抵押預(yù)告登記與抵押權(quán)設(shè)立登記效力分析

安一凌 石 興

遼寧省沈陽市中級(jí)人民法院，遼寧 沈陽 110013

一、案情

銀行起訴請(qǐng)求：解除我行與賀某、信盟公司簽訂的住房按揭抵押借款合同，信盟公司承擔(dān)連帶責(zé)任；要求賀某償還我行借款本金及利息；我行對(duì)賀某抵押的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，對(duì)獲得的價(jià)款優(yōu)先受償。

賀某辯稱，1、本案房屋是2002年簽訂的買賣合同，約定2003年交房，但到2005年還沒有交房，我與信盟公司簽訂了《退房協(xié)議書》，約定后續(xù)事宜均由信盟公司處理。2、銀行主張優(yōu)先受償權(quán)我沒有異議，訴爭(zhēng)房屋的權(quán)益均與我無關(guān)。

信盟公司未出庭應(yīng)訴及提交書面答辯意見。

法院查明，2002年8月1日賀某與信盟公司簽訂《商品房買賣合同》，約定賀某購(gòu)買信盟公司開發(fā)的別墅。賀某于2002年8月12日與銀行簽訂《個(gè)人住房按揭(抵押)借款合同》。賀某以自己購(gòu)買的上述房產(chǎn)作為抵押，同時(shí)信盟公司為賀某的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。2002年8月15日，賀某向沈陽市房產(chǎn)局申請(qǐng)辦理了個(gè)人貸款購(gòu)房抵押備案登記。因信盟公司未能按期交房，2005年8月12日，賀某與信盟公司簽訂退房協(xié)議書一份，約定信盟公司同意賀某將房屋退還，賀某的貸款由信盟公司償還。信盟公司接收房屋后開始繼續(xù)償還貸款，并將賀某已支付給信盟公司的房屋首付款及償還給銀行的貸款全部?jī)斶€給賀某。直至2013年6月，信盟公司因單位資金緊張，未能繼續(xù)償還貸款。

二、審判

XX法院再審認(rèn)為，賀某依約履行了給付購(gòu)房款的義務(wù)后，信盟公司因逾期交房超過30日，賀某與信盟公司達(dá)成《退房協(xié)議書》。銀行有權(quán)請(qǐng)求解除其與賀某、信盟公司簽訂的《個(gè)人住房按揭(抵押)借款合同》。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八十四條的規(guī)定，賀某與信盟公司在《退房協(xié)議書》中約定由信盟公司償還涉案貸款確系債務(wù)轉(zhuǎn)移行為，在沒有證據(jù)證明已經(jīng)得到銀行同意的情況下，雙方此約定對(duì)銀行不發(fā)生法律效力。根據(jù)《個(gè)人住房按揭(抵押)借款合同》的約定及合同相對(duì)性原則，應(yīng)由賀某承擔(dān)償還借款本金及利息的責(zé)任，信盟公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任，故對(duì)于銀行提出的賀某與信盟公司簽訂的《退房協(xié)議書》中約定原賀某的銀行按揭貸款由信盟公司償還，對(duì)銀行不發(fā)生法律效力的再審請(qǐng)求予以支持。銀行有權(quán)依據(jù)合同相對(duì)性原則要求借款人賀某承擔(dān)還款責(zé)任。關(guān)于銀行提出的對(duì)訴爭(zhēng)房屋行使優(yōu)先受償權(quán)的再審請(qǐng)求，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第一百八十條、第一百八十七條的規(guī)定，抵押權(quán)自抵押登記時(shí)設(shè)立，而本案銀行對(duì)于涉案房屋僅辦理了抵押備案登記，該備案登記屬于預(yù)告登記性質(zhì)，并非抵押權(quán)設(shè)立登記，并不直接導(dǎo)致抵押權(quán)的設(shè)立。故原審判決銀行對(duì)訴爭(zhēng)房屋不享有抵押權(quán)及優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利正確，對(duì)于銀行提出的該項(xiàng)再審請(qǐng)求不予支持。

XX法院再審判決：一、確認(rèn)賀某與信盟公司簽訂的《商品房買賣合同》已解除；二、解除賀某與銀行、信盟公司簽訂的《個(gè)人住房按揭(抵押)借款合同》；三、賀某返還銀行的本金及利息；四、賀某償還銀行的利息、罰息；五、信盟公司對(duì)上述欠款承擔(dān)連帶保證責(zé)任；六、駁回賀某、銀行的其他訴訟請(qǐng)求。

三、評(píng)析

本案中涉及到房產(chǎn)登記部門出具的《關(guān)于個(gè)人貸款購(gòu)房抵押備案登記的批復(fù)》系抵押預(yù)告登記，其是否具有抵押權(quán)設(shè)立登記同等效力原審法院與再審法院存在爭(zhēng)議。原審判決均認(rèn)為該登記批復(fù)等同于抵押登記，該抵押權(quán)自備案登記批復(fù)時(shí)設(shè)立，因此支持了銀行要求對(duì)案涉房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的主張。再審法院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)案涉房產(chǎn)抵押備案登記的批復(fù)，應(yīng)屬于預(yù)告登記，具有債權(quán)的性質(zhì)，其與抵押權(quán)設(shè)立登記具有本質(zhì)的不同，并不具有相同的法律效力。根據(jù)物權(quán)法第一百八十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。該法第二十條規(guī)定，當(dāng)事人預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。由上述規(guī)定可知，本案《關(guān)于個(gè)人貸款購(gòu)房抵押備案登記的批復(fù)》系不動(dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)抵押權(quán)的預(yù)告登記，其所登記的并非具有物權(quán)效力的抵押權(quán)，而是一種具有法定排他效力的請(qǐng)求權(quán)，以保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益。因此，銀行辦理的是房屋抵押權(quán)備案登記，具有預(yù)告登記的性質(zhì)，意味著當(dāng)滿足抵押登記條件時(shí)或約定期限屆滿時(shí)，銀行有優(yōu)先對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)系爭(zhēng)房屋的物權(quán)處分，但并非直接對(duì)案涉房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，也不具有終局性，是一種對(duì)案涉房屋不具備辦理抵押權(quán)設(shè)立登記條件時(shí)的抵押權(quán)預(yù)告登記，如果要享有抵押權(quán)必須在具備登記條件時(shí)將抵押備案登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)設(shè)立登記。筆者建議因抵押備案登記不具有物權(quán)效力，僅有對(duì)抗他人處分該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，銀行在具備抵押權(quán)設(shè)立登記條件時(shí)，應(yīng)及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理抵押權(quán)登記，才能依法享有對(duì)抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)，避免不必要的損失。