新一輪限購令對房地產(chǎn)市場的影響探究
——以杭州為例

范作冰，尹若凡

（杭州電子科技大學(xué) 管理學(xué)院，浙江 杭州 310018）

一、關(guān)于限購對房地產(chǎn)市場影響的文獻綜述

李曉寧、魯豪從經(jīng)濟學(xué)供求的角度對西安的限購令進行分析，把炒房現(xiàn)象考慮進去之后得出了彎曲的需求曲線，并結(jié)合西安房地產(chǎn)市場的實證數(shù)據(jù)，得出了限購令會短期內(nèi)影響房產(chǎn)價格和交易量，并且長期看來對于房價和交易量沒有影響[1]。張德榮用動態(tài)面板模型GMM來分析限購政策對全國70個大中城市的房價的影響，得出了限購對于非戶籍人員影響較大，對于市區(qū)總的房價趨勢來說沒有影響[2]。鄧柏峻、李仲飛等使用倍差法進行分析，發(fā)現(xiàn)限購令對“房價上漲過快”具有調(diào)控效果，但限購令在對于“房價過高”并沒有體現(xiàn)出額外的抑制作用[3]。

二、杭州限購令

（一）杭州限購令推出的背景

近年來，隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，我國的房價也是越來越水漲船高，房地產(chǎn)市場高速增長。2010年間，為了抑制房價上漲過快，政府出臺了“新國十條”，各一二線城市紛紛頒出了針對本地的各種限購政策，這些限購政策在一兩年的短期內(nèi)，確實對房價上漲起到了一定地抑制作用，但是從長期看，房地產(chǎn)市場經(jīng)過短暫的降溫之后，又開始漸漸地發(fā)酵升溫，從2011—2015年我國住宅商品房平均售價年均上漲6.7%[4]。北上廣深四個一線城市從2011—2015年的住宅商品房平均售價年均上漲率更是達到了10.17%，而杭州作為強二線城市，2011年3月出臺的杭版限購令之后房價卻似乎確實受到了限制，從2011—2015年的五年間，杭州住宅商品房均價年均上漲3.71%。而2016年對于杭州房地產(chǎn)來說是不尋常的一年，年初隨著國家“房地產(chǎn)去庫存”政策的出臺，配合的契稅、營業(yè)稅調(diào)低新政的頒布，上海等外地購房者涌入杭州，G20杭州峰會的召開，諸多利好因素使杭州房地產(chǎn)市場一反前幾年限購下的狀態(tài)，交易量和房價都一路走高。2016年杭州市區(qū)（包括余杭、蕭山、大江東、富陽）新建商品房共計簽約205 023套，與2015年相比增加了72 086套，增長幅度可達54.2%。二手房方面，成交量達到115 769套，與2015年相比增加了49 449套，增長幅度竟達74.56%，創(chuàng)史上新高。

如圖1所示，尤其是2016年10月之前，杭州各月交易量同比大幅增長。

圖1 2016年杭州市區(qū)新建商品住宅逐月交易量與同比增幅

隨著 2016年G20峰會在杭州的舉辦，杭州城市知名度、城市美譽度均大幅提升，與此同時，周邊部分一二線城市比如上海，提高購房門檻，帶來房地產(chǎn)資金的“擠出效應(yīng)”，大批外地購房者把目標對準了杭州市場。2016年非杭州戶籍購房者來杭購房的總套數(shù)占到了市區(qū)新建商品房成交總數(shù)的33.6%，顯著高于2015年的19.5%和2014年的18%。如圖1，尤其是2016年10月之前，杭州各月交易量同比大幅增長。

（二）杭州史上最嚴多波限購令

于是杭州市政府自2016年9月19日起實施住房限購，暫停在市區(qū)限購范圍（上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州之江國家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)。）內(nèi)向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。這一舉措抑制了一部分外來購房者的需求。2016年9月27日又推出限購令：暫停市區(qū)購房入戶；提高公積金貸款二套房首付比例：擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購房貸款的，首付比例由40%調(diào)整為50%；提高商業(yè)貸款二套房首付比例：擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)購房貸款的，首付比例由30%調(diào)整為50%。

從圖1可以看出，9月第一次限購之后，杭州房地產(chǎn)成交量從10月開始下降，11—12月，首次達到同比負增長，杭州樓市進入一個暫時的冷靜期。

不到兩月之后，11月杭州樓市調(diào)控政策再升級：自11月10日起，非本市戶籍居民家庭購房，必須提供前2年內(nèi)的連續(xù)繳納1年的社保或個稅證明，不得補繳；提高公積金貸款第一套和第二套的首付比例，第三套房停貸：對于首次購房或擁有1套住房并且已經(jīng)結(jié)清購房貸款的，首付比例由20%提高為30%；家庭或個人名下?lián)碛?套住房但是尚未結(jié)清相應(yīng)其商業(yè)性購房貸款的，首付比例由50%提高為60%；擁有2套以上住房或未結(jié)清公積金貸款的，不得申請公積金貸款；首次購房的，首付比例不低于30%；家庭或個人名下有房或者有貸款的，首付比例不得低于40%；名下已擁有1套住房但是尚未結(jié)清相應(yīng)購房貸款的，首付比例不得低于60%；名下已擁有2套以上住房的，銀行暫停對其貸款。

圖2 2016年杭州市逐月住房成交均價

從圖2可以看出，限購令之后，住房均價在11月開始增幅降低，增長趨緩。然而人們似乎對杭州的房地產(chǎn)市場熱度不減，2017年1月的交易量一反之前十一二月的下降態(tài)勢，達到15 860套，勢頭再次上升，2017年2月，受春節(jié)假期返鄉(xiāng)潮的影響，杭州樓市經(jīng)歷了短暫的速凍。2016年12月召開的中央經(jīng)濟會議上習(xí)總書記提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，在這一指導(dǎo)思想下，2017年3月3日杭州限購再次升級：杭州市之前沒有納入限購范圍的富陽區(qū)和大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)被納入限購范圍；非本地戶籍居民家庭購房須滿足“自購房之日的前3年內(nèi)，在杭州本市連續(xù)繳納2年以上的個人所得稅和社保”，并且不允許通過補繳購買住房；明確規(guī)定，停止向已經(jīng)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭售賣住房。

2017年3月29日杭州再出重磅限購新政，在住房限購及銷售監(jiān)管政策方面：

一是從3月29日起，暫停對擁有1套及以上的本市戶籍成年單身（含離異）人士售賣住房，暫停對擁有2套及以上的本市戶籍家庭售賣住房。二是非杭州戶籍居民購買首套住房要提供3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上的社保證明，并且非杭州戶籍并已有1套以上住房的居民禁止在杭州買房。三是由外地遷入四縣（市）的居民家庭遷入必須滿2年，才可在杭州市區(qū)范圍購房。

3月29日的限貸政策如表1所示。

表1 2017年3月杭州限貸政策

面對這一輪新的限購大潮，本文試從杭州房地產(chǎn)市場入手，從經(jīng)濟學(xué)的供需角度來初步研究分析“限購令”的效應(yīng)和影響，并采用調(diào)研問卷實證研究，探索“限購令”能在多大程度上影響人們的購房心理，從而影響住房消費行為，對以后杭州的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢提供參考。

三、杭州限購令對房地產(chǎn)市場短期經(jīng)濟效應(yīng)分析

圖3 2017年春節(jié)后逐周住房交易量

如圖3，可以看到2017年春節(jié)過后，杭州房地產(chǎn)立刻升溫，周成交量一個月內(nèi)上漲接近四倍。可以看到圖中的前兩個劇烈下降，就是在2017年3月2日當年第一次限購政策出臺之后，而第二次下降就是在3月29日出臺第二次限購令之后。可以看出限購令在短期內(nèi)對房產(chǎn)成交量有一定的抑制作用。但是從三月初的限購令過去兩周之后，由于市場慣性的原因，成交量又大幅度上漲。于是政府3月29日的“限購升級”出臺，也是同樣的結(jié)果：第一周成交量下降，再往后又大幅上升。

從市場供求的角度來說，房子既是消費品，又是投資品[5]房子這種商品受到政策影響，導(dǎo)致一些有條件購買的消費者被政策排除在外，政策抑制了一部分人的需求，使總需求曲線向左移動；另一方面，一些本身想要購買的消費者變成觀望態(tài)度，也會減少需求。但是杭州房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)卻跟供求分析暫時不符，短時間內(nèi)又大幅上漲，分析其原因，一方面由于存在市場慣性，政策對市場的調(diào)節(jié)，需要一個反應(yīng)時間；二是成交量不降反升與購房者對房價的預(yù)期有關(guān)，消費者對市場有信心，認為長期房價還是看漲的，而一波更比一波嚴的限購令，不早點買可能之后就被限了，失去購買的權(quán)利，在這種恐慌心態(tài)下，成交量反而更高；三是杭州的新建商品房需要拿到政府的預(yù)售證才可開售，而在限購令之下，房地產(chǎn)商的價格不會定的很高，否則拿不到預(yù)售證，有購買資格的消費者認為在這樣一個政策庇佑下，是一個購房的好時機。

但是進入5月之后，圖3顯示杭州住房成交量隨著限購的深化開始降低趨緩。但是周成交量相比2016年的水平還是很高的，為什么限購令不能有效抑制杭州房地產(chǎn)的熱度？未來杭州房地產(chǎn)市場會如何發(fā)展？需要從消費者的購房心理入手來研究其原因。

四、新一輪限購令對杭州房地產(chǎn)市場的實證研究

本次調(diào)查通過網(wǎng)絡(luò)與杭州的幾大中介和樓盤現(xiàn)場以及房管局查檔、現(xiàn)場發(fā)放問卷三種調(diào)研方式，進行立意抽樣。筆者認為這部分人群大都是近期有購房打算或者對房地產(chǎn)市場比較關(guān)注的人群。共計發(fā)放問卷263份，剔除無效問卷59份，回收有效問卷204份。問卷調(diào)查工作由筆者進行，問卷調(diào)查從2017年5月15日開始，到5月20日結(jié)束，調(diào)查結(jié)果用SPSS22.0統(tǒng)計軟件進行分析。

（一）調(diào)查問卷人口特征變量描述性統(tǒng)計

如表2所示，是本次調(diào)查問卷的人口特征變量的描述性統(tǒng)計結(jié)果，從表上可看出，此次問卷調(diào)查，各年齡段人群皆有分布，其中18～28歲的占比最大，這也跟中國購房群體越來越年輕化有關(guān)。受訪對象多為已婚者，而多數(shù)已婚者都有房，符合中國傳統(tǒng)“安家立命”，中國的年輕人普遍喜歡在自己的房子里結(jié)婚。此外，本次調(diào)查對象受教育程度較高，且已有一套房的占多數(shù)，占比61.76%。

表2 被調(diào)查人口特征變量描述性統(tǒng)計

（二）限購令對杭州住房消費行為的影響統(tǒng)計分析

表3 調(diào)查問卷描述性統(tǒng)計

從表3可以看出，大多數(shù)人對限購持支持態(tài)度，占樣本總數(shù)的71.57%；對于目前還算火爆的杭州樓市，持觀望態(tài)度與等回落的人比較多，大約占70%，但是大多數(shù)人認為房價還不會出現(xiàn)拐點，限購只是會影響交易量和使房價增長的不過于快，可以推測，三四月的交易量上升是因為市場上一些剛性需求的反應(yīng)和羊群效應(yīng)[6]巨大的市場慣性，五月之后交易會放緩，但是房價很可能是增長趨緩，并不會下跌。

限購令對消費者購房資格的限制，主要涉及擁有住房的套數(shù)，因此本次調(diào)查還涉及了擁有不同住房套數(shù)的消費者對于限購令和杭州房地產(chǎn)市場未來走勢的態(tài)度（見表4），表4可以明確地看出，住房套數(shù)與對限購的態(tài)度具有明顯的相關(guān)性。無房或1套房的消費者大都對限購令持支持的態(tài)度，2套房及以上的人對限購令就不怎么支持。擁有住房套數(shù)越多的人，房子對于他們的投資屬性就越大，他們就越不愿意看到限購。對于樓市是否出現(xiàn)拐點，無房的人有較大一部分認為會出現(xiàn)拐點，但其他大多數(shù)都是持否定態(tài)度。

表4 擁有不同住房套數(shù)對限購令所持態(tài)度

對于無房者和只有1套住房者，房子是剛需，基本不存在投資屬性，他們沒有多余的錢投資房地產(chǎn)，他們希望樓市穩(wěn)定，不要長得過快，否則他們會買不起房或者換不起改善的房子。有兩套房及以上的消費者，他們的房子或多或少有投資屬性，他們反對限購，希望房價上漲，獲取投資收益。

五、結(jié)論

（一）限購令對杭州房地產(chǎn)的房價影響有限

限購令的出臺，在一定程度上能夠緩解剛需購房者的需求壓力，但是由于多數(shù)消費者對于杭州的房地產(chǎn)市場還是看漲的，所以存在著市場與限購令的抗衡，限購令出臺的短期內(nèi)，交易量不降反升，長期來看會抑制住2017年3月的熱度，交易量和房價增長都趨于平穩(wěn)，但是房價下降的可能性比較小。

并且杭州近年來積極吸引人才，2016年人口凈流入17萬，增長率1.89%，位列全國第四。長期看來，杭州房地產(chǎn)市場仍會有較大的需求。

（二）加大杭州房地產(chǎn)市場供給

杭州房地產(chǎn)市場需求長遠來看會增加而不是減少，所以僅靠限購令來抑制需求是不可行的，還應(yīng)該配合增加市場供給，不能一味限購限售，那樣只會把市場搞成一潭死水。房地產(chǎn)市場的限購令應(yīng)該只是短周期的調(diào)控手段，而房地產(chǎn)市場要穩(wěn)定健康地發(fā)展，需要建立包括財政稅收、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)市場監(jiān)管等系統(tǒng)性長效機制。

[1]李曉寧，魯豪，2011.“限購令”對西安房地產(chǎn)市場的影響趨勢分析[J].西安建筑科技大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）（5）：30-36.

[2]張德榮，鄭曉婷，2013.“限購令”是抑制房價上漲的有效政策嗎？——基于70個大中城市的實證研究[J].數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究（11）：56-72.

[3]鄧柏峻，李仲飛，張浩，2014.限購政策對房價的調(diào)控有效嗎[J].統(tǒng)計研究（11）：50-57.

[4]國家統(tǒng)計局網(wǎng)站[EB/OL].http：//data.stats.gov.cn.2016.

[5]顏色，朱國鐘，2013.“房奴效應(yīng)”還是“財富效應(yīng)”？——房價上漲對國民消費影響的一個理論分析[J].管理世界（3）：34-47.

[6]鞠方，周佳梅，彭李娜，2016.購房者羊群行為對中國房價波動的影響研究[J].湖南大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）（2）：87-93.