收費，其價格要高出保障房好幾倍，土地批租收入納入城市財政收入。同時，允許有些單位擁有保障房，并明確其為城市保障房的一個組成部分。這種辦法的好處如下：一是有區別又無遺漏地解決好各種收入居民的住房問題，有利于較快地全面實現住有所居的總目標；二是體現了多主體供給、多渠道保障、租購并舉的戰略性要求；三是政府主要擔負廉租屋的建設資金，因為只占5%的比重，套型又小，城市政府的負擔不算重；四是保障房由政府直接調控，不會出現炒房和房價亂漲的問題；五是嚴格控制保障房套型并規定每戶居民只能擁有一套保障房，適合我國人多地少的國情。