避暑休閑地產(chǎn)的內(nèi)涵及特征研究

張 榮 ，范 春 ，趙崇平

（1.重慶商務(wù)職業(yè)學(xué)院，重慶 401331；2.重慶工商大學(xué) 金融學(xué)院，重慶 400067）

伴隨全球休閑浪潮彌漫、我國(guó)人民生活質(zhì)量的提升和房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的調(diào)控，“上山下海”式遠(yuǎn)離塵囂、回歸自然、健康為本、張馳有道的田園生活夢(mèng)悄然興起，隨之催化了避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展。這種在地域氣候十分突出、工作節(jié)奏相對(duì)較快而又休閑養(yǎng)身養(yǎng)生心態(tài)十分迫切的城市產(chǎn)生，由小眾迅速發(fā)展為大眾的產(chǎn)業(yè)盡管發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，且稱謂與旅游休閑、度假休閑、健康休閑相比并不突顯的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，因其融合了避暑、休閑、房地產(chǎn)等不同產(chǎn)業(yè)的多種元素，具有其獨(dú)特的內(nèi)涵和鮮明的特征，有必要進(jìn)行深入挖掘，以促進(jìn)房地產(chǎn)、休閑健康產(chǎn)業(yè)科學(xué)交融和持續(xù)健康發(fā)展。

一、相關(guān)文獻(xiàn)綜述

避暑休閑地產(chǎn)是隨著休閑時(shí)代到來(lái)而產(chǎn)生的一種新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，在我國(guó)起步較晚，對(duì)其研究也較少，在學(xué)術(shù)刊物和大眾媒體上出現(xiàn)的頻率不高。目前學(xué)術(shù)界還沒(méi)有形成統(tǒng)一的概念，有的學(xué)者稱之為避暑地產(chǎn)，也有的學(xué)者將其稱之為消夏避暑休閑度假地產(chǎn)、消夏避暑型旅游地產(chǎn)、避暑度假房地產(chǎn)。但就這些稱謂所指，其本質(zhì)基本上是一致的。國(guó)外的研究中沒(méi)有“避暑休閑地產(chǎn)”這個(gè)術(shù)語(yǔ)，與之較為接近的提法主要有度假地房地產(chǎn)（resort real estate）、度假地不動(dòng)產(chǎn)（resort property)等 ，但對(duì)其研究并不多，研究較為深入的是“分時(shí)度假”，也主要是應(yīng)用研究和實(shí)務(wù)操作研究，理論探討和學(xué)術(shù)論文較少。

從國(guó)內(nèi)的研究文獻(xiàn)看，主要集中于避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃、布局及評(píng)價(jià)研究。代振（2014）基于GIS方法與技術(shù)，分析了重慶休閑度假地產(chǎn)的現(xiàn)狀，依據(jù)資源特點(diǎn)把重慶休閑度假地產(chǎn)分為消夏避暑、溫泉療養(yǎng)、康樂(lè)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)三類，同時(shí)通過(guò)AHP層次分析法對(duì)布局的適宜性進(jìn)行評(píng)價(jià)[1]。申麗瓊、牛德利和邱洪波（2016）以地域分異規(guī)律和區(qū)位論為指導(dǎo)，按照山地型、草原型、冰湖型、峽谷型等具體資源對(duì)重慶避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃布局進(jìn)行了研究[2]。宋丹妮、匡鴻海（2016）運(yùn)用物元分析法，通過(guò)氣溫、濕度、風(fēng)速、日照、降水量、海拔高度6個(gè)因素對(duì)避暑休閑地產(chǎn)氣候進(jìn)行了適宜性評(píng)價(jià)[3]。趙迎昕（2009）等從市級(jí)和區(qū)縣等中小尺度對(duì)避暑休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件、可行性、布局、選址及其適宜性進(jìn)行了研究[4]。

綜上所述，學(xué)術(shù)界對(duì)于避暑休閑地產(chǎn)的研究起步較晚，取得的成果不多，對(duì)避暑休閑地產(chǎn)的概念及內(nèi)涵還存在模糊認(rèn)識(shí)，對(duì)避暑休閑地產(chǎn)的主要特征、市場(chǎng)特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)等涉及不足。欒玉樹(shù)（2015）、白婷（2016）等個(gè)別學(xué)者對(duì)避暑休閑地產(chǎn)給出了定義[5-6]，但都把避暑休閑地產(chǎn)歸入了旅游房地產(chǎn)范疇。著眼于避暑休閑地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)其內(nèi)涵、特征進(jìn)行深入研究十分必要。

二、避暑休閑地產(chǎn)的內(nèi)涵

避暑休閑地產(chǎn)是氣候型休閑地產(chǎn)的一種類型（見(jiàn)圖1），是以清涼氣候資源為吸引，以優(yōu)良生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，以綜合配套設(shè)施為依托，以避暑納涼為賣點(diǎn)，融避暑、休閑、居住、度假功能于一體的物業(yè)形態(tài)。

圖1 避暑休閑地產(chǎn)與休閑地產(chǎn)的關(guān)系[7]

它有廣義和狹義之分。廣義的避暑休閑地產(chǎn)，包括所有與避暑休閑活動(dòng)有關(guān)的各種物業(yè)，如住宅、酒店、度假村、農(nóng)家樂(lè)等。狹義的避暑休閑地產(chǎn)主要指住宅特別是商品住宅。避暑休閑地產(chǎn)作為可供置業(yè)者短期居住的第二居所，是近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、人民生活水平提高、交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善而產(chǎn)生的一種新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。由于必須滿足避暑納涼、休閑養(yǎng)生等主要功能，因而其開(kāi)發(fā)需要具備得天獨(dú)厚的四個(gè)要件。

（一）前提：良好的避暑氣候條件

所謂避暑氣候條件，是指具有夏季溫涼舒適，無(wú)需借助任何避暑措施，就能保證生理過(guò)程的正常進(jìn)行、感覺(jué)剛好適宜且無(wú)需調(diào)節(jié)的氣候條件[8]。眾多研究表明，人體最適合的溫度基本在18℃～25℃之間[9]，在這個(gè)環(huán)境溫度中，機(jī)體的新陳代謝、生理節(jié)奏和生理機(jī)能均處于最佳狀態(tài)，人的感覺(jué)也最為舒適。當(dāng)然，人體的冷熱舒適程度除了受氣溫影響外，還受到日照、濕度、風(fēng)速等多種因素影響。適宜的避暑氣候條件是避暑休閑地產(chǎn)的最大吸引力，也是避暑休閑地產(chǎn)的最大價(jià)值所在，只有具備良好避暑氣候條件的區(qū)域，才有可能發(fā)展避暑休閑地產(chǎn)。近年來(lái)避暑休閑地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的貴州，正是憑借了優(yōu)越的溫度條件（最熱7月平均氣溫22℃～25℃）、適中的濕度條件（夏季平均濕度65%左右）、多微風(fēng)、白天晴、紫外線輻射少等有利條件。

（二）基礎(chǔ)：優(yōu)良的環(huán)境條件

作為避暑休閑地產(chǎn)，必須有適宜人居的良好環(huán)境。安全性是第一位的，項(xiàng)目所在地必須具有穩(wěn)定的地質(zhì)地貌條件，無(wú)多發(fā)性不可規(guī)避的自然災(zāi)害，包括滑坡、泥石流等。新鮮的空氣、充足的陽(yáng)光、良好的水質(zhì)、清靜的環(huán)境、豐富的景觀資源等，也是必不可少的。除此之外，良好的人文環(huán)境也十分重要，包括所在區(qū)域良好的社會(huì)治安，當(dāng)?shù)鼐用竦挠H善友好態(tài)度，安全可靠的休閑設(shè)施和項(xiàng)目，以及現(xiàn)代化的安全監(jiān)控系統(tǒng)與快速救援系統(tǒng)，等等。

（三）支撐：便利的交通條件

盡管當(dāng)前現(xiàn)代交通已經(jīng)獲得很大發(fā)展，但通達(dá)性、可進(jìn)入性仍然是影響避暑休閑地產(chǎn)決策的重要因素。對(duì)消費(fèi)者而言，良好的可進(jìn)入性，適中的時(shí)空距離，直接關(guān)系著避暑休閑的成本（包括時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本）和舒適程度。消費(fèi)者在選擇避暑休閑房時(shí)，首先考慮的是怎么去，有沒(méi)有直達(dá)交通，是否通高速公路、高鐵或動(dòng)車，再就是多少時(shí)間能到。對(duì)多數(shù)消費(fèi)者而言，1—2個(gè)小時(shí)的車程距離是黃金值。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，良好的交通條件有利于降低建設(shè)成本，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射范圍，因而在項(xiàng)目選址及宣傳推介時(shí)都會(huì)把交通條件擺在重要位置。

（四）保障：充足的避暑客源

避暑休閑地產(chǎn)的性質(zhì)決定了其需求規(guī)模主要受異地避暑需求的影響，而異地避暑需求除受空間距離影響外，還受客源地夏季氣溫、人口規(guī)模、收入水平等多種因素的影響。研究表明，城市居民旅游和休閑出游隨距離增加而衰減，80%的出游集中在距離城市500 km的范圍內(nèi)[10]。我國(guó)長(zhǎng)江流域大部分屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏季高溫，特別是重慶、武漢、長(zhǎng)沙、南京、南昌等“火爐”城市，人口眾多，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，交通比較便利，為周邊地區(qū)避暑休閑地產(chǎn)提供了巨大的可持續(xù)的消費(fèi)群體，這也是近年來(lái)重慶、成都、貴陽(yáng)、湖北利川等地避暑休閑地產(chǎn)快速發(fā)展的一個(gè)重要原因。

三、避暑休閑地產(chǎn)的緣起

作為一種回歸自然休閑、提升生活質(zhì)量的大眾化產(chǎn)業(yè)，避暑休閑地產(chǎn)是避暑活動(dòng)、休閑需求與房地產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的產(chǎn)物。

（一）組合形態(tài)：跨界多元

避暑休閑地產(chǎn)是跨界多元的產(chǎn)物。通常情況下，避暑、休閑、地產(chǎn)按照其功能作用的發(fā)揮程度，可以組合產(chǎn)生四種形態(tài)：形態(tài)一，避暑、休閑功能很弱，居住功能處于主要地位；形態(tài)二，避暑功能很弱，形成“休閑+居住”格局；形態(tài)三，休閑功能很弱，形成“避暑+居住”格局；形態(tài)四，三者形成交集，互相之間沒(méi)有包含關(guān)系。形態(tài)一中避暑、休閑功能均處于從屬地位，基本上只有居住功能，這類似于具有常住功能的普通住宅。形態(tài)二中避暑功能處于從屬地位，這可以看成通常所說(shuō)的度假地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，對(duì)避暑氣候沒(méi)有特別的要求。形態(tài)三中休閑功能處于從屬地位，沒(méi)有什么休閑設(shè)施和條件，這相當(dāng)于避暑休閑地產(chǎn)的初級(jí)階段。形態(tài)四就是真正意義上的避暑休閑地產(chǎn)，它是在避暑活動(dòng)、休閑需求升級(jí)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)變化和個(gè)性化消費(fèi)趨勢(shì)，與之融合發(fā)展而產(chǎn)生的一種新形態(tài)。

（二）發(fā)展緣起：避暑活動(dòng)的大眾化

避暑休閑地產(chǎn)是避暑活動(dòng)大眾化的催生品。而避暑，在中國(guó)自古皆有，又稱消夏、納涼，屬人們夏季生活剛需。方法也很多，在沒(méi)有空調(diào)的情況下，古人采用搭涼棚、吃冷飲、用風(fēng)扇、睡涼席等方式，其中離開(kāi)炎熱的地方到?jīng)鏊漠惖厝鹤∫欢螘r(shí)間被認(rèn)為是一種更為有效的方法。異地避暑活動(dòng)的開(kāi)展，促進(jìn)了避暑建筑的產(chǎn)生和避暑地的形成，并在近代出現(xiàn)了商業(yè)化的避暑地產(chǎn)類產(chǎn)品。但受制于經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件，這一時(shí)期避暑地產(chǎn)數(shù)量很少，分布于極少數(shù)風(fēng)景名勝地，消費(fèi)群體十分小眾，普通百姓限于財(cái)力只有在自家乘涼，或到附近山林或河湖邊感受涼意。近年來(lái)，隨著全球氣候變暖，在交通條件大幅改善和社會(huì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)足發(fā)展的背景下，避暑成為一種大眾化行為，越來(lái)越多的人開(kāi)始選擇異地避暑，與異地避暑緊密相聯(lián)的避暑休閑地產(chǎn)因而成為大眾化消費(fèi)而獲得快速發(fā)展。

（三）發(fā)展機(jī)遇：休閑活動(dòng)的品質(zhì)化

休閑需求的升級(jí)為避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展提供了重要機(jī)遇。休閑是一種業(yè)余生活，是在非勞動(dòng)及非工作時(shí)間內(nèi)以各種“玩”的方式求得身心的調(diào)節(jié)與放松，達(dá)到生命保健、體能恢復(fù)、身心愉悅的目的。休閑需求的產(chǎn)生和變化受多種因素的影響和制約，但主要因素是休閑產(chǎn)品的價(jià)格、居民的經(jīng)濟(jì)條件和閑暇時(shí)間。世界旅游組織的研究成果表明，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)人均GDP達(dá)到3 000美元，休閑產(chǎn)業(yè)將爆發(fā)式增長(zhǎng)，休閑消費(fèi)開(kāi)始進(jìn)入大眾化階段，并在人均GDP達(dá)到6 000美元時(shí)進(jìn)入休閑時(shí)代。我國(guó)人均GDP 2008年突破3 000美元，2012年就已經(jīng)達(dá)到6 100美元，進(jìn)入了國(guó)際經(jīng)驗(yàn)公認(rèn)的休閑消費(fèi)時(shí)代。國(guó)務(wù)院2013年2月頒布《國(guó)民旅游休閑綱要（2013—2020年）》，明確提出，到2020年基本建成與小康社會(huì)相適應(yīng)的現(xiàn)代國(guó)民旅游休閑體系。許多地方也出臺(tái)了一系列政策措施，把休閑產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)加以培育和發(fā)展。隨著休閑需求不斷壯大，休閑方式日益多樣，休閑內(nèi)容日趨廣泛，人們對(duì)休閑活動(dòng)的品質(zhì)要求也越來(lái)越高，更加注重自主性、計(jì)劃性和內(nèi)在價(jià)值。在一些夏季炎熱地區(qū)，避暑休閑開(kāi)始成為居民的主導(dǎo)休閑需求，遠(yuǎn)離城市喧囂、享受夏季清涼、養(yǎng)身養(yǎng)心養(yǎng)老相結(jié)合的避暑休閑地產(chǎn)由此迎來(lái)了黃金發(fā)展時(shí)期。

（四）發(fā)展要求：房地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)主動(dòng)開(kāi)拓

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一些新的現(xiàn)象：一是傳統(tǒng)市場(chǎng)日趨成熟、日漸飽和，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，利潤(rùn)空間受到擠壓，需要尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。二是市場(chǎng)逐步進(jìn)入理性階段，從規(guī)模擴(kuò)張的外延式發(fā)展向“專精特新”的內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變，差異化、特色化、品牌化成為關(guān)注的焦點(diǎn)。三是居民住房需求逐步由單一居住型向品質(zhì)型、功能型需求轉(zhuǎn)變，需要提供更多專業(yè)化、個(gè)性化、享受型產(chǎn)品和服務(wù)。四是交通條件大幅度改善，私家車保有量快速增加，使得不少擁有優(yōu)良?xì)夂驐l件、良好生態(tài)環(huán)境的山區(qū)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目成為可能。五是傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目土地成本不斷升高，約占總成本的30%～50%，而避暑休閑地產(chǎn)由于離城區(qū)較遠(yuǎn)，土地價(jià)格較低，土地成本一般只占總成本的10%左右。房地產(chǎn)企業(yè)敏銳地捕捉到其中蘊(yùn)含的商機(jī)和潛力，主動(dòng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，開(kāi)發(fā)以避暑休閑為賣點(diǎn)的細(xì)分行業(yè)，越來(lái)越多的實(shí)力企業(yè)，如萬(wàn)科、保利、恒大、綠地等全國(guó)知名品牌也紛紛進(jìn)入，推動(dòng)了避暑休閑地產(chǎn)的發(fā)展。

四、避暑休閑地產(chǎn)的主要特征

在休閑時(shí)代催化避暑休閑活動(dòng)的同時(shí)，避暑休閑地產(chǎn)必須具備跨界多元的宜居宜養(yǎng)生態(tài)特質(zhì)，才能實(shí)現(xiàn)共享經(jīng)濟(jì)條件下的可持續(xù)發(fā)展。

（一）功能特征：以避暑休閑功能為主

避暑休閑地產(chǎn)以提供避暑休閑產(chǎn)品為核心。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要針對(duì)普通居民提供居住產(chǎn)品不同，避暑休閑地產(chǎn)主要針對(duì)特殊人群提供滿足避暑休閑需求的產(chǎn)品。避暑休閑地產(chǎn)具有避暑、休閑、居住等多種功能，避暑功能是其首要功能，是避暑休閑地產(chǎn)的最大吸引力，決定了避暑休閑地產(chǎn)的價(jià)值大小和市場(chǎng)地位，也是有別于其他普通住宅、度假酒店、旅游地產(chǎn)的顯著功能特征。避暑休閑地產(chǎn)季節(jié)性很強(qiáng)，購(gòu)買者主要是在炎熱的夏季使用，其他季節(jié)因?yàn)闅鉁夭桓?，則使用的時(shí)間很少，空置率通常很高。

（二）形態(tài)特征：生態(tài)化，服務(wù)化，大眾化

1.產(chǎn)品發(fā)展生態(tài)化。生態(tài)是避暑休閑地產(chǎn)賴以生存和發(fā)展的重要條件，也是避暑休閑地產(chǎn)固有的特質(zhì)。就其布局而言，避暑休閑地產(chǎn)與自然生態(tài)的地域界線十分模糊，有的直接建在森林公園、風(fēng)景區(qū)內(nèi)，形成自然空間與居住空間相互“交融”的形態(tài)。在生產(chǎn)和使用過(guò)程中，避暑休閑地產(chǎn)更加重視綠色消費(fèi)、低碳消費(fèi)，避暑休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者普遍關(guān)注生態(tài)理念，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)人與自然、建筑與生態(tài)、局部與整體、當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)、資源開(kāi)發(fā)利用與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，提供生態(tài)環(huán)保的建筑產(chǎn)品，創(chuàng)造綠色低碳、親近自然的生活環(huán)境，在滿足人們舒適生活的同時(shí)，人類活動(dòng)對(duì)自然的影響得到最大程度控制，自然生態(tài)與人類生態(tài)達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，呈現(xiàn)出山、水、林、房、人共生共鳴的生態(tài)格局。

2.產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)化。避暑休閑地產(chǎn)是由避暑休閑、避暑人居活動(dòng)引發(fā)的，其自然屬性是房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上卻是休閑產(chǎn)業(yè)，核心是避暑休閑，而不是“地產(chǎn)”。給消費(fèi)者提供的產(chǎn)品不是房屋，或者說(shuō)不主要是房屋，而是避暑休閑服務(wù)，既包括滿足基本需求的服務(wù)，也包括滿足許多非基本需求的延伸性服務(wù)。避暑休閑地產(chǎn)的價(jià)值不只體現(xiàn)在房產(chǎn)銷售收入，主要地體現(xiàn)在長(zhǎng)期服務(wù)供給產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)性收入。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力更多地來(lái)自于服務(wù)，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式，甚至服務(wù)的人性化程度。避暑休閑地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)在于增強(qiáng)服務(wù)供給能力，為消費(fèi)者提供高質(zhì)量的避暑休閑服務(wù)產(chǎn)品。

3.消費(fèi)需求大眾化。避暑休閑房普遍總價(jià)較低、投資門檻不高，比如重慶避暑休閑房大多總價(jià)在 30萬(wàn)元以下，貴州習(xí)水、湖北利川蘇馬蕩推出的避暑房，有的最低總價(jià)不足10萬(wàn)元。在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件下，即使許多普通消費(fèi)者，也有購(gòu)買力進(jìn)行此類消費(fèi)。隨著帶薪休假、彈性工作時(shí)間等制度的落實(shí)，都市居民有了更多閑暇時(shí)間，雙休日去周邊地區(qū)避暑休閑也成為可能。交通條件的改善，自駕車的快速增長(zhǎng)，使時(shí)空距離大為縮短，人們到周邊地區(qū)購(gòu)買避暑休閑房更為現(xiàn)實(shí)，使用更為方便。老齡化社會(huì)的到來(lái)，人口預(yù)期壽命的增加，越來(lái)越多的老年人開(kāi)始加入“候鳥(niǎo)式”的養(yǎng)生大軍行列。消費(fèi)群體更大、范圍更廣，使避暑休閑地產(chǎn)日益成為一種大眾化消費(fèi)需求。

（三）運(yùn)行特征：特色發(fā)展，創(chuàng)新發(fā)展

1.特色發(fā)展貫穿避暑休閑地產(chǎn)成長(zhǎng)全過(guò)程。特色就是優(yōu)勢(shì)，特色就是品牌，特色就是競(jìng)爭(zhēng)力。每一個(gè)成功的避暑休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，都十分重視在產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織管理、品牌打造、配套設(shè)施、售后服務(wù)等諸多方面突出特色，特別是通過(guò)特色資源開(kāi)發(fā)、文化內(nèi)涵挖掘與注入、創(chuàng)意轉(zhuǎn)化與科技提升等手段，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我特，從而在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位，不斷獲得發(fā)展壯大。

2.創(chuàng)新是引領(lǐng)發(fā)展的原動(dòng)力。避暑休閑地產(chǎn)的形成和發(fā)展，既是創(chuàng)新的結(jié)果，又不斷推動(dòng)更大的創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、商業(yè)模式的創(chuàng)新，涉及理念、產(chǎn)品、技術(shù)、組織、營(yíng)銷、管理、融資等方面，推動(dòng)了行業(yè)的發(fā)展和升級(jí)，產(chǎn)生了包括避暑休閑地產(chǎn)在內(nèi)的新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)品、新方式。隨著避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展，產(chǎn)品形態(tài)不斷升級(jí)，產(chǎn)品功能多元突破，個(gè)性化、人性化、體驗(yàn)化、品質(zhì)化產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)；利用“互聯(lián)網(wǎng)+”，打造智慧休閑綜合服務(wù)平臺(tái)，創(chuàng)造出智能互聯(lián)度假居住模式，實(shí)現(xiàn)資源共享；商業(yè)模式不斷創(chuàng)新，銷售與租賃并舉、全產(chǎn)權(quán)銷售與使用權(quán)銷售并存，以及時(shí)權(quán)、時(shí)值出售等新方式的運(yùn)用，引領(lǐng)著避暑休閑地產(chǎn)不斷發(fā)展和超越。

（四）布局特征：集聚發(fā)展

避暑氣候在我國(guó)主要分布在中高緯度、高海拔地區(qū)[11]，對(duì)于廣大的南方地區(qū)而言，清涼氣候是一種稀缺資源，主要分布在海拔800米以上的山區(qū)。以重慶為例，據(jù)測(cè)算，全市具有避暑氣候資源的區(qū)域面積約2.7萬(wàn) km2，適宜開(kāi)發(fā)的可建設(shè)用地僅99 km2，占0.3%，受耕地保護(hù)和區(qū)縣用地指標(biāo)限制，可用于避暑休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地更少。因而，避暑休閑地產(chǎn)存在著明顯的集聚發(fā)展特征。主要體現(xiàn)在：一是向海拔800～1 500米的山體集聚；二是向景觀資源優(yōu)良的旅游開(kāi)發(fā)區(qū)集聚；三是向自然生態(tài)條件好、具有城鎮(zhèn)依托的地方集聚。

（五）環(huán)境特征：綜合配套環(huán)境要求高

優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境、便捷的交通環(huán)境、暢通的信息設(shè)施等硬件條件，影響著避暑休閑者的生活品質(zhì)和生活成本，也是避暑休閑地產(chǎn)獲得消費(fèi)者青睞，實(shí)現(xiàn)良好發(fā)展的重要因素。因此，無(wú)論是消費(fèi)者還是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，對(duì)避暑休閑地產(chǎn)的綜合配套都會(huì)有更多的考慮。同時(shí)，由于區(qū)位的特殊性，與普通地產(chǎn)相比，避暑休閑地產(chǎn)更加講究配套的全面性、生態(tài)性、便利性和可靠性，包括交通信息網(wǎng)絡(luò)、文化商業(yè)氛圍、金融物流網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)、運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所等，以便為業(yè)主提供良好的生活空間和生活條件。當(dāng)然，信息、交通、金融等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，也有利于避暑休閑地產(chǎn)擴(kuò)大供給能力和輻射范圍，從而增強(qiáng)發(fā)展后勁。

五、結(jié)論

旅游是從居住地至目的地進(jìn)行觀光、走訪、休閑度假等方式的行為，包括了出游的目的、旅行的距離、逗留的時(shí)間三個(gè)要素，強(qiáng)調(diào)其流動(dòng)性和對(duì)旅游資源的依賴性。度假是利用假期或假日從事的放松身體、調(diào)節(jié)身體機(jī)能、愉悅身心的行為，受到假期或假日的約束與限制。而休閑則不同，只要是利用閑暇時(shí)間從事的放松身體、調(diào)節(jié)身體機(jī)能、愉悅身心的活動(dòng)都可以稱之為休閑，方式更加多樣化，內(nèi)容、時(shí)間和空間都更加寬泛。顯然，具有流動(dòng)性的旅游與固定的地產(chǎn)很難直接結(jié)合到一起，同時(shí)具有良好旅游資源的區(qū)域并不一定具有避暑氣候條件，受時(shí)空的限制，主打“假日”的度假也不能與避暑產(chǎn)生天然的聯(lián)系。因此，與避暑活動(dòng)、休閑功能相結(jié)合的避暑休閑地產(chǎn)有著其獨(dú)特的內(nèi)涵和鮮明的特征，不能將其與旅游地產(chǎn)、度假地產(chǎn)等混為一談。

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