抵押預告登記與抵押權設立登記效力分析

安一凌 石 興

遼寧省沈陽市中級人民法院，遼寧 沈陽 110013

一、案情

銀行起訴請求：解除我行與賀某、信盟公司簽訂的住房按揭抵押借款合同，信盟公司承擔連帶責任；要求賀某償還我行借款本金及利息；我行對賀某抵押的房產進行拍賣，對獲得的價款優先受償。

賀某辯稱，1、本案房屋是2002年簽訂的買賣合同，約定2003年交房，但到2005年還沒有交房，我與信盟公司簽訂了《退房協議書》，約定后續事宜均由信盟公司處理。2、銀行主張優先受償權我沒有異議，訴爭房屋的權益均與我無關。

信盟公司未出庭應訴及提交書面答辯意見。

法院查明，2002年8月1日賀某與信盟公司簽訂《商品房買賣合同》，約定賀某購買信盟公司開發的別墅。賀某于2002年8月12日與銀行簽訂《個人住房按揭(抵押)借款合同》。賀某以自己購買的上述房產作為抵押，同時信盟公司為賀某的債務承擔連帶保證責任。2002年8月15日，賀某向沈陽市房產局申請辦理了個人貸款購房抵押備案登記。因信盟公司未能按期交房，2005年8月12日，賀某與信盟公司簽訂退房協議書一份，約定信盟公司同意賀某將房屋退還，賀某的貸款由信盟公司償還。信盟公司接收房屋后開始繼續償還貸款，并將賀某已支付給信盟公司的房屋首付款及償還給銀行的貸款全部償還給賀某。直至2013年6月，信盟公司因單位資金緊張，未能繼續償還貸款。

二、審判

XX法院再審認為，賀某依約履行了給付購房款的義務后，信盟公司因逾期交房超過30日，賀某與信盟公司達成《退房協議書》。銀行有權請求解除其與賀某、信盟公司簽訂的《個人住房按揭(抵押)借款合同》。根據《中華人民共和國合同法》第八十四條的規定，賀某與信盟公司在《退房協議書》中約定由信盟公司償還涉案貸款確系債務轉移行為，在沒有證據證明已經得到銀行同意的情況下，雙方此約定對銀行不發生法律效力。根據《個人住房按揭(抵押)借款合同》的約定及合同相對性原則，應由賀某承擔償還借款本金及利息的責任，信盟公司承擔連帶保證責任，故對于銀行提出的賀某與信盟公司簽訂的《退房協議書》中約定原賀某的銀行按揭貸款由信盟公司償還，對銀行不發生法律效力的再審請求予以支持。銀行有權依據合同相對性原則要求借款人賀某承擔還款責任。關于銀行提出的對訴爭房屋行使優先受償權的再審請求，根據《中華人民共和國物權法》第九條、第一百八十條、第一百八十七條的規定，抵押權自抵押登記時設立，而本案銀行對于涉案房屋僅辦理了抵押備案登記，該備案登記屬于預告登記性質，并非抵押權設立登記，并不直接導致抵押權的設立。故原審判決銀行對訴爭房屋不享有抵押權及優先受償的權利正確，對于銀行提出的該項再審請求不予支持。

XX法院再審判決：一、確認賀某與信盟公司簽訂的《商品房買賣合同》已解除；二、解除賀某與銀行、信盟公司簽訂的《個人住房按揭(抵押)借款合同》；三、賀某返還銀行的本金及利息；四、賀某償還銀行的利息、罰息；五、信盟公司對上述欠款承擔連帶保證責任；六、駁回賀某、銀行的其他訴訟請求。

三、評析

本案中涉及到房產登記部門出具的《關于個人貸款購房抵押備案登記的批復》系抵押預告登記，其是否具有抵押權設立登記同等效力原審法院與再審法院存在爭議。原審判決均認為該登記批復等同于抵押登記，該抵押權自備案登記批復時設立，因此支持了銀行要求對案涉房產享有優先受償權的主張。再審法院認為，不動產登記部門對案涉房產抵押備案登記的批復，應屬于預告登記，具有債權的性質，其與抵押權設立登記具有本質的不同，并不具有相同的法律效力。根據物權法第一百八十七條規定，不動產抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。該法第二十條規定，當事人預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。由上述規定可知，本案《關于個人貸款購房抵押備案登記的批復》系不動產登記部門對抵押權的預告登記，其所登記的并非具有物權效力的抵押權，而是一種具有法定排他效力的請求權，以保護預告登記權利人的合法權益。因此，銀行辦理的是房屋抵押權備案登記，具有預告登記的性質，意味著當滿足抵押登記條件時或約定期限屆滿時，銀行有優先對系爭房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的物權處分，但并非直接對案涉房屋享有現實抵押權，也不具有終局性，是一種對案涉房屋不具備辦理抵押權設立登記條件時的抵押權預告登記，如果要享有抵押權必須在具備登記條件時將抵押備案登記轉為抵押權設立登記。筆者建議因抵押備案登記不具有物權效力，僅有對抗他人處分該不動產的權利，銀行在具備抵押權設立登記條件時，應及時向不動產登記部門辦理抵押權登記，才能依法享有對抵押房產的優先受償權，避免不必要的損失。