上海企業投資公共租賃住房實證研究

文/沈磊 楊華凱 田漢雄

住房租賃市場，是房地產市場的重要組成部分，也是解決住房問題的重要渠道。國務院《關于加快培育發展住房租賃市場的若干意見》提出“發展住房租賃企業”，充分發揮市場作用，調動企業積極性，多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平，滿足不斷增長的住房租賃需求。上海租賃住房與公共租賃住房都是滿足階段性居住的租賃型住房，其企業投資行為相似，可以通過對公共租賃住房的實證研究，為當前“發展住房租賃企業”提供借鑒參考。

一、上海公共租賃住房概況

（一）上海公共租賃住房制度的建立及特點

2010年6月國務院頒布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，同年10月上海即出臺了《本市發展公共租賃住房的實施意見》，隨后相繼頒布《本市公共租賃住房項目認定的規定》、《關于落實公共租賃住房稅收優惠政策有關問題的公告》、《關于本市公共租賃住房水電氣價格有關事項的通知》、《本市公共租賃住房運營機構組建辦法》、《上海公共租賃住房建筑設計導則》等政策規章，規范指導公共租賃住房的投資建設與運營管理，促進上海公共租賃住房制度的不斷完善。

上海公共租賃住房制度具有以下特點：1.不限戶籍，不設收入線。配租對象是在滬穩定就業且住房困難的常住人口。2.有限期的租賃。租賃合同兩年一簽（合同期內租金不變），最長可續簽六年。3.租金標準略低于市場租金水平。租金標準由運營機構按“略低于市場租金”原則確定，報主管部門備案后實施。4.運營管理方式為“政府支持、企業運作”。政府投入部分資金或補貼，扶持組建一批公共租賃住房運營企業，市場化運營，“保本微利”。2015年上海將廉租房與公共租賃住房“并軌”，凡政策保障性的租賃住房全部歸為“公共租賃住房”。

（二）上海公共租賃住房的建設運行情況

上海是全國較早實現公共租賃住房集約化供應的城市之一。截至2017年6月底，已籌措、新建公共租賃住房約15萬套，配租約11萬套。其中市籌公共租賃住房2.84萬套，配租1.56萬套，區屬公共租賃住房3.54萬套，配租1.34萬套。七年來，上海公共租賃住房始終堅持“政府主導、企業運作”，形成了三種運營模式：

一是“企業建設運營”模式。由企業投資建設公共租賃住房，并承擔其運營管理職責。如上海地產集團的馨寧公寓、馨越公寓、馨逸公寓。為鼓勵企業投資，政府給予部分公共租賃住房“先租后售”的政策，如臨港集團建設的臨港公共租賃住房，可在公共租賃十年后，轉為普通商品房上市銷售。

二是“機構收購運營”模式。由非企業機構投資購買企業建設的公共租賃住房，并委托專業機構進行租賃運營管理。如市公積金管理中心購買的上海城投建設的楊浦尚景園、閔行晶華坊兩個項目，進行裝修后分別委托楊浦區和閔行區公共租賃住房運營公司負責其運營管理。

三是“政府收儲（包租）運營”模式。由區住房保障機構采取購買（或包租）市場存量住房的方式，籌措房源用作本區公共租賃住房。

二、實例調查與分析

基于規模量和推廣性的考量，本文在“企業建設運營”與“機構收購運營”兩種模式中選取具有典型代表性的徐匯馨寧公寓和楊浦尚景園，作為實證分析樣本。

（一）馨寧公寓與尚景園的基本情況

1.馨寧公寓是上海首批“企業建設運營”型公共租賃住房的典型，其2900套公共租賃住房于2011年初面向社會完成了配租。該公寓位于徐匯華涇鎮，原為上海地產（集團）有限公司投資建設的配套商品房項目，2008年8月開工，2011年5月竣工。由于本市保障性住房建設調整，2008年其中一半轉為經濟適用房，2010年這部分經濟適用房又轉作了公共租賃住房，建筑面積共17.3萬平方米（2900套）。其中一房建筑面積42平方米（占17.5%），二房建筑面積62平方米（占77.5%），三房建筑面積76平方米（占5%）。

馨寧公寓2011年租金標準42元/平方米/月，2017年6月為56.5元/平方米/月，七年僅增長34%；物業管理費標準2.88元/平方米/月；運營管理費1.7元/ 平方米/月。

2.尚景園是上海首批“機構收購運營”型公共租賃住房的典型，其2202套公共租賃住房于2011年末面向社會完成了配租。尚景園位于楊浦新江灣城，原是上海城投置地有限公司投資建設的經濟適用房項目，2009年8月開工，2011年4月竣工。2010年上海市公積金中心創新“公積金保值增值、優化資產結構”，用公積金增值資金購買了該項目，并在主管部門支持下全部轉為公共租賃住房，委托楊浦區公租房運營公司進行運營管理。2202套住房（建筑面積15.15萬平方米）中一房建筑面積45平方米（占5.1%），二房建筑面積65平方米（占90.1%），三房建筑面積80平方米（占4.8%）。

尚景園2011年租金標準39元/平方米/月，2017年6月為47元/平方米/月，六年僅增長21%，物業管理費標準2.88元/平方米/月，運營管理費0.82元/ 平方米/月。

（二）馨寧公寓與尚景園投入產出分析

按照房地產投資經營理論，租賃型住房的總投資一般與其20年的租金收益相平衡。以下按照五項租金構成分解公共租賃住房的建設總成本進行比較，以判斷其投入產出情況。

1.五項租金成本分析。

（1）房屋折舊。假設房屋壽命按居住用地68年期計（2年建設期），不計殘值。

（2）室內裝修（含設備）。假設每八年按700元/平方米的標準重新裝修一次。

（3）管理費。包括物業管理和運營管理兩方面。

（4）資金成本。馨寧公寓資金主要源于太平洋-上海公共租賃房項目債權投資計劃，年貸款利率約5%（比同期商業銀行基準利率低12%）；尚景園由公積金增值資金收購，按公積金五年期以上貸款年利率3.25%計。

（5）稅金。公共租賃住房按政策免繳土地增值稅、房產稅、所得稅等，馨寧公寓與尚景園稅金為零。

綜 上，（1）+（2）+（3）+（4）+（5）構成的運營管理成本，馨寧公寓約82.53元/平方米/月，尚景園約51.7元/平方米/月。租金收益，馨寧公寓56.5元/平方米/月，僅為運營成本的68.5%，入不敷出，難以為繼。尚景園租金收益約47元/平方米/月，為運營成本的91%，基本持平，略有虧損。說明公共租賃住房的總投資依靠租金收益很難收回。

假如僅計（1）+（2）+（3）這三項租金成本，不計資金成本（稅金免繳），馨寧公寓約27.88元/平方米/月，尚景園約23.7元/平方米/月，租金收益均大于運營管理成本。說明資金成本是決定公共租賃住房投入產出平衡的關鍵因素，假如政府能向這部分資金成本提供補貼（又稱“貼息”），將有利于公共租賃住房的持續運營。

2.年現金流分析。考慮到房屋周轉、維修維護等因素，馨寧公寓與尚景園的出租率按95%計，馨寧公寓年租金收入645元/平方米/年，扣除當年物業管理費、租賃運營成本、裝修費分攤、年資金成本后，凈現金流為-153.26元/平方米/年，“收”小于“支”。說明僅靠租金收入，入不敷出，持續運營將持續虧損。尚景園年租金收入為536元/平方米/年，扣除上述成本后，凈現金流為68元/平方米/年,“收”大于“支”。說明具備持續租賃運營的能力。

3.回收周期分析。馨寧公寓“收”小于“支”，回收無期。故僅以尚景園為例，測算靜態回收周期。按公積金利率計，尚景園回收周期為152年。

（1）若租金年上漲2%，回收期為71年；

（2）若租金年上漲5%，回收期為45年。

若以上述數據測算類推租賃住房，由于租賃住房不享有公共租賃住房的稅收減免優惠，一般也難取得像公積金這樣的低成本資金，如果沒有較大的機制創新，租賃住房想達到投入產出的平衡，難度很大。

三、結論與問題

從上海公共租賃住房的快速發展和馨寧公寓、尚景園兩處實例分析，本文得出以下結論：

（一）完善配套的政策規章，是上海公共租賃住房快速啟動、規范運行的有力保障

當前發展住房租賃企業，鼓勵企業投資建設租賃住房，需要政策規章的保駕護航。

（二）企業投資建設，是上海公共租賃住房實現集約化、規模化建設與供應的重要渠道

對于公共租賃住房投入產出的失衡狀況，企業在投資租賃住房時引以為鑒，需要拓寬資金渠道、創新租金定價與調價機制，來實現投入產出平衡，促進企業投資的健康可持續。

（三）企業市場化運營管理公共租賃住房的實踐，為企業運營管理租賃住房作出了有益嘗試

租賃住房屬市場性住房，在總結公租房經驗基礎上，應充分利用市場化運營方式，充分利用科學技術管理手段，提升運營管理水平、提高運營管理效率，形成市場競爭力。

（四）從企業投資公共租賃住房的實例分析中，還發現了諸多阻礙企業持續投資的問題

在投資建設租賃住房時，需要采取措施，解決主要問題：

1.供地不足、布局不均。公共租賃住房建設用地主要源于企業“退二進三”產業結構調整中的存量土地，這類土地數量有限，且在全市分布不均。

2.籌資難、成本高。目前，公積金資金已停止投資保障性住房。而商業銀行貸款規模小、成本高、周期短，難以滿足公共租賃住房長期投資的需要。

3.租金缺乏有效的定價與調價機制。由運營機構確定租金標準雖調動了運營機構的主動性，但缺少權威機構對本市各區域租金信息進行定期持續發布，僅靠短期市場調查，租金定價精準不夠，調價依據不足。據了解，前述市籌公共租賃住房的租金標準僅為同期同區域市場租金的70%-80%，較大偏離了“略低于市場租金”的初衷，增加了企業投資回收的難度。

4.運營管理內容多，責任重。公共租賃住房運營管理包括對房屋（含裝修設備）與承租人這兩方面管理。對于在保修期內的房屋，物業管理、設備維修、運營壓力都相對較小。隨著保修期的結束，房屋及設備的維修需求將增加，如再遇到有承租人“不退租”問題，運營管理的難度將更大。

四、對策與建議

按照《上海市住房發展“十三五”規劃》，“十三五”期間上海將建設70萬套租賃住房，需要土地供應1700公頃（相當于老靜安區、老盧灣區、老黃浦區的供地面積總和）。要在“十三五”的后三年，快速完成這70萬套租賃住房的建設，需要開拓創新，勇破難題。

（一）創新思維，積極拓展土地供應渠道

建議在繼續挖潛企業存量土地的基礎上，將租賃住房用地有選擇地拓展到租賃集體土地、傳統工業區轉型、廠房改造改建等方面。

1.繼續挖潛企業存量土地，并將公租房捆綁供地政策延伸到租賃住房中，允許企業在存量土地上建設租賃住房時，捆綁建設一定比例的經營性項目，以彌補因租賃住房投資回收期長導致的虧損。

2.允許企業在符合區域規劃前提下，將廠房或建筑物改建為租賃住房，滿足企業自身或周邊區域的租住需求。政府需給予規劃、消防等方面的支持。

3.結合污染整治，選擇具有一定區位條件的老工業區布局租賃住房。如寶鋼，距市中心（人民廣場）約18公里，與江灣到市中心等距，有軌交連接。寶鋼外遷后，能否在其原廠區地塊上合理布局一定量的租賃住房？

4.與城市“創全”、“五違四必”整治相結合，在完成整治的土地中，選取具有一定交通和配套條件的地塊，租賃其土地使用權建設租賃住房，供外來務工人員租住。這樣，既解決了外來務工人員的居住問題,也整合利用了集體土地，有利于避免這部分土地完成整治后被“二次污染或侵占”。除此，還增加了集體土地上農民的收入。

（二）多元多渠道籌集低成本資金

租賃住房的建設和運營是一項較為長期的投資，商業銀行貸款期限短、成本高，容易出現“短貸長投”和融資成本高的問題。解決租賃住房的融資問題，需要多元拓展融資渠道。

1.利用保險資金。保險資金,尤其是壽險資金，資金量大且穩定，適合長期投資。建議政府或直接給予公共租賃住房專項資金補貼，或通過給予企業退稅、優惠等政策，間接補貼公共租賃住房。初步估算，若政府每年補貼20億-30億元，則可融通保險資金1000億-1500億元建設租賃住房。

2.發行債券。建議地方政府可在發行的債券上劃出一塊，專門用于建設租賃住房。發行債券需報經國務院批準。

3.發行信托理財產品。近期上海租賃住房政策中提出了加快試點的要求，有條件的企業可以先行先試。對項目可控、回收可期的租賃住房項目，可酌情選擇銀行發行信托理財產品。

（三）創新租賃住房的建設理念

1.適當提高租賃住房項目的用地效率。在滿足居住功能的前提下，適當提高建設密度；酌情降低對朝向、日照的要求，增長點狀、蝶狀建筑，以盡可能在有限的土地上增加租賃住房供應量。

2.制定針對小戶型的設計指標。小戶型很難達到現行住宅廚衛全明的要求，應允許租賃住房的廚衛“不全明”。同時，調整按總戶數比例配置機動車位數量的要求，允許租賃住房降低車位配比。

3.配套設施應符合租賃對象年齡特點。如可以采取圍合式、一梯多戶，便于溝通互助；又如以體育活動設施如跑步道、小型籃球場、羽毛球場等替代觀賞型綠化，方便健身活動。

4.裝修標準模塊化。租賃住房裝修標準應予以模塊化、標準化。進行房屋裝修或設備安裝時，要兼顧成本控制與設備維修的方便快捷。

（四）建立市場化租金標準的定價與調價機制

租賃住房屬市場性住房，其租金標準在不高于同區域同期市場租金標準的前提下，每年應隨行就市適時進行調整。租金調整除充分考慮市場因素，還需兼顧租金與投入成本的比例關系、租金與居民收入水平的關系、租金與租戶與可支付能力的關系等。同時，建議主管部門科學利用中介機構累積的租賃數據，結合租賃合同備案數據，定期發布本市各區域租金價格標準，為企業合理確定租賃住房租金標準或調整租金價格提供權威依據。

（五）建立全市統一的租賃住房信息化管理平臺

建議政府部門牽頭研究，盡快建立起全市統一的租賃住房信息化管理平臺。該平臺應是房地產交易系統的子系統，能夠實現信息共享、業務辦理、行政監管三項功能。先期可將平臺建設為全市統一的租賃住房信息共享平臺，與租賃住房有關的房源信息、租金標準、政策法規、投資方、建設方、中介機構等所有數據都匯聚在平臺上，與社會各方共享。待條件成熟后，再將平臺打造成業務辦理平臺。這樣，通過租賃合同的網上簽約和網上登記備案、經租管理情況在平臺上的適時更新，主管部門不僅能及時了解租賃住房的真實數據，加強行政監管，也能為政策制定提供充足依據。