住房租賃市場迎來新一輪資金支持

文/聞之

目前，《住房租賃管理條例》立法正在加速。近日，國務院法制辦、住房和城鄉建設部組成聯合調研組，赴多地對《住房租賃管理條例》等征求意見和建議。有關專家表示，《住房租賃管理條例》將成為我國第一部專門規范住房租賃的行政法規，進一步凸顯了建立租售并舉長效機制、加快租賃市場發展的重要性。同時，立法中關于租售同權的規定和鼓勵機構進入租賃行業的相關制度也引起了社會的廣泛關注。在政策大力扶持和市場進入存量時代的大環境下，租賃市場將迎來歷史性的發展機遇。在近期政策利好頻出的情況下，多個核心城市已陸續推出利好政策扶持租賃市場的發展，尤其是在鼓勵機構運營商積極參與租賃市場的政策引導下，預計將有更多的資源投入市場，租賃市場也有望迎來新一輪資金支持。

租賃市場迎來黃金發展期

市場人士預計，租賃市場將率先在一線城市規?；侀_，之后將向二線、三線城市推進。存量房市場將是一線城市的主戰場，而且政府有動力也有能力提供較多的租賃用地以調節市場的平衡并維持市場的穩定。在一線城市住宅用地競爭日趨激烈的當下，租賃用地在低廉的成本和政策的支持下，具備了較強的吸引力。目前，一方面國內全裝修房屋占比較低，未來具備較大的提升空間。根據測算，到2020年僅家裝行業就將由于全裝修政策而受益，將新增6700億元至8800億元的市場需求。另一方面，家具和家電企業也在全裝修政策的推動下，加速與地產企業合作的步伐，未來B端業務必將迎來快速增長。同時，根據租房新政相關政策，隨著中央政府與地方政府共同推動住房租賃市場發展，預計未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。各項租房新政的出臺，將在一定程度上深化泛家居產業B端渠道的拓展，擴容產業相關行業的市場需求，使之惠及全社會。

有業內人士認為，在租賃市場迎來黃金發展時期的當前，集中式長租公寓的擴張和REITs落地的提速將帶來兩條主要投資路徑：第一，布局全國且已進軍長租公寓的開發商在資源、資金、成本方面具備較強的競爭優勢，將最大程度地受益于租賃市場的規?；l展；第二，政策對租賃市場的支持包括對相關金融創新的支持。以REITs為代表的金融產品的創新將極大推動租賃市場發展，解決長租公寓資產過重、退出渠道不成熟的難題，突破現階段阻礙長租公寓發展的瓶頸。

2017年7月，住建部等9部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求進一步加快推進培育和發展住房租賃市場相關工作。據不完全統計，在三個月中，該通知中所提及的12個首批試點地區中，已有9個城市出臺房屋租賃細則。值得注意的是，新政的推出也讓企業看到了商機。不僅傳統的房地產企業蜂擁而至，爭搶自持地塊，螞蟻金服、銀聯等企業也開始將觸角伸向房屋租賃行業。近期，螞蟻金服召開發布會，“中國放心公寓聯盟”正式上線。此后，銀聯也宣布其與沈陽房管局簽署了住房租賃服務平臺合作協議。

在國家鼓勵住房租賃市場發展和多地推進租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業的REITs都應當成為政策最先鼓勵以及租房金融積極努力的方向，而在這方面，相關金融機構應當深入研究，積極布局，為租房金融奉獻大智慧。

通過業務創新分享房地產紅利

近日，國內首單長租公寓資產證券化項目獲批。據深交所固定收益信息平臺網站信息，“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”已于10月11日正式獲批發行，擬發行金額為2.7億元，這將為國內住房租賃市場開展資產證券化和REITs起到示范作用。對于長租公寓REITs面世給行業帶來的積極意義，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，類似資產支持計劃或者說REITs產品的創新，從宏觀層面看，符合租賃市場發展的規律。

作為房地產金融的重要方向之一，REITs屬于資產證券化的一種方式，其本質是一種將一些收取租金或者利息的地產打包證券化，從而在市場上融資的手段。例如，對于一些住房租賃企業，其意味著可以把承租人的租金按一定期限向投資人進行分配，并按期分紅、上市流通。對有收租物業的企業而言，這種有價證券可以在市場上流通，從而幫助其融資；而對投資人而言，其在享受房地產紅利的同時，也可以轉讓這種有價證券，后者流動性較強。

從國際經驗方面來看，在很多發達國家，REITs被應用得相當廣泛。不過，REITs在中國的推進較為緩慢。雖然業內人士呼吁多年，且REITs也被寫入過國務院文件中，但由于相關的規定細則遲遲未能落地，真正面向個人投資者的公募REITs產品至今未能推出。而在國家不斷出臺鼓勵住房租賃市場發展的政策背景下，REITs相關政策細則和產品的推出正當其時。事實上，這正是解決目前許多住房租賃企業融資困局的重要渠道。

從REITs“資產證券化”的本質來看，它正適合于住房租賃企業。實際上，資產證券化的特點是其不依賴于融資主體的信用評級，而更為重視證券化底層基礎資產的資產質量，對于很多長租公寓類企業而言，其基礎資產——租金——是非常穩定的。有數據顯示，在以美國為代表的成熟資本市場，公寓與住房租賃在全部REITs基礎資產類型中排名靠前，僅次于商業零售、辦公產業，并大部分面向個人投資者發售。此外，資產證券化的特點是對資產負債表不產生額外負擔，因此，企業在獲取低成本資金的同時，可以實現資產出表、資產負債率降低、流動性指標提高等目標。

金融機構要與時俱進

2017年是中國房地產租賃市場的元年。隨著國家建立租購并舉的住房體系系列政策的出臺，中國的房地產市場已從以購房為主進入租賃時代。如何玩轉租房金融業務，可以說正在考驗著大家的智慧。相關數據顯示，未來房屋租賃市場前景十分廣闊，從近一年來的發展情況看，國內每年新增的應屆大學畢業生租房規模已達到約600億元，2016年中國有近1.6億人租房，預計2020年將達到1.9億，2030年將有約2.7億人成為租客。

另有相關研究預測，2020年國內住房租賃市場規?？蛇_1.6萬億元，2030年則可達4萬億元。現在越來越多的大牌房企如萬科、世聯行等跳入長租公寓的藍海。不僅是房企，一些互聯網企業也加入了這個行業，如螞蟻金服和銀聯等?？梢哉f,“購租并舉”、“租購同權”政策的出臺，土地、法制、金融、財稅等一系列細則的支持，已經吹響了中國租房時代的號角。

基于此，金融機構要與時俱進，積極做好房地產金融的轉型升級與業務創新。當下主要是著眼于租房金融業務的研發與推廣。這方面，當前依然是互聯網金融平臺捷足先登。2016年以來，包括京東金融、百度金融等巨頭在內的消費金融平臺紛紛宣布進入租房分期市場。而正是由于房屋租金的上漲，催生了分期需求，從而活躍了分期市場。近日，百度金融與租了么已達成合作，雙方推出的產品“租了么錢包”正式上線，它不同于傳統租房押一付三等模式，它的上線將會推廣房租分期月付消費模式。

當然，金融機構開展綜合經營，還可以將業務延伸至租房金融系列服務。例如在O2O模式上再引入互聯網金融、信用體系這一跨界模式，為業主和租客提供更多的金融理財和生活類增值服務，并打造基于信用和互聯網金融的全新租房生態圈。此外，在租房交易鏈中，相關金融機構既可能是資金需求方，也可能是資金供給方，如何圍繞業主、租客、職業房東、供應鏈商家這些交易主體的資金需求場景進行產品設計，既有消費金融，也有供應鏈金融，還可以開發出眾多金融衍生品，這都需要金融行業認真研究。

伴隨著國家房地產政策的不斷出臺，我國房地產市場格局已逐步從以購買為主進入租賃時代。金融機構如何緊跟市場變化，做好房地產金融的轉型升級與業務創新，更好地為市場服務，既是金融機構所要面對的難題，也是金融機構所面臨的機遇。所以說，金融機構除了發行REITs，還可充分利用社會資金，多渠道增加住房租賃房源供應。無論是基于租金收益，還是基于租賃物業本身，資產證券化均可以為住房租賃企業提供盤活存量的金融工具，尤其是基于租賃物業本身開展的REITs運作，可以協助住房租賃企業開展輕資產化運營，從長期持有資產轉變為專注于租賃住房管理，從而形成住房租賃市場的長效機制。