房地產上市企業財務風險及對策

顧佳瑤

（321004 浙江師范大學行知學院 浙江 金華）

在激烈的市場競爭機制下，企業在經營管理過程中會面臨各種不確定的因素，及時準確意識到企業面對的各類財務風險，并采取有效的應對措施來防范予以防范控制，使企業轉危為安，是具有重要意義的。對于房地產企業來說，高收益意味著高風險，尤其我國宏觀調控不斷深化，截至2017年第三季度，我國房地產調控繼續保持了從嚴、從緊的態勢，中央及地方先后出臺了發展住房租賃市場的政策措施，對市場預期產生了重要影響。同時，全國金融工作會議之后，監管力度不斷增強，資金面臨進一步收縮。這表明了我國房地產上市企業的經營難度依舊很大，甚至隨時會承受巨大的財務風險。

一、房地產上市企業財務風險概述

（一）房地產上市企業財務風險的內涵

房地產企業作為一個較特殊的投資主體，具有開發周期長、資金投入大、產業相關性強的特點，從項目投資決策、籌資開發、房屋建設到流通銷售都存在許多不確定性，所以很難預料和控制其費用和收益，也就更容易對企業財務活動產生影響。

（二）房地產上市企業財務風險的種類

1.籌資風險

籌資風險又稱財務風險，是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性。不合理的籌資活動會增加企業的籌資成本，不利于企業進一步經營，房地產上市企業的籌資風險主要受籌資規模及籌資渠道的影響。

2.投資風險

投資風險是指對未來投資收益的不確定性，在投資中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風險。為獲得不確定的預期效益而承擔的風險。房地產上市企業的投資項目周期長且涉及金額巨大，受到宏觀政策和經濟環境的影響下，其收益具有較大的不確定性。

3.營運風險

營運風險是指企業在營運過程中，由于外部環境的復雜性和和變動性以及主體對環境的認知能力和適應能力的有限性，而導致的營運失敗或使營運活動達不到預期目標的可能性及其損失。房地產上市企業的營運風險是指在房地產開發和銷售過程中產生的風險，產生于去庫存、控制應收賬款、制定營銷策略的過程中。

4.收益分配風險

收益分配風險是指由于收益分配可能給企業的后續經營和管理帶來的不利影響。收益分配是企業財務循環的最后一個環節，包括留存收益和分配股息兩方面。企業如果擴展速度快，銷售與生產規模的高速發展，需要添置大量資產，稅后利潤大部分留用。但如果利潤率很高，而股息分配低于相當水平，就可能影響企業股票價值，由此形成了企業收益分配上的風險。

二、房地產上市企業財務風險的成因

（一）籌資風險成因

1.缺乏科學合理的籌資決策

由于外界經濟環境的影響，房地產業的發展市場較為復雜。目前，我國房地產企業普遍重視項目前期設計和后期營銷，依靠經驗來進行判斷決策，缺乏對籌資規模、籌資渠道等的科學合理的分析，沒有對資金使用進行嚴格的計劃分配，使資金利用效率沒有達到最大化，從而導致企業在后續的資金使用過程中造成資金短缺或浪費的現象。

2．籌資渠道過于單一

目前，我國房地產上市企業的籌資規模逐年擴大，資金來源總量不斷增加。但是銀行嚴格控制房地產貸款，因此房地產項目專項借款的獲得具有較大難度，很多企業選擇短期貸款。若短期借款過多，在短期內無法滿足企業對資金流轉的需要，便可能產生資金鏈斷裂或流轉不暢的危險

3.籌資結構比例失衡

一直以來，我國房地產上市企業的資產負債率普遍偏高，除了銀行業等以貨幣交易為主要方式的金融產業外，房地產業的平均資產負債率明顯高于其他行業的平均資產負債率，且始終保持在60%左右。資產負債率的普遍偏高表明房地產企業以負債籌資為主，這容易導致企業的償債壓力過大而產生財務風險。

（二）投資風險成因

1.可行性分析出現偏差

大部分房地產企業的可行性分析只是一種形式，并沒有真正地將影響因素以量化的方式進行分析，這使得企業得到的分析結果不可靠、不真實、不完整，不符合企業自身的投資現狀。在可行性分析不具完全參考價值的情況下，就要依靠企業決策者進行決策判斷，但決策者也往往會受到知識水平、思考角度、長遠發展等影響，從而造成投資決策的隨意性、主觀性，增加了決策失誤的可能性，提高投資風險。

2.投資成本預算不全面

房地產企業投資成本預算是對房地產項目從開始到竣工過程中需要的一系列費用的一種估計，政策變化、利率變化、國內外政治環境變化都可能對企業的投入產生影響。投資成本預算不足，會虛增企業的投資收益，在項目的進行過程中，增加突發的風險，從而影響到企業真實的投資收益。

（三）營運風險成因

1.輕視經營預算

在企業經營過程中，制定全面的預算計劃是十分關鍵的，尤其房地產企業作為資金密集型企業，必須對企業整個經營過程中的資金預算有個明確的把控。房地產涉及人力及物力眾多，成本及費用項目也眾多，若對運行資金流沒有清晰的了解和掌握，就無法及時制定經營計劃和投資計劃。資金作為關鍵因素，必須進行有效合理地運用，避免資金不合理占用或浪費，否則將引發營運風險。

2.營銷策略不合理

前些年房地產投資增長過快導致房地產企業閑置大量商品房，經濟適用房供不應求的現象。為了加快去庫存，加大營銷成本投入，采取“以價換量”等營銷策略，但是投資成本和各項費用過高，會對企業的凈利潤產生影響。若降低成本費用又會不利于房屋質量，一旦房屋質量不過關，會對企業造成更大的打擊，進一步加大營運風險。

（四）收益分配風險成因

1.收益分配政策決策失誤

由于收益分配會受到投資方案、外部籌資成本、難易程度、收益質量以及收益分配的信號傳遞、股東滿意度、員工滿意度的影響，房地產企業會對收益分配的時間、形式和金額把握不當。利潤分配方式、金額、時間的確定需要結合對房地產市場的分析和預測，不可隨意盲目分配。若企業過度分配，會使企業的內部投資資金不足，流動資金緊張，從而需要加大對外籌資的規模，而外部籌資的風險高于內部籌資的風險，并且會增加籌資成本，從而影響企業的籌資風險。若過度保存留存收益和盈余，可能會無法滿足股東和員工的利益而降低其積極性，從而影響企業發展。

2.會計政策選擇不恰當

由于企業的財務會計需向其相關的利益各方充分披露其會計信息，而利益相關方與企業的利益不完全一致。此外，房地產企業所處的行業背景復雜、經營規模各不相同，所以當會計政策選擇不當時，企業的賬面雖然盈利，但是企業現金流并不能維持企業的再生產，這就容易產生虛盈實虧，過度分配的風險。

三、房地產上市企業財務風險防范對策

（一）籌資風險防范對策

1.科學決策籌資計劃

作為企業財務活動的重要組成部分，房地產企業籌資活動應該立足于企業的戰略規劃，以充分的市場調查和科學的可行性分析為前提，制定科學合理的籌資計劃，清晰列示企業籌資規模及籌資渠道的整體結構，深入了解企業需求和每種籌資方式可能產生的結果。一個科學系統的籌資計劃有助于企業以最快的時間、最優的方式獲得資本。

2.拓寬籌資渠道

籌資渠道單一化極大地約束了房地產企業效益的提升。通過科學統籌籌資方式，是企業的資本結構呈現出最佳狀態。首先要協調好短期負債和長期負債的比例，結合企業自身，使資本既能滿足企業運營的需求，又能使企業償還債務的壓力不至于太大。另外，建立科學的籌資決策機制，確定好債務和權益的比重，平衡企業的財務杠桿。

3.優化籌資結構

房地產企業應發展多元化籌資方式，除了選擇傳統的銀行借款方式以外，可以選擇發展房地產產業投資基金、信托籌資、債券投資、私募股權并購等方式。另外，可以建立組合籌資模式，該種籌資組合可以使企業在不同條件下，依據現況進行有效的組合，既可以降低企業的籌資成本，又可以降低對銀行的依賴，增強抗風險能力。

（二）投資風險防范對策

1.強化預算控制

資金是房地產企業日程運行中至關重要的一環，經濟預算應存在于企業運行的各個環節。房地產的投資項目眾多且復雜，若沒有制定好科學合理的預算控制計劃，極易產生現金短缺，資金鏈斷裂，或者資本利用不合理的現象，這勢必影響企業進一步的營運和管理。因此，房地產企業必須對企業投資有全面的了解，科學可靠地估算出其所需的預算金額，避免資金短缺或浪費。

2.嚴格投資成本管理

開源和節流是企業經營管理的兩個重點，尤其是房地產企業。房地產企業的投資項目涉及的環節和項目眾多，只有嚴格控制好成本費用的管理，才能提高投資收益，降低風險。可以采用現代化、科技化的成本管理方式，形成了一定的體系。其次，為了加強成本管理工作，還可以成立一個成本管理中心，主要負責成本管理制度的制定和協調。

（三）營運風險防范對策

1.科學編制經營預算

制定詳細合理的經營資金預算規劃，并按照計劃嚴格控制企業投資的開展和建設，使企業的現金流得以保證。經濟預算計劃的編制需要各部門的參與，在財務部制定完經營資金計劃后，各部門對該計劃提出各自看法，使計劃真實可行，及時調整項目結構，優化資金的運用結構，降低營運風險。

2.制定有效的營銷戰略

房地產市場是一個以消費者為中心的買方市場，因此需要確立以消費者為營銷核心的營銷理念，不斷滿足買方的消費需求。為了占據更大的市場空間，制定了以品牌輸出為核心的品牌營銷策略，不斷利用品牌優勢來增加消費者的認知度，形成良好的品牌形象。同時，通過市場調查，預測未來房地產市場的發展趨勢，選擇商業地產作為細分市場的目標，將發展重心轉至高端地產。

（四）收益分配風險防范對策

1.統籌收益分配方案的決策

企業收益分配方案的制定需要結合企業的資本機構、未來年度內的籌資計劃、經營戰略、投資者意向、市場政策變化等多方面因素。首先，需要制定長期穩定的利潤分配計劃，避免分配的不規范性、隨意性。其次，我國房地產企業的自有資金規模普遍較小，資產負債率較高，因此，可以將一部分利潤分配轉增實收資本，充分結合籌資策略的要求，利用內源性籌資的作用，降低籌資成本，優化資本結構，降低企業風險。

2.選擇合適的會計政策

企業會計政策的選擇是與企業相關的各利益集團處理經濟關系、協調經濟矛盾，分配經濟利益的重要措施。企業選用的會計政策前后各期應當保持一致和連續性，不得隨意更改，若選用的會計政策已不具相關性和可靠性，則應按照會計準則和制度要求，重新選擇恰當的會計政策。企業在選擇會計政策時，應當考慮行業特點、經營規模、償債壓力等因素，使會計政策在發展環境下得到適用。第四是成本與效益相結合的原則。最后是遵守職業道德原則。