論上海租賃住房用地出讓

文/余夢娜

2017年8月23日，上海市土地交易市場發布公告，掛牌出讓四幅國有建設用地使用權。對此，社會上出現了許多相關報道，諸如“200億黃金寶地作租賃住房”等，筆者對此進行了詳細研究。

一、出讓土地概況分析

根據上海土地交易市場公布的國有建設用地使用權拍賣公告（滬告字〔2017〕第103號），筆者初步計算了徐匯區、長寧區、浦東新區三個地區四幅土地的樓板價，如下表所示。

表1 出讓地塊概況

在地理位置方面，四幅土地交通均十分便利。

徐匯區漕河涇社區196a-08地塊（東至南寧路,南至南寧路,西至196a-07地塊,北至196a-03地塊）、長寧區古北社區W040502單元E1-10地塊（東至姚虹路,南至E1-11地塊,西至E1-04地塊,北至紅寶石路）緊鄰內環，浦東新區南碼頭街道濱江單元06-05地塊（東至浦東南路,南至東三里橋路,西至規劃06-03地塊,北至規劃06-02地塊）和浦東新區北蔡社區Z000501單元03-02、03-03地塊（東至連波路,南至前程路,西至滬南路,北至龍匯路）都位于中環以內。四個地塊周邊均有地鐵和公交線路。

在社區周邊配套方面，四幅土地周圍均具有較為完善的配套條件，臨近商業中心。

徐匯區漕河涇社區196a-08地塊靠近上海南站，距徐家匯商業中心約5公里。長寧區古北社區W040502單元E1-10地塊緊鄰內環線，距中山公園商區約3公里。浦東新區南碼頭街道濱江單元06-05地塊屬于南碼頭社區，近黃浦江，周邊已形成成熟的社區商業配套，距陸家嘴約5公里。浦東新區北蔡社區Z000501單元03-02、03-03地塊靠近七號線芳華路站，附近醫療配套（上海安達醫院）、公共綠地（培花公園）等均已運作成熟。

目前，出讓的四幅土地地價均遠低于周邊商業住宅出讓地價。

在寸土寸金的上海，大部分租賃住房出讓土地均位于奉賢區、寶山區等較偏遠的位置。上海土地交易市場數據顯示（如下表所示），徐匯區自2015年以來，土地出讓共計10次，除本次用地為租賃住房，其余9次均為商辦用地，商辦用地中4塊掛牌流程中止。長寧區自2015年以來，土地出讓共計6次，除本次用地為租賃住房，其余5次均為商辦用地，商辦用地中2塊掛牌流程中止。換言之，徐匯區、長寧區等中心城區在近三年內沒有住宅用地出讓記錄，此現象最為直觀地反映出中心城區住宅用地的稀缺性和寶貴性，此次租賃住房出讓用地有效緩解了中心城區住宅壓力。

表2 近三年徐匯區和長寧區出讓土地情況

二、以徐匯區漕河涇社區196a-08地塊為例重點分析租賃住宅用地模式

目前，在緊鄰徐匯區漕河涇社區196a-08地塊的區域，有一座住宅用地新樓盤，即徐匯公園道壹號，具體地址為賓陽路18弄，距本次出讓的漕河涇社區196a-08地塊直線距離約500米。徐匯區漕河涇社區196a-08地塊與商業住宅用地的對比情況如下表所示。

表3 徐匯區漕河涇社區196a-08地塊與公園道壹號對比情況

徐匯區漕河涇社區196a-08地塊租賃住房用地地價遠低于普通商品房用地價格。

距公園道壹號商品房土地出讓已經過去約四年。目前，該地塊地價若以商品房性質出讓，則遠高于6465萬元/平方米。徐匯區最新出讓情況為2017年4月商辦地塊徐匯區龍華街道N11-08、N15-01、N15-05地塊，其樓板價約為2.1萬元/平方米。一般商業住宅地塊價格要高于同地段商辦性質土地。

開發商開發租賃地塊可繼續保持商品房收益。

當前，該地塊屬于租賃住房性質，租約最長為20年，土地產權為70年。考慮到開發商回籠資金的需求，借鑒上海愛久家園18年租賃權售賣先例，若該地塊建成后按20年租賃權售賣，根據土地交易市場該地塊出讓須知中競買人需提交“由市相關政府部門出具的項目認定文件原件”的要求，可知該地塊為定向掛牌出讓，競得價預計較低，開發商土地成本約為6465.82元/平方米。按目前房地產市場中公租房標準裝修后，開發商建安及其他成本總計約1.2萬元/平方米。預計開發完成后，開發商承擔的總成本約為1.8萬元/平方米。若按開發商品房銷售48%毛利率計算，該地塊出售租賃權價格為3.46萬元/平方米。該租賃權期限為70年，但對市場供應時，最長供應期限為20年，因此，針對需求者的20年租賃權，該售價需有一定折扣，考慮到時間成本，很難達到2/7的折扣額度（2/7折扣額度下為9800元/平方米），估算20年租賃權售價約為1.5萬元/平方米。

開發商如果以長租模式回籠資金，市場需求充分。

1.5萬元/平方米的20年租賃權在市場上具有較高的吸引力。離地塊最近的二手房小區三江小區，95年竣工，非電梯房，售賣均價已達到8.6萬元/平方米。地塊的出讓須知中約定“租賃住房套型比例按照《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》（滬府辦〔2016〕10號）要求執行”。即社會租賃住房以中小型住房面積為主，為90平方米、95平方米、100平方米。若以1.5萬元/平方米售價計算，100平方米的三室一廳20年租賃權售價為150萬，平均每個月租金才6250元。按目前市場行情，6250元/月在該地塊周邊僅能租下三江小區一套兩室住房（約63平方米）。

三、提出問題與延伸思考

此模式下，開發商利潤有保證，市場有巨大需求。因此，尤其需要注意以下問題：

1.按現周邊住宅均價，開發商出售租賃權的價格可提高至2萬元/平方米甚至更高，開發利潤將高于商品房開發利潤，若引起市場哄抬地價，將形成惡性地價房價循環。因此，需政府層面對開發商準入門檻進行嚴格限制，同時對開發商利潤進行合理控制。可按動遷安置房標準計算，將開發商收益控制在300元/平方米。或按共有產權住房模式，政府對該建成后租賃住房進行回購，再統一出租。

2.由于售價合理，市場需求將出現井噴現象。目前，上海對高需求的商品房出售施行搖號制度，對于這批社會租賃住房的住戶屆時是提高準入人群門檻，還是通過搖號進行篩選，也是未來將要面對的問題。

3.以上計算均預設租賃期20年打包售賣，消費者一次性購買20年租賃權，但實際情況如何，需事后跟蹤關注地塊情況。

4.目前，金融市場對ABS、REITs的投資主要針對租賃住房，社會租賃住房是一種新的模式。此前，中國靜態租賃回報率（1.5%-3.8%）低于國際合理水平（4%-6%）。租賃市場低回報率的現狀很難支持其繼續發展。社會租賃住房的推出，將有效擴大租賃市場，帶動利益驅動的金融市場發展，壯大和改良中國REITs的發展。