歷史建筑老、舊房屋保護管理中存在的問題及處置方式

文/賈廣葆

大連是一個美麗的沿海國際化城市，又是我國歷史文化名城之一。由于建城年代較久 ，口岸開埠較早，城市開放度較高，歷史上形成了大量歐式、俄式、日式、韓式以及中式等風格各異、中西合璧、形形色色、各具特色的歷史建筑。這些老、舊建筑既有全國意義上的普遍性特點、類型和存在的問題，也有其獨特的地緣性特點、多樣化類型和保護管理中存在的一些特殊問題。

一、大連市歷史建筑老、舊房屋的特點與類型

（一）歷史建筑老、舊房屋的主要特點

一是建筑年代跨度較大，既有建于二十世紀的俄式、日式老式建筑，也有建于二十世紀三四十年代的中式建筑，還有建于二十世紀后期以及本世紀初、中期的公有住房。

二是建筑種類多樣，有住房、辦公樓、廠房、飯店、教堂、商店、倉庫等。

三是公有房屋居多，由于歷史原因，二十世紀九十年代前房屋基本是國家建造的直管公房、單位建造的自管公房，實行的是福利化的住房供應體系，而現存的歷史建筑老、舊房屋中公有房屋占絕大多數。

（二）歷史建筑老、舊房屋的主要類型

一是具有典型的、體現歷史年代特點的歐式、俄式、日式和中式風格風貌的近、現代老、舊單體、連體、連片的歷史建筑公有房屋。

二是具有豐富的、得天獨厚的優秀傳統文化資源和豐富的、尚未參加房改出售產權的直管公房、自管公房和私人產權房以及獨立、單體、連片的老、舊歷史建筑。

三是由于歷史建筑老、舊房屋破損嚴重、部分殘損，早期按原有老、舊房屋的結構、外貌、高度和寬度進行一般性翻建、修復和改造的歷史建筑老、舊公房。

二、目前大連市歷史建筑老、舊房屋保護管理中存在的主要問題

（一）歷史建筑公有房屋保護管理中存在的問題

一是老、舊公房私自隨意轉租、轉借、轉讓、交換，部分屋主甚至更換了多套住房。這不僅嚴重影響公房的日常管理養護，而且導致擾民、環境污染、群租、治安隱患、消防隱患、衛生隱患、鄰里糾紛等諸多問題發生。

二是老、舊公有住房房租低廉，開展商業經營活動或出租，有較大的利潤空間。部分房屋出租收入比公房租金高出幾十倍甚至近百倍，導致大量老、舊公房通過改變用途，改變內部結構和外部風貌，深挖地下空間，加大加寬加高房屋，砸毀房屋承重墻、隔離墻，加蓋違章建筑等方式擴大房屋經營使用面積。這不僅導致國有、單位公房資產嚴重流失，而且嚴重損毀、破壞歷史建筑。

三是由于歷史建筑老、舊房屋建造年代久，水、電、氣、暖氣以及上、下水等住房必備的日常生活設施較差。一些老房屋不獨立成套，廚房、衛生間、進出走廊、大門多家共用，造成隨意侵占多占共用部位、擅自改建搭建等問題。一些老房屋住戶借口配套設施不全，管道堵、泡、滴、漏，而拒付房租，致使歷史建筑老、舊房屋管理維修養護困難重重。

（二）歷史建筑老、舊房屋日常保護管理不力，隨意改變房屋用途，破壞情況比較嚴重

日常的歷史建筑老、舊房屋保護管理機制還未完全形成，絕大部分優秀的歷史建筑老、舊房屋幾十年未曾進行過系統性維修，破損情況較為嚴重。

部分歷史建筑老、舊房屋實用功能改變，特別是不宜參加房改的沿街、沿馬路底層、不成套房屋，普遍改變居住功能，擅自出租成為經營性用房，導致這些歷史建筑被過度改造、裝修，任意占用公用部位、通道等，房屋使用嚴重不當，損壞現象嚴重。

歷史建筑老、舊房屋保護管理資金嚴重缺乏。目前，大連市歷史建筑老、舊房屋同其他房屋一樣，一般依靠政策性租金進行最低水平的保養維修，一些公有房屋住房出租經營時常拖欠租金，部分則將住房出租他人經營，按居住的政策性租金繳納，致使歷史建筑老、舊房屋保護維修資金來源單一，無力解決歷史建筑老、舊房屋的保護修繕經費問題，保護維修資金嚴重不足。

歷史建筑老、舊房屋保護法律體系不健全。部分優秀歷史建筑的保護利用改造，需對居民和單位進行動遷置換。然而，目前尚缺乏統一的拆遷、置換、調劑等安置辦法的政策標準，如果完全采用協議置換辦法實施，動遷置換難度大、成本高，而且難以控制置換、調劑時間。

雜亂無章地搭建、蓋小房，使歷史建筑老、舊房屋周邊區域環境和景觀受到較大破壞。歷史建筑老、舊房屋大多伴隨違章搭建等建筑，這不僅侵占空間，影響歷史建筑街區內的綠化、交通和人流進出，還破壞了歷史建筑的內、外環境。

三、歷史建筑老、舊房屋的處置方式

大連市歷史建筑老、舊房屋產權復雜、類型多樣：既有國家所有的直管公房，也有單位所有的自管公房；既有房改售出的老、舊房屋，也有尚未出售的老、舊公房；既有規定不宜出售的底層、不成套公房，也有私人產權的老、舊房屋。針對這些歷史建筑老、舊房屋的實際狀況，應采取不同的處置方式。

（一）已售出的歷史建筑老、舊房屋的處置

對此類歷史建筑老、舊房屋應本著“以人為本、服務大局、尊重歷史、保護傳統”的原則，充分尊重售后公房安置對象的意愿，采用貨幣化置換或實物產權置換兩種方式。

第一種：貨幣化置換。應合理評估房屋價格，確定房屋產權置換費用，在扣除一定比例的土地收益金后，一次性支付給老、舊房屋安置對象。

第二種：房屋實物置換。按房屋產權置換的形式，在扣除一定比例的土地收益金后，在同類區域可參照原住房面積、戶型、樓層、朝向等予以房屋實物置換。在不同區域可參照不同的土地類別，并參照原住房的各項系數，給以面積等補差。

（二）尚未出售的歷史建筑公有老、舊房屋的處置

目前，大連市城區仍有相當部分的公有房屋尚未售出。

第一種：在其他區域沒有住房，目前仍然居住在歷史建筑老、舊公有住房的使用權承租人。此類人群居住合規，按時繳納住房租金，可采取相應的公有住房使用權置換的方式，由政府提供政策性租賃住房或公租房予以置換安置。對不同區域的住房使用權承租權置換，可給以一定的優惠補償。

第二種：對其他區域有住房，目前仍居住在歷史建筑老、舊公有住房的使用權承租人或雖沒有居住于此，但仍按規定按時繳納住房租金的人群，可采取一次性貨幣化置換方式。

（三）擅自轉租、轉借、轉讓、交換歷史建筑公有老、舊房屋的處置

歷史建筑老、舊房屋使用權承租人擅自轉租、轉借、轉讓、交換公有住房承租權，且沒有正常繳納房屋租金或協議租金，經房管單位多次規勸無效，則可按照《大連市城市公有房屋管理規定》，收回公有住房承租權，還原歷史建筑老、舊房屋的本來功能。

（四）底層或不成套歷史建筑老、舊房屋的處置

目前，大連市規定，底層或不成套公有住房暫不出售，一些沿街、沿馬路的底層歷史建筑公有住房承租人沒有經房管單位審批，擅自改變公有住房居住使用用途，自行或出租進行商業經營活動，常年不繳納房屋協議租金。對此類房屋，可按照《大連市城市公有房屋管理規定》，在約談、教育、疏解、整治的基礎上，使其補辦改變房屋用途的手續，并一次性補交所欠房租或經營性協議租金；對拒不整改，無視法律法規的“問題戶”，可通過啟動司法程序尋求法律途徑解決，收回公有住房承租權，還原歷史建筑老房屋的本來面貌。

（五）擅自改變歷史建筑老、舊房屋內外結構、外立面的處置

一些歷史建筑老、舊公房使用權承租人為擴大使用面積，改變房屋內外結構、外立面墻體，甚至深挖地下空間，公共走廊搭建小屋，在底層房屋加搭建筑物等。對此類現象，按照公房管理規定，應予以糾正，恢復老、舊房屋原貌。對堅持不予糾正的，可會同相關執法部門強化糾正。對于承租人另有住房而不在此居住的情況，可收回公有房屋使用權以恢復歷史建筑老、舊房屋的原有結構和風貌。

（六）產權私有的歷史建筑老、舊房屋的處置

對一些產權由私人擁有的歷史建筑老房屋，應在充分征求房屋產權人意愿的基礎上，實行自愿置換，可采取兩種方式：

第一種：按照房屋市場價格統一實行貨幣化置換收回。

第二種：若房屋產權人不愿置換，可同房屋產權人簽訂協議，明確權、責、利，保留房屋和原有建筑風格。