新形勢下德國住房體制對我國的啟示

華 梅

（江蘇城鄉建設職業學院 江蘇 常州 213147）

近年來，我國房地產業高速發展，極大地改善了居民住房條件，與此同時房地產資產泡沫已備受社會詬病。房價快速上漲加重老百姓的購房負擔，房地產貸款直線攀升擠壓實體經濟的資金需求，加大金融風險，地方政府對土地財政、中國經濟對房地產的依賴度令人堪憂。在新形勢下建立健全健康有序的房地產業體系正成為本屆政府和我國經濟領域的重要工作。

1 德國住房總體概況

德國統計局資料顯示，2015年德國總人口為8216萬，住房總量超過4000萬套，平均每2人擁有一套住房，人均居住面積為46.2m2。歐盟統計顯示，2014年德國住房自有率為52.5%，有47.5%的人口租房住，成為租房比例最高的歐盟國家。德國的房屋空置率較低，且長期維持在較穩定的水平，2010年空置率為8.6%，2014年有所降低為8%。據Economists統計，過去40年間扣除通貨膨脹因素的影響，德國實際住房價格下降了1.7%。自上世紀90年代以來，德國售租比基本處于均衡線(100)以下，并呈緩慢下降趨勢。這一組數據顯示德國住房體系價格穩定、可租可購、社會資源利用率高、百姓居住壓力小，這是很多期盼住有所居的民眾和政府可望而不可及的。

2 德國社會住房體制

德國住房體系總體呈現供應主體多元、私有化程度高、租賃市場發達、各類居民住房消費特征鮮明的特點。良好的體系運行在于制度的設計，主要體現在以下幾方面。

2.1 完善的立法。1950年德國制定 《第一住房法》，確立了德國社會住房體制。法律規定住房有三種類型：公共抵押貸款資金資助的低收入者住房，完全使用私人資金的稅收刺激住房，以及無上述優惠的完全自籌住房，其中前二者構成了社會住房。德國的 《住房建設法》、 《住房補助金法》、 《住房租賃法》和《私人住房補助金法》“四大支柱”政策，分別為社會保障住房供給、中低收入的房租補貼、租賃市場的規范和私有住房補貼提供了法律框架，從制度上確保房屋的居住本質。比如法律明文規定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構成違法行為。對于購買住房未滿7年即轉讓的，交易的最高綜合稅率可能高達住房評估價值的50%。嚴格的法律制度較好地保障了承租人的權益，嚴厲的稅收政策有效抑制了投機炒房。總體而言，德國住房法律體系完整、目標明確、內容清晰、措施具體、揚抑分明，保證了其高福利的社會住房制度和健康的市場秩序。

2.2 穩健的住房金融體制。德國住房金融體系主要包括3個部分：提供住房抵押貸款和以浮動利率為主的綜合性銀行，提供固定利率的中期和長期抵押貸款的銀行，以及極有特色的專門住房儲蓄銀行。三類銀行各司其職，更好地滿足市場上不同的住房資金需求。其中住房儲蓄銀行是德國政策性住房融資制度的重要創舉，它采用地區化運營、封閉式運作、先存后貸、固定的低利率供應、政府對參與者有獎的銀行運作模式，具有鼓勵儲蓄、引導延遲消費、降低貸款風險、減小社會通貨膨脹壓力等鮮明優勢。M2是一個國家重要的金融體量指標，M2增速—GDP增速表示支持實體經濟增長之外的貨幣供應增長率，衡量實體經濟吸納貨幣的能力。德國1996～2010年M2增速—GDP增速僅為1.92%、2010～2015年該比例為2.82%，均顯著低于中國同期M2增速—GDP增速(7.4%、7.27%)。M2/GDP衡量產出一單位GDP需要多少廣義貨幣投放，德國M2/GDP始終穩定在1以內，而中國M2/GDP由2000年的1.366上升為2015年的2.057，德國三大銀行分工明確、結構合理、穩定的貨幣投放量和流動性為產業提供了良好的金融環境，而貨幣超發是中國房價快速上漲的重要原因之一。

2.3 發達且管理嚴格的租賃市場。德國住房租賃市場供應充足、經營規范、租金合理、補貼到位、有效保護承租人利益，是社會住房體制的重要組成部分，也是房價長期保持穩定、住房投機不活躍的關鍵所在。其住房租賃市場的繁榮主要得益于2方面：一是房源供應充足。政府規定開發商必須建造占開發總量一定比例的房產專門出租給低收入家庭，住房合作社建造房屋只能出租不能出售。而且政府向建設社會福利性公共住房的投資者提供無息住房建設貸款，額度通常占建房費用的60%～70%，償還期可達30年。二是實行租金管制確保其合理水平。通常由市鎮相關部門和租賃雙方利益代表人多方合作依據房屋地理位置、交通狀況、建筑年份、質量及節能情況來確定編制租金價格指導當地的租賃市場，并通過制度嚴格禁止租金隨意調整。

2.4 有效的住房保障制度。德國住房保障制度憑借其政府主導、法律保證、分工明確、方式靈活、市場化運作的特點取得了良好效果。高層的聯邦政府構建法律框架，建設基礎設施，財政支持地方政府；中層的各州政府負責社會住房項目建設；基層的市鎮政府具體辦理社會住房出租管理；其他社會機構則提供有力技術支持。公共住房建設是德國保障性住房的主要形式，政府在直接興建公共住房的同時，更多地以金融、稅收等政策支持鼓勵社會資金參與建設，這樣可減輕政府負擔、發揮專業管理效率優勢、實現資金的良性循環和建設的可持續發展，最終達到住房保障與市場機制的有機結合。此外房租補貼、補貼建房購房和住宅儲蓄等制度的靈活設計、精細到位、巧妙組合，有效地解決了不同收入層次家庭住房問題。

3 對我國住房產業的啟示

3.1 有效落實房子是用來住的功能定位。中德產業定位差異決定了兩國住房產業不同發展模式。德國社會住房制度將住房產業定位于具有福利性質的服務型產業，決定了政府制定住房產業政策的出發點和落腳點是保障居民住房需求。我國從1988年土地使用權依法轉讓、1998年開始住房市場化改革以來，一直比較重視商品房市場發展，強調房地產業的經濟支柱和拉動作用，忽略了住房的社會功能。高速擴張后，中國房地產行業已經暴露了很多問題，產業屬性的回歸，不僅是中國經濟穩健成長的需要，也是房地產行業自身發展的需要，更是人民大眾美好生活的需要。黨的十九大報告提出明確要求堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。行業發展方向已經明確，黨和政府的決心也很大，關鍵在于堅持方向打破原有的利益格局，將定位落實到具體制度、政策上來，讓房子真正回歸居住屬性。

3.2 健全與定位相適應的政策法規制度。住房產業受到法律法規、行業政策、稅收、金融貨幣、社會文化等多種因素的影響，需要全方位的制度與之相配套。國家應將住有所居從法律層面加以明確，保證每個公民的基本居住條件；調整新時期下住房產業的目標和各級政府的住房建設導向，使其更有利于行業的可持續發展；構建新的住房金融稅收體制，針對不同財富、收入層次的居民給予不同的住房支持；采取穩健的貨幣政策，控制M2的增長速度，加大擁有多套住房的首付比、持有成本、轉讓成本，嚴控炒房行為，抑制房價過快增長；在穩定房價的基礎上，拓寬投資渠道，積極引導百姓樹立正確住房消費、投資觀念；健全居民房產、收入等信息體系，完善住房管理的基礎信息平臺，多方全力構建良好的住房產業秩序。

3.3 大力發展住房租賃市場。從“居者有其屋”到“住有所居”，租購并舉已成為一項國策。加大租賃住房開發、建設、運營、管理等工作力度，從供需雙方有效培育健全的租賃市場。國家要通過立法、土地出讓、稅收減免、貸款優惠等政策鼓勵社會資金參與租賃住房建設。各級地方政府要明確分清住房租賃工作的職責，建立資金來源、建設標準、租戶資格、租金設定等長效機制，確保租賃房的福利性質和承租者合法權益，結合地區條件靈活采取實物配租和租金補貼等措施，實現租賃住房福利的動態調整。

3.4 合力提高住房的保障功能。住有所居的新目標強調了住房社會保障屬性。完善與保障性住房制度相關的法律體系，明確政府在保障性住房建設中的主導作用，強化政府在保障中低收入家庭住房權益中的職責。政府通過政策引導社會資金、開發商等參與保障房建設，實現多主體供給。科學制定保障房建設標準，完善生活配套設施，提高居住功能。與租賃市場相結合，實物和貨幣相結合，多渠道保障，做好中低收入人群、新就業人員、外來務工人員等住房困難群體的托底工作，全面實現新時代住有所居的宏偉目標。