營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策

侯怡恬

摘 要：“營改增”后，由于稅費(fèi)征收范圍的改變，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)成本有所提高，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅發(fā)票管理，會(huì)計(jì)核算科目及企業(yè)負(fù)稅產(chǎn)生了很大的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)營改增時(shí)做好稅務(wù)規(guī)劃，改善經(jīng)營模式，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。本文通過營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響進(jìn)行分析，提出對(duì)策，從而有助于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響

“營改增”的要點(diǎn)

2016年5月1日以來，“營改增”試點(diǎn)在全國范圍內(nèi)開展，作為此次“營改增”重點(diǎn)之一的房地產(chǎn)行業(yè)受到很大關(guān)注。第一，本次稅制改革對(duì)于大部分房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，征收率定為5%，同時(shí)對(duì)所有房企銷售老項(xiàng)目按5%征收率計(jì)稅。對(duì)于租賃業(yè)務(wù)，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，按5%計(jì)算應(yīng)納稅額；第二，明確土地價(jià)款可以抵扣。對(duì)5月1日以后取得的新項(xiàng)目，按11%增值稅征收，此次細(xì)則明確規(guī)定了可以將取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的金額視為銷售額；第三，預(yù)征率更低。先行政策規(guī)定，采取預(yù)收款方式征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按3%征收率預(yù)繳增值稅；第四，新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍。不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%，抵扣年限較市場預(yù)期大幅縮短至2年，其將大幅度提升減稅力度，有助于提高商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的積極性。

營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2.1房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本增加

房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本包括人力、開發(fā)建設(shè)、材料采購、施工等成本。其中，人力占很大比重，建筑施工企業(yè)一般選用農(nóng)村的農(nóng)民作為勞動(dòng)者，其流動(dòng)性較大，并非來自專門的勞務(wù)公司，因此無法獲取人力成本有關(guān)的增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣進(jìn)而增加了房企的人力成本；在材料采購時(shí)需要大量的水泥、鋼筋及釘子等配套的小型建筑材料，但選擇規(guī)模小的企業(yè)作為材料供應(yīng)商時(shí)，無法提供可抵扣的增值稅專用發(fā)票，故無形中增加房企的采購成本；在施工過程中，需要租賃大量的機(jī)器，租金和專業(yè)操作人員的工資都很高，增加其營業(yè)成本。

2.2增值稅發(fā)票管理困難

營改增后，由于計(jì)稅方式的改變，開始出現(xiàn)增值稅專用發(fā)票，最顯著的變化是可以依據(jù)進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)稅來抵扣，由于抵扣發(fā)票的數(shù)量大多都能由企業(yè)開具的發(fā)票來決定，開具發(fā)票的增加，使企業(yè)發(fā)票管理更困難。

2.3營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目及稅負(fù)的影響

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)交稅費(fèi)增加了兩個(gè)二級(jí)科目，即應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅和應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅，并且在明細(xì)下增設(shè)銷項(xiàng)和進(jìn)項(xiàng)稅，同時(shí)增設(shè)三級(jí)科目來輔助核算。房企每個(gè)月末繳納稅費(fèi)是用銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，小規(guī)模納稅人繳納的增值稅額不影響當(dāng)期利潤。計(jì)稅依據(jù)是按企業(yè)的增值稅額進(jìn)行計(jì)稅，采用稅款抵扣機(jī)制，盡可能避免重復(fù)征稅的現(xiàn)象發(fā)生。下面將某房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施“營改增”前后的稅負(fù)情況進(jìn)行對(duì)比。

某房地產(chǎn)新建樓盤為12000元/平方米，建筑裝修費(fèi)用為5000元，前期勘察、設(shè)計(jì)、廣告等費(fèi)用為3000元，配套設(shè)施費(fèi)及其他綠化費(fèi)用為1500元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用為800元。

銷項(xiàng)稅額=12000/（1+11%）*11%=1189.19

進(jìn)項(xiàng)稅額=（5000+1500+800）/（1+11%）*11%+3000/（1+6%）*6%=893.23

增值稅額=1189.19-893.23=295.96

營改增后的稅負(fù)率=295.96/12000=2.47%

營改增之前，營業(yè)稅=12000*5%=600，稅負(fù)率為600/12000=5%，營改增前后相比稅負(fù)率下降2.53%。

通過以上計(jì)算結(jié)果得到，房企在實(shí)施“營改增”后稅負(fù)有所下降，說明在將來營改增逐漸健全，相關(guān)抵扣系統(tǒng)日益完善時(shí)，房地產(chǎn)負(fù)稅會(huì)降低。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的策略

3.1做好稅務(wù)規(guī)劃，控制企業(yè)成本

營改增后，房企應(yīng)對(duì)各項(xiàng)成本做好稅務(wù)規(guī)劃，安排專人專崗分析有關(guān)稅收事項(xiàng)，合理分?jǐn)偣こ探ㄔO(shè)成本。其次，為減少采購物資有關(guān)的稅款，房企可要求供應(yīng)商提供可抵扣的增值稅專用發(fā)票，在此之上商定采購價(jià)格，綜合考慮物美價(jià)廉的供應(yīng)商。最后，合理籌劃企業(yè)建設(shè)過程中勞務(wù)支出的有關(guān)稅收，用工企業(yè)可以索取有關(guān)勞務(wù)支出的增值稅專用發(fā)票用于抵扣，減少其繳納的稅款；同時(shí)，房企要雇傭有正規(guī)勞務(wù)保障的施工人員，減少自身員工配備人數(shù)，減輕勞務(wù)成本與稅收負(fù)擔(dān)，發(fā)揮更好的經(jīng)營效益。

3.2加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，改善增值稅發(fā)票的管理

營改增后，稅務(wù)核算更復(fù)雜，稅務(wù)流程也發(fā)生變化，房企應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，制定具體的應(yīng)對(duì)措施，降低企業(yè)稅負(fù)、建立健全企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度，改善管理。根據(jù)稅負(fù)影響的大小培訓(xùn)會(huì)計(jì)核算人員，加強(qiáng)對(duì)新稅務(wù)流程的梳理。增值稅專用發(fā)票關(guān)系著進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，收集管理困難，財(cái)務(wù)人員在處理業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)優(yōu)先考慮能及時(shí)提供增值稅專用發(fā)票的企業(yè)，同時(shí)確保發(fā)票完整、準(zhǔn)確、真實(shí)，同時(shí)，規(guī)范增值稅發(fā)票的開具和保管，聯(lián)合制定一套符合本企業(yè)自身特點(diǎn)的管理辦法，減少漏洞發(fā)生，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

3.3優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營模式，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

營改增后，房企應(yīng)對(duì)其經(jīng)營運(yùn)作模式深入研究，找出存在的問題并進(jìn)行優(yōu)化。首先，縮短開發(fā)周期，降低資金財(cái)務(wù)占用時(shí)間；其次，開發(fā)高質(zhì)量建設(shè)項(xiàng)目，推動(dòng)高質(zhì)量智能化建設(shè)，增加建筑物的附加值；最后，打造多元化合作模式，以房企為中心，聯(lián)合購地、資金借貸等，提高企業(yè)的整體實(shí)力。另外，房企應(yīng)對(duì)管理層、財(cái)務(wù)部門、基層工作人員全面開展教育與培訓(xùn)工作，使?fàn)I改增后的涉稅管理思想深入每位員工當(dāng)中，使其盡快掌握新政策下的會(huì)計(jì)核算方法，綜合提升涉稅管理能力和會(huì)計(jì)核算水平，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

【參考文獻(xiàn)】

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