淺談按份共有人優先購買權

倪 碩

沈陽工業大學，遼寧 沈陽 110870

我國《物權法》第101條規定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利?！眱炏荣徺I權的概念應當表述為：對于所有人所出賣的物或轉讓的權利，特定的民事主體享有的可以先于他人進行購買的權利。[1]而按份共有人優先購買權是建立在按份共有基礎上的優先購買權。按份共有，亦稱分別共有，是指兩個以上的人對同一項不動產或者動產按照份額享有所有權。按份共有是最常見的共有關系。[2]

一、我國按份共有人優先購買權發展現狀

在社會經濟快速發展的今天，優先購買權制度在穩定經濟秩序、社會秩序中起到了積極的作用。其中按份共有人優先購買權更是因與人們的生活息息相關，是不可或缺的組成部分之一。就我國大陸地區現代的按份共有人優先購買權而言，《民法通則》第78條第3款的規定是其較早的法律規定，在隨后的《物權法》中亦有體現?！段餀喾ā穼Π捶莨灿腥藘炏荣徺I權的法律規定比較清晰，但過于簡單、粗糙，在司法實踐環節中存在一定的爭議。為此，之后頒布的《物權法解釋(一)》中第9至14條對按份共有人優先購買權中爭議比較大的共有份額的權利主體遺贈問題、同等條件范圍的認定、行使期間、按份共有人之間存在的優先購買競合等一系列問題作出解釋。以此來規制在司法實踐環節中出現的漏洞，一定程度上解決了出現的問題，但還存在不完善的地方值得討論。

二、按份共有人優先購買權存在的不足之處

2017年出臺的《民法總則》中刪除了《民法通則》關于按份共有人優先購買權的相關條款，這樣可依據的條款就主要體現在《物權法》以及《物權法解釋(一)》當中。雖然從某種意義上來講《物權法》中的規定比《民法通則》中的要具體、規范，刪除之后條文表述的更為清晰，但仍然避免不了其依舊存在著一些問題值得思考。

在此之中，最為明顯的是缺失了關于權利損害的救濟問題。從《物權法》以及《物權法解釋(一)》中可以看出我國承認并且致力于保護按份共有人的優先購買權。但是，當按份共有人優先購買權的權利主體利益受到轉讓人侵害的時候，如何進行損害救濟在法律上并沒有特定的規定，對救濟方面的立法缺失使得權利人在自己的權利受到侵害的時候得不到法律的完善保障。例如，當轉讓人未盡到通知的義務或者履行通知的義務卻利用欺詐等方式欺瞞優先購買權人從中獲取利益，損害其他按份共有人優先購買權利益的。除了參照民法中其他相關法律維護權利人合法利益外，是否應該針對按份共有人優先購買權，在立法上建立相關的損害賠償機制，從而實現對權利人的保護，針對這一點法律中并沒有詳盡的解釋說明。

三、按份共有人優先購買權完善建議

可以根據按份共有人優先購買權的發展看出其正在不斷的為適應現代社會的發展而逐步完善，然而對其損害的救濟方面還是存在些許不足之處。針對其缺失相關損害救濟的情況，應加以規范及時調整，從立法上完善損害救濟機制。只有法律的完善才能更好的促進社會經濟的發展、維護社會秩序的穩定。

針對按份共有人優先購買權進行相關損害救濟的立法，是最根本的方法。當按份共有人優先購買權權利受到損害的時候，應該有特定的法律可依據而不是依據其他民事法律對其進行損害救濟。出現按份共有人優先購買的權利受到損害的情況時，一是由于轉讓人未盡到通知的義務而使權利人無法行使其權利造成損害的。當交易完成，交易人為善意第三人時，權利人雖無法再行使優先購買權但應該有請求損失賠償的權利；交易人非善意第三人時，權利人可以要求行使其優先購買權并請求對在此期間造成的損失進行賠償。二是雖然轉讓人盡到通知義務卻使用欺詐等手段使權利人無法根據同等條件進行交易而造成損失的，權利人亦有權利請求行使其優先購買權或是請求賠償。除此之外，優先購買權這項制度在我國普遍認識度還比較低，還要提高人們關于按份共有人優先購買權的法律意識，只有提高了意識才能更好的維護自己的合法利益。

四、結論

按份共有人優先購買權這項法律規定僅僅是民法龐大體系中的一小部分，但在推進現代經濟發展、穩定社會秩序方面有著一定的積極作用。我國雖然相繼出臺法律使其不斷發展完善，但在立法和司法解釋中的相關條文都顯得較為粗淺，其內部還存在著些許爭議。對于此種情況，要重視對其進行法律建設，更好的滿足社會發展的需要。