淺談“營改增”對房地產業產生的影響

吳吉

摘 要：國家稅收試行營改增方案，房地產業也被納入其中，營改增后房地產企業稅負出現的各項問題都受到人們的密切關注。本文從房地產業營改增的背景、其積極與消極影響，淺談房地產營改增過程中出現的問題，以期為房地產業應對營改增提出對策。

關鍵詞：營改增；房地產

房地產業營改增背景

據《2016年年度統計公報》顯示，全年全社會固定資產投資606，466億元，房地產業開發投資102，581億元，占17.2%，可見房地產業是我國國民經濟發展的關鍵增長點，房地產業的稅收在我國總的稅收中也占據重要地位。2012年1月1日，我國稅制改革正式拉開帷幕，房地產業在2015年作為最后一批試點行業被納入其中，由于營業稅稅收中存在重復征稅的問題，為以促進社會形成良性循環，避免重復納稅，營改增是一項我國經濟發展迫切需求的重要改革舉措。

房地產業營改增后的影響

2.1積極影響

據稅務總局貨物和勞務稅司副司長林楓介紹，2016年5-8月，四大行業累計實現增值稅應納稅額3，127億元，與應繳納營業稅相比減稅486億元，下降13.45%，其中房地產業實現增值稅655.01億元，減稅51.13億元，下降7.24%。按長期發展趨勢來看，營改增有利于降低房地產企業稅負負擔；另一方面，現在企業購買不動產可以憑借增值稅專用發票抵扣，企業可加購不動產使企業實現規模經濟，活躍房地產氣氛，間接帶動其他行業發展，逐漸形成范圍經濟。

2.2消極影響

雖然營改增后房地產業總的稅負大幅下降，但有的房地產企業卻可能出現稅負增加的現象。我國絕大多數房地產企業均屬于一般納稅人，一般納稅人由征收5%的營業稅改為征收11%的增值稅，李玉環在《房地產“營改增”后稅負增減問題解析》中分析當房地產業銷售收入中無進項抵扣稅額部分占有進項抵扣稅額的比例高于45.45%時，企業的稅負會增加；同時房地產企業賬務處理的難度增加，目前房地產企業財務工作在新舊稅務制度、財稅政策和實務操作的改變都面臨更新，財務工作人員的業務素質和職業操守也將接受考驗，最重要的是增值稅抵扣憑證征稅機關把控嚴格，企業取得增值稅專用發票困難程度大，可能會引發虛開、代開發票等問題。

房地產業營改增過程中出現的問題

3.1稅收政策統一實施難

由于我國東西發展的不平衡性，導致在東部地區適合的稅收政策在西部地區可能不適合，尤其我國房地產業區域發展極度不平衡，營改增的宏觀調控對各地區的影響程度深淺不一。在經濟不發達的地區，企業可獲得信息更新速度慢，運行和經營必將遭受挑戰；其次，許多房地產企業屬于民營企業，我國民營企業本身管理模式和經營機制相較于國有企業落后，許多金融機構不愿給民營企業貸款融資，因而民營企業融資難度大，資金周轉困難，而國家出臺營改增政策后，據2016年3月中國財政部和國家稅務總局聯合發布的財稅【2016】36號文 （36號文） 規定，房地產稅率變為11%，對于民營企業來說明顯過高。

3.2出現資金短缺，造成財務壓力大

房地產企業通常為了能夠取得更好更快的發展，通常會采取大量固定資產如施工設備的購置，出臺營改增政策后，由于增值稅的可抵扣性，這會使得房地產企業現金流在現金流量表的顯示數據比在政策出臺前小，于是企業便會加大投資；在另一方面，由于房地產信貸政策的縮緊，企業生存難度越來越大，融資越發，故企業可能面臨資金短缺，造成財務壓力大。

房地產業應對營改增對策

古人云“工欲善其事必先利其器”，企業在面臨營改增政策給整個行業或者市場帶來的一系列問題和挑戰，應予以積極的態度努力探索解決方法，密切關注國家政府的政策和動向，及時做好充分準備和超前規劃，才能為企業的生存和發展提供道路。

4.1提前做好財務工作人員培訓，儲備相關人才。

由于政策改變后增值稅的復雜性，財務工作人員的工作量會加大，要保證會計核算的質量和速度就必須對財務工作人員進行專業上的再培訓，用以提高專業技能和稅收籌劃能力。可先學習國家頒布的政策進行政策解讀，了解增值稅專用發票的可抵扣性和嚴肅性；其次，可到相應稅務機關學習實務操作，全面了解實施步驟，杜絕人為的會計處理錯誤，防范不必要的納稅風險；最后，公司相關部門的領導和工作人員也要接受學習，最重要的是深刻認識偷稅漏稅行為的危害性和嚴重性。

4.2做好稅收籌劃，合理申請延期納稅，減輕財務壓力。

房地產企業在營改增初期，納稅籌劃將發揮巨大作用。首先，深刻學習并熟悉掌握國家出臺的優惠政策，尤其是對產業和地域的優惠政策，利用優惠政策漸進行稅收籌劃可以給企業降低成本；其次也可以合理申請延期納稅，延期納稅是指納稅人按照國家有關延期納稅的規定延緩一定時期納稅，企業可以把資金留給內部用于經營周轉，有利于企業日常經營活動。總之，納稅籌劃可以實現納稅成本最小化，提升經營管理水平，做好稅務籌劃可以給房地產企業營改增的轉變能有一個較好的過渡時期。

結語

營改增的實施標志著我國稅制改革又更上一層樓，正確認識營改增的積極與消極影響，清晰了解改革過程中的問題有利于我們更好的為實戰做準備。同時，國家財政部門也要給房地產企業做出相應的引導，才可促進財政部門和房地產企業在營改增政策下相輔相成平穩過渡，也可早日完善整套營改增問題應對方法。

【參考文獻】

[1]滌非. 房地產“營改增”影響分析及房企應對策略[J]. 中國房地產，2015，（34）：25-29.

[2]李玉環. 房地產“營改增”后的稅負增減問題探析[J]. 中國市場，2015，（35）：171-172.