最嚴貸款新政下的加拿大房價走勢

夏欣怡

2018年1月1日，加拿大實施號稱史上最嚴的房地產貸款新政，這將對加拿大的房價走勢有何影響？

近兩年，加拿大房地產價格全國普升，漲幅巨大，溫哥華和多倫多甚至先后出臺了15%的海外買家稅，希望抑制過熱的房地產投資需求，投資人在加拿大置業時，應關注政策帶來的結構性變化，適當選取投資目標。

B-20法令出臺的背景、法案和內容

2017年10月17日，加拿大聯邦金融監管局（Office of the Superintendent of Financial Institutions）完成了住宅房屋貸款指引（B-20法令）的最后一次修訂，再次收緊了貸款政策。B-20法令中與購房者關系最緊密的一項是壓力測試。

在新規之下，首付款在20%及以上的未購買保險的房貸申請者，也必須進行壓力測試。測試標準是下列二者取其一：

A.加拿大中央銀行公布的5年貸款基準利息率目前約為4.89%。

B.銀行實際批給購房者的優惠貸款利率加2%。

A和B中數值較大的一個就是貸款壓力測試的標準。事實上，壓力測試并不新鮮。B-20法案出臺一年前，在加拿大范圍內已經出臺過一個類似的新政。當時政策規定，對于首次置業者來說，在2016年10月17日之前，只有兩類居民在房貸時需要做壓力測試：一類是房貸首付比例低于20%，且選擇了浮動利率的買家；另一類是房貸首付低于20%的買家，雖然選擇了固定利率，但選擇固定利率的時間期限低于5年。而從2016年10月17日開始，所有房貸首付低于20%的加拿大居民，在進行房屋貸款時，都要接受貸款壓力測試，而在B-20法令出臺后，所有購房者都要進行貸款壓力測試。

B-20法令出臺后的市場影響

B-20法案的正式實施，被很多市場分析人士視之為巨大利空，主要原因就在于貸款新政的出臺，使得買家的購房能力下降。

例如，假設A家庭年收入10萬加元，首付20%，在貸款新政出臺前不需要進行貸款壓力測試，假如銀行給予5年固定利率為2.83%、25年還清的房貸，那么可購買72.7萬加元的房產。在2018年1 月1日新規定生效之后再申請貸款時，那么該家庭就需要進行貸款壓力測試。假設他們仍從銀行拿到2.83%的利率，接受壓力測試時要從A.央行的基準利率4.89%；B.從銀行拿到的2.83%+2%=4.83%，兩者之中取高者4.89%進行測試。在首付20%及25年還清不變的情況下，其購房能力下降至大約只有57萬加元。

雖然房貸新政帶來了利空，但卻隱含著短期內不再加息的利好。2016年，加拿大政府決定實施壓力測試政策時，筆者分析認為，這是加拿大央行即將開始加息的信號。2017年7月12日，加拿大央行果然宣布加息，將隔夜貸款利率從0.5%調高至 0.75%。隨后，2017年9月6日，加拿大央行又再度加息。2017年兩次加息后，市場認為2017年10月25日，加拿大央行的利率決議會再度加息，結果當天沒有實施。接著市場又認為2017年的第三次加息會延至2017年的12月6日宣布，結果該日加拿大央行的利率決議并沒有宣布加息，而這已是加拿大央行2017年的最后一次議息決定。

由于2017年已經進行了兩輪加息，加拿大政府擔心，如果2017年進行第三次加息，房地產市場會劇烈波動，進而影響正漸趨繁榮的加拿大經濟。2017年10月17日加拿大政府先出臺貸款新政，測試市場壓力，并在隨后的兩次利率決議中，將原定有較大可能出臺的加息取消。這可以看作是B-20法案出臺所帶來的短期利好。

當然，貸款壓力測試的最終目的是為了加息。加拿大皇家銀行（RBC）預期，央行會一直等到2018年4月，通過包括本次貸款新政在內的一系列措施，來充分評估2017年兩次加息的影響程度，再宣布是否繼續加息。

新政出臺后的房價趨勢

2018年1 月1日實施的貸款新政，影響可能較為有限，原因有以下三點。

第一，前面已經提到，“壓力測試”并非是新鮮內容，對于首付比例低于20%的買家而言，貸款壓力測試早就存在。很多加拿大人并沒有儲蓄習慣，這意味著首付比例低于20%的買家并不在少數。

第二，剛性需求是存在的。就像前面提到的A家庭的例子，72.7萬加元買不起，大可以買57萬加元的房子。這意味高價房市場或許會萎縮，但是中低價位房產的市場需求反而會上升。

第三，對于海外買家和新移民，很多銀行并不硬性要求壓力測試。而加拿大本身就是一個移民國家，海外買家和新移民數量龐大。

因此，綜合來看，該新政最大的影響是在諸如溫哥華、多倫多這些高房價城市的獨立屋市場，而對其他市場的影響較小。2017年，在已經存在15%海外買家稅和兩次加息的情況下，溫哥華、多倫多聯排房、公寓市場漲幅驚人；而以納奈莫為代表的中小城市，獨立屋、聯排房和公寓更是全面上揚。

因此，貸款新政帶來的影響，更多會體現在心理上，而持續時間也將較為有限。從長線來看，如果不發生戰亂，加拿大房價的大趨勢依然是上行。

一是通脹為加拿大房產的長期上行提供了建房成本基礎。在通脹之下，人工成本和建材成本只會不斷上漲。二是人口增長為加拿大房價的長期上行提供了土地需求基礎。從加拿大最近的3次人口普查的情況來看，加拿大2006年、2011年、2016年的人口增長率分別為5.35%、5.90%和5.00%。15年間，加拿大人口一共增加了17.14%。而對比中國的情況，從2000年的第五次人口普查到2010年的第六次人口普查，中國人口只增長了5.84%，大約與加拿大5年的人口增長速度相當。

結語

值得注意的是，近兩年來，加拿大頻繁推出的房地產政策，無論是之前的BC省本地居民首次置業免息貸款、部分城市（溫哥華和多倫多）15%海外買家稅，還是最新推出的壓力測試，都有一個共同的目標——抑制高端市場過熱的現象，鼓勵中低端需求。這一系列政策，帶來的影響有兩個方面：

一是物業類型方面，中高端獨立屋市場會相對冷清，而占用資金較低的小面積獨立屋、公寓、聯排房，市場會更加活躍。

二是地域性方面，壓力測試帶來的購買力下降，會讓部分本來準備在大城市購房的資金分散到中小城市。在2018年，加拿大中小型城市的房地產市場，很有可能出現生氣蓬勃的景象。而加拿大中小城市及鄉村地區的良好基礎設施，也為這種需求提供了現實的市政基礎。

綜上所述，壓力測試政策，可能會造成房價的短期波動。但是，房地產市場的決定性因素是供求關系。在通脹、人口增長、經濟健康的大環境下，加拿大房地產市場仍會穩中有升。endprint