土地增值稅對房地產企業會計核算的影響評價

譚紅霞

摘 要：當前我國房地產行業已經取得了極大的發展，并且獲得了巨大的成就，尤其是這幾年國家出臺了各種相關政策，其中土地增值稅政策也在不斷完善。土地增值稅為超率累進稅率，清算期最短為兩年到三年，長則七年到八年，具有較長的時間跨度，因此，土地增值稅對房地產企業會計核算較大的影響，如果處理不當，將會對企業的發展造成非常嚴重的影響。本論文的主要分析了土地增值稅對房地產企業會計核算的影響，希望對房地產企業的發展做出一定的貢獻。

關鍵詞：土地增值稅；會計核算；影響

對土地增值稅相關理論的簡要分析

我國自上世紀九十年代末開始出現土地增值稅，通過土地增值稅有力打擊了我國沿海地區不法分子的土地投機行為，因此，土地增值稅最初的立法是為了懲罰不法分子，在我國具有最高的稅率。隨著我國加速發展，傳統的住房分配方式已經逐漸廢除，土地增值稅的監管對象也不再是土地投機分子，而是將矛頭轉向了房地產企業。隨著住房制度不斷完善，土地增值稅政策也隨之繼續完善，土地增值稅早已不在是具有懲罰性質的稅種，其已經是具備市場調節功能的科學稅種。

近些年國家住房政策逐漸完善，房地產行業正在恢復正常，不再是單純的暴利行業，各級稅務部門對房地產企業進行土地增值稅的征收也在逐漸完善，傳統的粗放型征收方式正在向著精細化的方向發展，在這樣的背景下，土地增值稅對房地產企業會計核算的影響正在逐漸加大。

土地增值稅對房地產企業會計核算影響分析

2.1土地增值稅具有較長的時間跨度

土地增值稅的征收同房地產項目的運行情況有著直接關系，如果房地產項目僅處于開發的初始階段，稅務部門只能向房地產企業進行預征，不能清算，房地產行業的項目有著開發時間不確定的特點，但總體時間較長，短則兩三年，長則八九年，甚至有的房地產項目完成開發要達到十年以上。

綜合分析上述原因，土地增值稅必定會對房地產企業會計核算造成巨大的影響，通常情況下，很多房地產項目在進行開發的過程中可能涉及到3，4波會計人員，并且房地產企業土地增值稅的會計核算方式也會發生較大的變化，在房地產項目開發初期盈利，會計核算方式就會記入損益，如果在開發后期房子價格降低，或者成本上升等，會計核算方式就有可能記入預交稅金，某些情況下還會紅沖當期的損益。

2.2土地增值稅對金額的影響較大

上文中已經提到我國的土地增值稅稅率除去部分海關收取的關稅，其所征收的稅率最高。隨著房地產行業競爭愈演愈烈，土地增值稅稅率居高不下，預征額度也及其巨大，一旦房地產企業會計核算存在問題，將會對房地產利潤計算結果造成非常嚴重的影響，嚴重時還會造成房地產企業會計年度虧損，最終不能進行正常的利潤劃分并進行準確的資金預測。

2.3土地增值稅政策變化較快

雖然我國已經有了較為完善的土地增值稅政策，各類法規健全密集，但是大多數的土地增值稅政策層次較低，僅有少部分土地增值稅政策是有國家稅務總局制定發布的，多數土地增值稅政策是由各省市的稅務部門發布的各種文件、公告，有的時候在一個月就能發布幾個土地增值稅政策文件，這些政策法規的質量較低，還存在著前后不匹配，甚至相抵觸的問題，這樣的情況給房地產企業會計核算造成了非常大的困擾。并且房地產行業項目有著開發時間跨度長的特點，一旦土地增值稅政策存在著前后不一致或者抵觸的問題，對房地產企業所造成的影響可能是致命的。

2.4土地增值稅的計算難度較高

土地增值稅有著較高的計算難度，尤其是在清算的時候中必須由具有專業水平的會計人員操作，會計人員既要了解會計核算和土地增值稅的計算方式，還要熟知房地產行業項目的相關背景，對消防、營銷等方面都要有著一定的了解，只有這樣才能保證土地增值稅計算具有較高的精確性。當前，滿足上述條件的專業會計人員較少，多數房地產企業只能將土地增值稅計算委托給專業的會計事務所進行，但是多數會計事務所僅僅在會計核算階段同房地產項目進行接觸，不能完全了解前期的會計核算水平，這就容易造成前后誤差，甚至給房地產企業造成巨大的經濟損失。

處理土地增值稅對會計核算影響的有效措施

3.1房地產企業要結合項目實際情況對會計核算方案及時調整

房地產企業必須對會計核算給與足夠的重視，提升會計人員的地位，讓會計人員全程參與房地產項目的規劃設計，會計人員必須知曉項目方案的所有變更和后期的銷售方案等，只有這樣會計人員才能根據項目的實際開發情況制定合理的土地增值稅的核算方案，提升會計核算水平，保證房地產企業在會計核算方面質量過硬。

3.2房地產企業要加大對土地增值稅預測算的管理力度

房地產土地增值稅有著繳稅金額大、預繳金額多的特點，因此，在房地產項目還沒有完全清算之前，會計人員必須對土地增值稅的預測給與足夠的重視，加大對土地增值稅預測算的管理力度，會計人員必須根據項目的開發水平精確計算土地增值稅的稅負水平。此外，房地產企業還要完善預繳工作，處理好預繳和整個項目稅負之間的平衡。

3.3房地產企業要同稅務機關維持有效的溝通

前文已經提到，房地產行業的土地增值稅政策的變化性較大，并且其區域性較強，因此，房地產必須同當地稅務機關維持有效的溝通，及時了解政策的變化，只有獲得稅務機關的認可才能保證企業有良好的發展，在競爭激烈的房地產行業占有立足之地。

總結語

綜上所述，我國房地產行業已經取得了極大的發展，并且獲得了巨大的成就，尤其是這幾年國家出臺了各種相關政策，其中土地增值稅政策也在不斷完善，房地產行業必須加大對土地增值稅的研究力度。

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