住宅小區車位、車庫權屬問題探討

林嘉琪

（510000 廣東財經大學法學院 廣東 廣州）

一、車位、車庫的概述

本文對小區車庫、車位的定義，采國內學者通說：前者是指在住宅小區內設置的、具有封閉空間并以存放車輛為目的的場所；后者是指住宅小區內在地上或地下設置的，以停放車輛為目的的開放式場所。其類型按其特性、功能主要為以下三類：

（一）地面車位、車庫

地面車位是指在小區地面上以劃線分割的方式作為界限區分的停車設施。其主要分為兩類：一是占用建筑物區分所有權人（業主）共有的場所建設的車位，二是經過政府部門的審批，在小區規劃紅線范圍內且不占用業主共有場所建設的車位。地面車庫是經過政府部門規劃批準而單獨修建的、利用墻壁和庫門等屏障物進行間隔封閉而形成的獨立停車空間，一般能夠進行產權登記。除此以外，還有一種機械式立體車庫。其運用機械設備，以升降、排序等方式實現對車輛的管理，但目前在我國小區內較為少見。

（二）地下車庫、車位

地下車庫、車位包括人防工程改造的地下車位和非人防工程性質的地下車位。前者是指經過政府部門的審批建造的，和平時期用于停車，戰時無條件由國家征用的地下設施；后者是開發商通過開發利用住宅小區地下空間建造的、用以滿足業主停車需求的車位。

（三）架空層及樓頂車庫、車位

架空層車庫、車位是指將建筑物地面上的第一層以墻、柱等架空，利用該架空形成的空間建造的車庫、車位。樓頂車庫、車位是指利用小區建筑物樓頂的平臺建造的車庫、車位。

二、住宅小區車位、車庫權屬的立法現狀

我國《物權法》和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱《區分所有權解釋》）對住宅小區車位、車庫的權屬和處分作了原則性的規定。《物權法》第74條第二款規定了經建筑規劃批準的車位、車庫的權屬采取約定權屬說，第三款則規定了業主共有的場地類型。而后，《區分所有權解釋》出臺，其第6條對前述兩款的適用范圍作了限制。當前立法根據車位、車庫是否包含在由政府部門審批的建筑規劃之中，把車位、車庫分為“規劃內”和“規劃外”兩種類型。對于“規劃外”的車庫、車位，其屬于業主共有。對于“規劃內”的車庫、車位，由開發商與業主約定其權利歸屬。

三、住宅小區車位、車庫權屬立法中存在的問題

（一）“首先滿足業主需要”含義模糊

現行規定對“首先滿足”的時間和義務主體都沒有進行明確的限定。“首先”是要求開發商從始到終都要優先滿足業主停車需求，還是只是在一定期限內限制開發商對外出租或銷售車位？義務主體一般為開發商，但是其他的車位的繼受者是否也應成為這一義務主體？其次，業主的內涵是否包括只購買了車位、車庫，而未購買小區用房的權利人？商業用房的業主與居住用房的業主對車位、車庫是否有同等的權利？最后，該“需要”除了指使用需要以外，是否包含投資需要？現行的法律及司法解釋關于小區車位、車庫的規定過于原則性，對以上問題均沒有予以明示，導致引發了相關的糾紛。

（二）對車位、車庫的登記規定的缺失

車位、車庫的類型多樣，其是否可以統一認定為“獨立的物”尚且不明。我國尚未建立地下空間權制度，地下車位、車庫的土地使用權的類型不明確。種種原因，導致各地能否對車位、車庫予以登記的操作不統一；統一的登記制度的缺失進而導致對車位、車庫的抵押、租賃等均難以實現。

（三）對車位、車庫流轉方式的規定不清

現行規定確定了規劃內的車位、車庫可以采取出售、附贈或出租的方式流轉，但未就流轉的具體程序及流轉的標準作相關規定。現實生活中，部分開發商對車位、車庫“只售不租”，這極大地損害了業主權益。

四、完善立法的建議

（一）明確車位、車庫的法律屬性及權屬

車位、車庫的類型的多種多樣、開發商的開發性質的不同，都可能導致單一的權屬判斷標準無法達到平衡開發商和業主之間利益的效果。筆者認為，應根據車位、車庫的類型，確定其分別的法律屬性及權利歸屬，如建筑物首層架空層車位、樓頂平臺車位、占有業主共有部分場所建設的地面車位、利用人防工程改造的地下車位等，可以明確識別其屬于區分建筑所有權中的共有部分的車位、車庫屬于業主共有車位；明確經過規劃審批的普通地下車位、獨立車位屬于專有車位，初始所有權為開發商，其有權通過出售、附贈或者出租等方式，將車位的所有權或者使用權轉移給業主。

（二）細化《物權法》第74條

明確“首先”“滿足”“業主”“需要”措辭的法律內涵和外延。明確開發商和車位、車庫的繼受者都應成為該條所規定的義務主體，只有購買了商業用房或居住用房的建筑物區分所有權人才能成為該條所規定的權利主體。明確“首先滿足”的操作程序，如專有車位數量應大于或等于小區房屋單元的數量。此外，還需要明確業主對開發商違反該規定是否享有的“撤銷權”，以有力保障業主的停車權益和小區的停車秩序。

（三）完善車位、車庫登記和流轉制度

通過登記的公示公信的功能，能有力保障當事人的財產權益、維護住宅小區的秩序。可以通過參照不動產管理條例及比較各地的做法，建立全國統一的專有車位的所有權登記制度。其次，明確車位、車庫的流轉規則，如落實包括供出售或供出租的車位、車庫的配置比例。

隨著社會的發展，住宅小區車位、車庫的權屬問題這一舊患不除，勢必影響到如共享車位、共享停車等平臺或制度的建立，不利于資源整合。車位、車庫糾紛不斷，也對社會的穩定有序造成影響。因此，應加強立法，健全小區車位、車庫制度。