對我國不動產登記查詢制度中“利害關系人”界定的探討

趙萌萌 肖煒基 馬 超 崔 康

西南政法大學，重慶 401120

2018年1月26日，《不動產登記資料查詢暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)公布，對不動產登記資料的查詢制度做出了細化規定，不動產查詢制度再次受到關注。然而，雖然《暫行辦法》對此前立法中模糊的“利害關系人”做出了相關規定，但是其規定尚不完全。在實務中，隨著人們對不動產權利保護意識增強，不動產登記資料查詢工作量不斷增多，以“利害關系人”為理由要求查詢不動產信息的情形越來越普遍，以當前規定來看，對“利害關系人”的認定困難和混亂還是不能避免。因此，本文對“利害關系人”內涵的探討確有其必要。

一、關于“利害關系人”的立法現狀

從我國現行有關立法來看，《物權法》第十八條規定“權利人、利害關系人”是為可以申請查詢、復制登記資料的主體，登記機構應當提供登記資料。《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)在以《物權法》為立法依據的基礎上，第二十七條規定“權利人、利害關系人”是可以依法查詢、復制不動產登記資料的主體，不動產登記機構應當提供登記資料。而作為《暫行條例》配套規章的《不動產登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《實施細則》)第九十七條作出了更為具體的規定，“因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人”是可以查詢、復制不動產登記信息的主體，可查詢復制的具體內容為“不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況”。

由以上可見，在《不動產登記資料查詢暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)出臺前，已有相關法律法規雖然看似明確了有權查詢不動產信息的主體范圍，但實際上均未對“利害關系人”的概念給予明確界定，給實務操作和查詢主體利益保護帶來了困難，如何準確界定其概念以及如何確定其利用資料的范圍仍是立法以及實務中的難題。雖然《實施細則》羅列出“因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人”幾種情況以及其利用權限范圍，但是此羅列并不完全，并且對于“等”字包含的內容該如何界定也沒有明確的解釋。而2018年1月26日新公布的《暫行辦法》，雖然對利害關系人的范圍作出了三類規定，第一類是“因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產構成利害關系的”，第二類是“因不動產存在民事糾紛且已經提起訴訟、仲裁而構成利害關系的”，第三類是“法律法規規定的其他情形”，可見前兩項對于利害關系人的界定并不完全，還需由兜底條款加以補充。而相應地，對于兜底條款中“其他情形”的界定，究竟又該如何理解還是沒有一個明確的結論。

在目前實務中，由于各地對相關政策法規認識理解不同，不同地方的不動產登記機構對“利害關系人”的不同理解適用，基層國土資源部門難以實際操作，導致了利害關系人查詢登記信息申請被拒絕、利用范圍受到不正當限制、利害關系人越權查詢登記資料等現象①，導致利害關系人的知情權得不到保護，或者不動產權利人的隱私信息遭到泄露，不能實現不動產權利人的隱私權與利害關系人知情權的權利平衡。因此，本文試圖對“利害關系人”的界定提出可行的方案建議，以此充分發揮物權登記的公示公信作用，平衡好不動產權利人的隱私權、利害關系人的知情權之間的關系，實現不動產登記制度的立法目的。

二、對“利害關系人”的界定

“利害關系人”是法律活動中的重要主體，對其理解直接影響到不動產物權當事人的合法權益。作為法律上的術語，“利害關系人”散見于各種法律法規條文中。

傳統民法意義上的利害關系人一般包括近親屬、債權債務人和其他有民事義務關系的人。近親屬即是民法通則中規定的范圍，容易界定；其他有民事義務關系的人是其他與民事主體有民事法律關系的相對人。

查詢權范疇上的利害關系人，首先包括自然人、法人、其他組織等一般權利主體。其次，還包括未經登記但實際是權利人的主體，如未經登記的不動產共有人，此類主體只能納入利害關系人。再次，“其他有民事法律關系的人”的內涵也越來越豐富。

具體到《民法總則》而言，利害關系人集中于一般債權人以外的其他債權人，包括侵權損害賠償侵權人、不當得利債權人、無因管理債權人等。

具體到《物權法》而言，不動產查詢利害關系人包括以下三部分：第一，未登記的共有人。不動產成為共有物的情況較多，在實踐中大量出現共有不動產僅僅登記在其中一個共有人名下的狀況。根據《物權法》對物權變動公示原則和善意取得制度的確認，未登記的共有人有權查詢登記信息以掌握不動產的現實情況維護利益，甚至可以在此基礎上通過更正登記、異議登記來維護權益。具體來說，未登記的共有包括以下情形：夫妻共有、家庭成員共有、財產分割前的繼承人共有、合伙經營未分割財產的合伙人共有。第二，不動產占有人。不動產占有人在一般沒有查詢的需要，但是當其他權利主體向占有人主張返還不動產等請求時，尤其在占有人不能舉證證明其占有合法性來源的情況下，其行使對不動產的查詢權確有必要。第三，相鄰關系人。不動產相鄰關系人互負不妨礙對方行使權利的義務，當一方相鄰權受到損害時，相鄰關系人有查詢對方不動產的必要。具體包括相鄰土地使用關系人、相鄰防險、排污關系人、相鄰用水、流水、截水、排水關系人、相鄰管線安設關系人、相鄰安全關系人等等。

具體到《婚姻法》而言，婚姻關系人即夫妻有查詢夫妻關系存續期間共有不動產的權利，對《婚姻法》第10條規定的婚姻無效制度的司法解釋中，有關于申請婚姻無效的利害關系人的規定，包括婚姻當事人及其近親屬和基層組織。但這種確認之訴并沒有給付請求權，涉及財產分割時需要法院分別制作裁判文書，因此沒有賦予其不動產查詢權的必要。

具體到《繼承法》而言，不動產查詢利害關系人包括以下三部分：第一，遺贈撫養協議約定的撫養人。扶養人既承擔被撫養人生養死葬的義務，又有取得遺贈的權利，兩主體間為雙務合同關系。為了實現雙方的公平平等，當遺贈財產中有不動產時，應該賦予撫養人查詢資格，包括在協議締約前、締約時、締約后、被撫養人死前和死后等情形；第二，遺產酌分請求權人。酌分請求權人可以酌情分得適當遺產，為了獲得相應比例的份額，其確有查詢不動產信息的必要。

具體到《合同法》而言，在債權關系上，只要債權人有實現債權的需要時，均可以對債務人的不動產進行查詢，以維護其債權的實現可能。在買賣、贈與性質的合同中，在締約時和合同生效前都有查詢的必要。另外，在租賃關系中，承租人為保障其居住利益的實現，也有查詢不動產的權利。

綜上分析，利害關系人應當包括：未登記共有人、不動產占有人、相鄰關系人；婚姻關系人、申請婚姻無效人；遺贈撫養協議約定的撫養人、遺產酌分請求權人；債權人、租賃關系人。

以上提到的利害關系人屬于間接利害關系人，系不動產物權關系人，與不動產原權利人之間存在物權利益關系。除此之外還有一類直接利害關系人，系對不動產登記有異議并且能提供證據證明自己的權利的主體。包括以下具體情形：1.對不動產登記簿記載的權屬狀況有異議，且有證據證明自己才是權利人的；2.有證據證明不動產登記簿記載事項與事實不符，并且導致損害的；3.提供審判、仲裁機關受理不動產糾紛案件證明的當事人。

三、各“利害關系人”對不動產登記資料的利用權限

利害關系人作為不動產登記資料的特殊利用主體，對其利用范圍對于不動產登記結果(即不動產登記簿)，由于其記載的信息基本與不動產本身狀況相關，并未涉及權利人的住址、聯系方式、婚姻狀況等人身隱私信息，即便有商業秘密及個人信息泄露的可能，也可以借鑒臺灣地區的做法，將此類信息在登記簿中隱匿②，不應當因此限制權利人對不動產登記簿的查詢。因此對于“利害關系人”而言，均可查詢不動產登記簿。

對于不動產登記原始資料，包括登記申請書、申請人身份證明材料、不動產權屬來源證明材料等，可能涉及個人信息較多，具有一定的保密性，因此需要對查詢主體予以限制。具體到利害關系人而言，其作為不動產登記資料查詢的特殊主體，其利用范圍應該僅限于有利害關系的相關登記信息。

在當前的實務操作中，一些基層不動產登記管理人員為了減輕工作負擔，往往將整本檔案交給申請人查閱，這種做法的不妥當之處，一是在于造成復印材料與時間的浪費，效率低下；二是造成權利人以及國家秘密信息泄露的風險。

總體來說，對于可以查詢的不動產登記資料的范圍認定，不動產登記管理機構在實務中還應當遵循以下幾個原則：一、依申請原則。檔案管理人員僅能提供申請人申請內容中的信息，對未申請的資料則不能提供；二、審慎審查原則。檔案管理人員對相關利害關系、身份證明應當審慎審核，合理認定利害關系人的查詢范圍，不宜隨意擴大或縮小，根據利害關系人的訴求對檔案資料分析梳理，將不宜提供的資料隱匿排除；三、區別對待原則。對于不同的利害關系人申請查詢主體，應根據其利害關系程度和內容區分其可以查詢的資料限度；四、利益平衡原則。既要滿足利害關系人的利用需求，又要切實保護權利人的隱私信息；同時不得泄露國家秘密等保密信息。

[ 注 釋 ]

①黃歡.利用不動產登記資料的利害關系人[J].DOI:10.13562/j.china.real.estate.2016.28.011.

②金曼.不動產登記資料的查詢主體研究[J].河南財經政法大學學報，2016(4)(總第156期).